业主大会应具独立法人地位

　　为破解物业纠纷难题，《物权法》草案起草专家深圳开处方

　　业主大会应具独立法人地位

　　本报讯(记者/佘慧萍黄超)“住宅用地使用期届满之后将自动延期，而工业和商业用地则必须申请延期……期限届满后，应缴纳土地使用费，但是如何缴纳，情况比较复杂，我

　　住宅用地期满应自动延期

　　据悉，我国法律规定土地使用期限为70年，而在全国首先出让土地使用权的深圳在开发之初规定的土地使用权则从30到50年不等，因此也最早面对“过期”问题。2000年以来，深圳市到期产权房地产逐渐增加，成为深圳房地产业面临的一大难题。2004年由深圳市政府发布《深圳市到期房地产续期若干规定》提出了解决办法，虽然不少到期物业按照办法申请延期，补交了地价，但是在《物权法》未出台的情况下，持观望态度者不少。

　　王利明表示，《物权法》草案中明确区分了住宅用地与非住宅用地，对住宅用地而言，土地使用权到期之后，其自动延期，不需要经过任何手续；对非住宅用地而言，其到期之后应当由土地使用权人提出延期的申请，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期，土地使用者未申请续期或者申请续期依法未获批准的，则国家土地管理机关应当收回土地使用权。

　　土地使用费补交办法暂不作规定

　　土地使用权延期之后，是否需要补交土地使用费？我国现行法律的规定是，无论是住宅用地还是非住宅用地，在土地使用权到期之后，都应该缴纳土地使用费。

　　王利明表示，草案起草专家考虑到，在签订国有土地使用权出让合同时，双方已经明确约定了国有土地使用权的期限，而且出让金的价格也是与期限联系在一起的。如果土地使用权到期之后不用缴纳任何土地使用费，这将导致国家利益的损失，而对于那些期限较长，支付较多的土地使用费的住户来说也是不公平的。“所以期限届满之后，都应缴纳土地使用费。但是如何缴纳，情况比较复杂，我们建议在《物权法》中不必对此作出规定”。

　　《物权法》无需详细规定业委会职权

　　自2004年以来，北京美丽园、美然动力街区，深圳盛世家园，南京江南名府，广州华南新城等小区纷纷爆出业主和物业管理公司的矛盾，凸现出业主维权的困境和物业管理公司的尴尬。

　　王利明表示，“业主大会是指全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。在建筑物区分所有的情况下，无论是否成立业主委员会，都应当建立业主大会，并通过业主大会来管理各项共同事务。业主大会在性质上应当成为特殊的民事主体，承认业主大会独立的民事主体地位。”

　　他表示，承认业主大会独立民事主体地位的意义在于进一步强化业主自治，有助于减少交易成本，也有利于维护业主权益。业主大会的表决程序，结合以业主人数投票决定和专有部分的面积决定两种规则的优缺点，设计出了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的投票程序。

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，它并不是行政机构，也不是有偿的代理机构，其职权应当由业主大会授予。“《物权法》中没有必要详细规定业主委员会的职权，而完全委诸业主的私法自治。至于授权的内容如何，法律上不宜进行太多干预。”

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　　住宅用地使用期满自动延期，这能使广大业主轻松突破70年的物权“大限”。

　　新华社发