银行信贷成房价飙升的帮凶？

　　房贷从1998年至2005年7年间增长115倍，今年上半年总额达34000亿

　　银行信贷成房价飙升的帮凶？

　　一边是“难以承受”的高房价，一边是持续升温的住房热销；

　　一边是开发商抱怨贷款难，一边是目不暇接的楼盘开工与封顶；

　　一边是宏观调控措施的频频出台，一边是商品房价格的飞速上涨……

　　面对发生在房地产领域的一连串令人费解的现象，人们不禁要问:建房的钱从哪里来的？买房的钱又是从哪里来的？

　　房地产公司资产七成来自银行

　　据不完全统计，目前全国有大大小小的房地产公司47000多家，其中仅在北京市注册的房地产公司就有4000多家。

　　看一下银行发放房贷的速度，就不难理解是谁成就了这么多房地产商了。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。今年上半年，全国的房贷总额已达34000亿元。

　　最新统计显示，今年1月至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中，商品住宅投资10268亿元，占总投资的70％，同比增长28.4％。

　　和上述数据遥相呼应，前10个月，全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2％。“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。”一位业内人士这样估计。

　　来自中国银监会的统计印证了这位业内人士的判断:今年1月到9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2％，上升到9月末的增长21.4％，比贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。

　　“这的确是一个庞大的数字。”银监会有关人士说:“房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20％左右。在不少地方，银行的信贷资金有60％甚至更多的比例流向了房地产行业。”

　　买下前十月新建住宅至少需要4万亿

　　今年1月到10月，全国房地产开发企业完成房屋施工面积16.98亿平方米，其中住宅面积13.26亿平方米，平均每个中国人可以分摊1平方米。仅按每平方米3000元计算，买下这些新建住宅就需要4万亿元，要花掉中国居民储蓄总额的三分之一，这对于老百姓来说是不可思议的。

　　那么，这些如雨后春笋般竖起来的高楼大厦到底卖到了谁的手里呢？19日，一位刚刚在招商银行北京万寿路支行办完按揭的朱先生感慨道:“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个‘空手道’。”

　　记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，为了抢占市场，争取房贷客户，各行纷纷出招。今年以来，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的房贷新产品。随后，深发展又推出了“双周供”，同时，农行的“接力贷”又开始登场。

　　“如果房价下跌，银行自身持有的房地产抵押价值就会降低，从而冲抵银行的自有资本。而银行自有资本的下降则会使银行减少对房地产的信贷投放，从而进一步推动房价更大幅度的下降，这是银行不愿看到的。”一位银行业信贷风险官这样解释道。

　　银行资金哄抬房价蒸蒸日上

　　源源不断从各种渠道竞相涌入的银行信贷，在引导社会资金进入房地产领域的同时，也给中国的银行业埋下了最为直接的贷款风险。“在银行资金的哄抬下，中国的房地产业正呈现出一种‘价格蒸蒸日上’‘场面欣欣向荣’的虚假繁荣，这不是正常现象。”国家行政学院教授朱国仁说。

　　贷出去的是巨额的款项，收回来的却往往是一大堆难以消化的房子。截至10月底，全国商品房空置面积为12.24亿平方米，同比增长9.3％。依然按照每平方米3000元计算，这些空置住宅需要占用银行资金3.8万亿元。

　　“建好了房子卖不出去，最着急的还是银行。”一位不愿透露姓名的房地产公司经纪人告诉记者:“由于有银行来兜底，有的开发商故意抬高房价，一旦公司出了问题或楼价下跌，最后还得银行来埋单。”

　　上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，一度导致中国的房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。

　　令人触目惊心的是，一些开发商在利益驱动下，搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80％是因虚假按揭造成的。

　　“不能否认目前的房地产经济存在泡沫，不过，这个泡沫还不足以导致整个房地产市场的‘崩盘’。”中国光大银行风险管理部一位处长这样认为。

　　管不住信贷就管不住房价上涨

　　中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系，近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。

　　近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。

　　“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”国务院发展研究中心的一位专家指出。

　　正是基于对房地产信贷潜在风险的深刻认识，今年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严控房地产开发信贷条件。按照通知精神，从6月1日起，商业银行有区别地提高了住房贷款的最低首付款比例。

　　“下一步，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策，防止为做大业务量而放松贷款条件，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发，加大对业务操作中违规及不尽职行为的处罚力度。”中国银监会主席刘明康指出。

　　“但是，作为国民经济的支柱行业，调控的目的绝不是打压房地产，更不希望房地产市场出现大起大落，而是希望其能保持平稳、健康发展，拉动经济，造福百姓。”刘明康说。

　　新华社记者谢登科张建平

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　　吴伟洪摄