未按约定交房租可以解除合同

　　【基本案情】

　　2005年8月，王某将自己的一套90平方米的住宅租给黄某居住。双方订立的房屋租赁合同约定：黄某必须在每月的15日之前一次交清当月租金700元，超过两个月不支付租金，王某有权单方解除合同，并有权要求违约方继续支付所欠租金和违约金，违约金计算方法为欠交租金部分的50%。2006年6月21日，王某在没有收到黄某5月和6月两个月租金的情况下，

　　【分歧意见】

　　对本案合同是否应当解除有两种不同意见。一种意见认为，原告的诉讼请求符合合同约定的条件，原告有权解除合同，应当支持原告要求解除合同的请求；另一种意见认为，原告解除合同的条件是被告欠交租金超过两个月，被告在接到原告通知后，在6月22日即把5月和6月两个月租金交给原告，时间还不到两个月，因而不符合合同约定的解除合同的条件，应当驳回原告要求解除合同的诉讼请求。法院最后采纳了第一种意见，判决支持了原告的诉讼请求。

　　【法理评析】

　　本案合同是否应当解除，关键在于对合同中所约定的“超过两个月不支付租金”如何理解的问题，这属于一个合同解释的问题。根据我国合同法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思”的规定，对合同条款的理解或者解释应当首先从合同所使用的词句入手。本案合同所约定的“两个月”不交租金，从字面意思来理解，它的起算时间应当是合同所约定的交租金的时间，15日之前没有交清本月租金即为一个月没有交租金，下一个月15日之前又没有交租金，即是两个月没有交租金，从16日开始即为“超过两个月不支付租金”，这样的理解是很明确的。也就是说，这样的解释才是字面的本来意思。而第二种意见的理解则是将被告实际占有租住房屋的时间作为应当支付租金的时间，到6月22日当然就没有超过两个月了。这样的理解，合同中所约定的租金支付时间就没有什么意义了。这种理解上的错误，我们把它扩展开来看就会更清楚一些：假若合同约定是在每个月的15日支付上一个月的租金(这种情况也是常见的)，也是约定“超过两个月不支付租金”出租方有权解除合同，如果承租方第一个月没有交租金，那岂不是在没有到第二个月交租金的时间就要被认定是超过了两个月不支付租金了？稍有文字能力的人都会认为这样的理解与合同的字面意思是相去甚远的。

　　在房屋租赁合同中，承租方交租金的时间常常与实际使用房屋的时间不一致，如有的就规定先交一个月甚至几个月的租金，这种情形是常有的，只要这样的约定在法律上没有明确的禁止，即使对其中一方有些不合理、不公平，仍然要求当事人遵守合同的约定，而当事人一方不能以自己对这个约定有自己的理解为由不遵守约定。本案受案法院严格遵从合同的字面意思来解释合同，判决支持了原告的诉讼请求，维护了合同的严肃性。