六成六潜在购房者看涨房价

　　明年的楼市会有哪些趋势？未来哪个板块最受关注？昨日，前身为南京市房地产市场发展研究中心的网尚房地产研究机构对外发布《2007—2008南京市住宅需求趋势预测》报告，就南京楼市明年的动向作一一预测。该报告共选择了参加“秋交会”的近5000户“近三年内打算购房的潜在购房者”作为调查对象。

　　1 动机 八成自住

　　网尚研究机构的这份报告表示，未来一年内自住型消费仍是需求主体（占受访者的81.44％）。而“改善居住状况的”自住型购房者大多是二次置业或多次置业，占整个购房需求的55.81％。

　　与今年上半年相比，南京购房者首次置业正在下降，下降1.7个百分点。同时二次及多次购房比例则保持上升态势。周颖说，首次置业下降说明创业初期的年轻购房者并没有全部投入商品房市场，部分人受经济能力制约转移到二手房市场；另一方面二次以上置业者多以卖旧买新为主。

　　2 时机 三成推迟下手

　　2006年上半年密集的宏观调控让南京楼市再次经受洗礼，网上房地产的统计数据显示南京普通住宅销售曾在6、7、8三月陷入低谷。但在随后的“金九银十”表现出强劲的销售增长态势，10月份南京总共成交住宅达到7392套，总销售额35.12亿。网尚研究机构昨日发布的需求报告认为，尽管2006年新政后楼市同样经历观望期，但与2005年新政后的变化相比，观望氛围明显变淡，观望时间也大大缩短，到了“金九银十”的楼市黄金月，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。

　　网尚研究机构的报告显示，72.3％的潜在购房者预定在1年内购买住宅。不过，仍有近30％的潜在购房者表示推迟到一年以后购房，新政在一定程度上打击了投机客户。

　　3 价格 六成六看涨

　　“相比推迟购房的30％，更多的人则选择一年内买房，说明新政对自住购房和长期投资影响不大。”网尚研究机构的专家称，这是南京楼市在短暂的波动后依旧保持平稳增长势头的重要原因之一。报告显示，在经历一系列新政后，潜在购房者的心理虽随之发生了变化，但仍有66％的潜在购买者认为未来房价会继续上升，较2006年春交会反而提升12.3个百分点。可以看出，对于未来的房价涨势消费者信心十足。认为房价会下跌的潜在购买者仅占有8.55％，较春交会下跌5个百分点。

　　4 区位 半数倾心河西

　　越来越多的人仍将购房，只是他们的选择将更加集中地趋向于某个板块。报告显示，在潜在购房者的购买意向统计当中，河西板块成为最大的赢家，50.12％的受访者打算购买河西楼盘，与今年春交会的30.87％相比，购买比例大大增加。

　　周颖表示，十运会、地铁等一项项的利好以及经过新政的考验后，河西板块已经越来越被大众所接受，加上政府对于奥体的长期规划和连续投入以及目前部分商业和配套的快速建设并陆续使用，购房者对于河西板块、奥体片区的关注日益提升。而以往最具板块情结的城南、城北板块居民的潜在需求将受到河西板块较大程度地分流。

　　5 资金 5665元/m2心理价位

　　从2003年以来，南京房价不断上涨，这也使得老百姓对房价的心理承受能力日益增强。报告显示，2003年下半年南京市民对房价的承受价为3485元/m2，但在2004年这个数字便达到了4601元/m2，2005年为5098元/m2，而到今年下半年秋交会期间市民对房价的承受价格则达到了5665元/m2。

　　尽管心理价位不断上涨，但从现实成交价格来看，10月份南京住宅的均价已达到5900元/m2。“心理价位与实际成交价相差200元/m2左右。”网尚研究结构的专家分析，这一差距导致的必然结果有三方面：一、购买需求由相对中心区域转移到相对外围区域；二、推迟购买行为；再者就是降低舒适度或功能空间的需求。由此可见，潜在购房者对市场充满信心的同时，已经在加速透支未来的收入，这一变化可能成为楼市的隐患。

　　6 户型 六成80—110m2

　　报告显示，从套型需求分布来看，经济、实用又具备一定舒适性的两室两厅和三室一厅是潜在购房者打算购买的主流产品。但受新政影响，户型创新将进一步提速。据他们预测，未来两室两厅的套均面积大约为87m2，经济型三室一厅的套均面积为103m2。此外，套均108m2的实用型三房两厅一卫、125m2的舒适型三房两厅两卫等户型也将出现在市场，并受到一定追捧。

　　总体来看，80—110平方米的面积段需求占到总需求的58％左右，可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段。而从目前来看，供销两旺的户型集中在121—144m2，但是未来此面积段需求比例与可售比例有一定的差距，可能会带来结构性滞销。

　　由于主要户型需求集中在80—110m2，报告显示，潜在购房者的总价承受能力在46万—50万达到峰值；不过，71万—80万也有一个小峰值。周颖称，这正表明自住购房与改善需求购房同在。对于需求总价在46万－50万的这部分客群期望的均价在5000元/m2左右，面积段在91-100m2；对于需求总价在71万-80万的客群需求均价5600元/m2左右，需求面积主要以121-144m2为主。

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　　七成购房者五年内有车

　　除了对未来主流户型及需求作出预测，网尚研究机构的这份报告还显示，近年来私家车的增加将给未来楼盘配套尤其是车位配比带来“负担”。

　　在对受访者的调查中，目前已经有车的占21.84％；没车，但今年准备买车的占18.84％；没车但未来3至5年内准备买车的占35.5％；没车，也不准备购买的只有23.82％。

　　有关专家表示，随着收入水平的不断提高以及城市化进程带来的城市边界的不断扩大，有车一族比例不断上升，因此对楼盘车位配比提出更多的需要，能否满足停车需要也成为购房影响要素之一。而从目前来看，如果楼盘规划设计中不考虑日益增加的有车一族，车位配比很有可能成为楼盘配套的新“瓶颈”。

　　统计部门的资料显示，目前南京私家车拥有量已突破10万辆，并保持日增100辆的势头，而车位的配建迟迟未能跟上———目前南京大约10户有车族用3个车位，与2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求（100平方米左右的户型，老城区内平均5户有车族用3个车位，新城和郊县平均5户用4个）相比，还缺50％。

　　超市受欢迎会所成鸡肋

　　有关会所的权属最近让不少购房者与开发商纠纷不断，不过网尚研究机构的这份报告中显示，实际上人们对于会所带来的文化活动、体育健身等需求少之又少，而公交站点、购物场所和医疗保健这些与生活息息相关的配套设施则是最关注的要素。其中购物场所71.2％的人需要；医疗保健71.5％的人需要；公交站点67.6％的人需要。而跟会所相关的文化活动和体育健身需求则分别只占了18.1％、30.1％。

　　作者：徐关辉张翠莲/来源：南京晨报