个人集资建房，“温州模式”能否通行？

　　特派记者姜燕首席记者晏秋秋

　　地皮拿到了！对于温州260名参加个人集资建房的老百姓来说，这绝对是个令人振奋的好消息，意味着他们低价购房的美梦即将成为现实：在房价动辄每平方米1万元的温州，

　　此举是否意味着，一向敢为天下先的温州人又闯出了一个“新模式”？

　　11月15日，温州市个人集资建房发起机构——温州市市场营销协会(以下简称协会)的秘书长赵智强宣布，委托的房地产开发商已经拿到政府挂牌出让的25亩土地。

　　一时间，各地媒体蜂拥而至。

　　第一次拿地失败了

　　“个人集资建房中，拿地是最关键的一步，这一步完成了，工作等于完成了70%。”赵智强说。2005年3月，他在网上看到外地个人集资建房的消息，当年在海南有过房地产开发经验的他立即意识到，对房价飙升至每平方米1万元的温州来说，这是个非常好的概念。在很短的时间内，他便准备通过媒体启动民间个人集资。

　　“当时不知道政府的态度如何，报社的稿子写好了也不敢发。”赵智强向政府有关部门发去报告，等了几天之后，没有人和他联系，“我的理解是默许。”

　　消息登出后，无异于在人群中扔下一枚“炸弹”。征集会员开大会，第一次有120人，第二次达到360人。协会定下的会员标准是：企业的中层管理者、技术人员和外地来温州工作的人员等，属于中低收入人群。

　　2005年9月，第一次尝试拿地。赵智强联系了一家外地房地产开发商，参加竞标市政府门前一个地块。因为不找房地产开发商，个人或协会几乎不可能拿到地块。上海等地个人集资建房曾以个人名义拿地遭遇失败，后不得不转向与房地产开发商合作，但因利益分成谈不拢，一直没有展开。

　　但是这次竞标没能成功。“这样的事对其他房地产开发商来说，是个非常大的冲击，等于将他们的暴利公之于世。”

　　拿地失败后，协会将会员们按合约存入银行的钱又退了回去。此后，赵智强“疯狂”找地，但始终没有成功。这期间有会员开始动摇，不少会员连人也找不着，电话也打不通。“我自己也迷惘过一阵子。”赵智强说。

　　刻意低调确保拿地

　　前段时间，赵智强意外得到目前这块地的消息，高兴坏了。“这块地有个好处，太小，一般房地产商看不上眼，但正适合我们，楼盘太大的话，集资人就增多，局面不好掌控。”这一次，他“学聪明”了，保持低调。有媒体得到消息来问，他一概掩盖过去。

　　这次拿地的房地产开发商，是瑞安正元房地产开发有限公司。原来它是家国有公司，今年5月份改制，银行账号很清白，钱打上去没有风险。“个人集资建房，资金安全最为重要，房地产开发商财务干净非常重要。”该公司专门负责这个项目的总经理王鉴辉说。另外，做了这个项目，这家公司的资质能从三级升到二级。“我们投入的主要是人力资源，获取的是业绩和品牌。”王鉴辉说，

　　与第一次参加拍卖不同，这次是“挂牌”出让土地。“拍卖一定要3家以上才能竞拍，挂牌有1家参与就可以了。”挂牌15天后，正元公司以高出要价1万元的1.0458亿元拿下了这个位于温州东部经济技术开发区、临近瓯江的“龙湾区蒲州街道江前三产安置地块”。

　　拿地后，正元将按照房地产开发的正常程序操作，建筑单位招标，办理土地使用证，规划用地许可证，建设工程规划许可证和施工许可证等。唯一不同的是，建好的房子不用销售。“我们收取工程造价2%的管理费，比国家规定的3%还低1个百分点。”王鉴辉说。

　　为何只有温州成功？

　　两年多以前，全国不少城市也出现过个人集资建房，为何唯独温州取得了成功？赵智强说：“其他地方的人做事，是找政策内的空间，或把政策用活。温州人呢？是'非禁即入'。只要政策没规定不行，我们就快速进入。”

　　除此之外，赵智强说，还有4个因素决定了这次成功——

　　其一，政府对前期工作没干涉，未公开反对。后期虽然有政府部门介入，但那是出于竞争关系的房地产公司的打压。“无为而治”一向是温州政府的特色。

　　其二，发起单位诚信度颇高。温州市市场营销协会作为一个民间社团组织，在温州营销方面有发言权，会员单位多、知名度高。“我本人的媒体曝光率也较高，又是全国十大营销人物，很多人把我当专家。”

　　其三，温州民间资本活跃。温州个人可支配收入在全国前列，绝对是富裕阶层。民间投资模式也较为成熟。

　　其四，过高的房价。温州房地产泡沫已居全国第一，均价达到每平方米9000多元，超过上海和杭州，老百姓不堪重负。“个人集资建房在楼市高价位城市中才有吸引力。”赵智强说。

　　“温州模式”3问3答

　　1.如此操作是否违规？

　　“有人说我们是非法集资，是预售，是期房。”赵智强说，“这些说法都是错误的。”

　　会员集资存放在托管银行的个人账户上，专款专用，不存在非法集资现象。

　　王鉴辉对“预售”的回应是：“没有通过预售活动卖出去，没有销售环节，不存在预售。”赵智强表示，所有房屋都已“名花有主”，无需销售。上海个人集资建房组织者朱剑说，如是期房，需要签订预售合同。温州市房管局副局长陈胜华则表示，个人集资建房是新鲜事物，还需要研究。

　　个人集资建房通过房地产开发商拿地能否通行？温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云告诉记者，集资建房者委托瑞安正元房产公司拍卖得到地块，是合法的。只要房产开发公司不更改这个地块的建房功能，在法律上就没有问题。

　　但是有人质疑，如此操作，也可说是在打“擦边球”。

　　2.资金安全如何保障？

　　资金由四方共管，即由土地方(代表人为土地所在行政村村长)、银行、房地产开发商和协会，四方签字盖章后，方可动用会员存在银行内的资金。

　　3.房子造好后如何分配？

　　集资会员预先按面积选择，房子建好后，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴，数额暂未确定。会员内部也可自行调整楼层或房屋。