楼市观察：要根治“土地财政”还需要痛下猛药

　　11月20日获悉，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方30：70分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。中新社发 吕建设 摄

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　　新增建设用地有偿使用费明年起翻番，这将增加地方政府的征地成本，从而直接抑制其用地扩张冲动。但这只是打击某些地方以地生财的“药引子”，要根治“土地财政”，还需痛下猛药。

　　上调新增建设用地有偿使用费征收标准，确实可以在一定程度上抑制地方政府用地的冲动。1998年设计这一费种时，初衷便是遏制地方政府过度扩张用地，但由于现行的缴纳标准明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平，造成如今事与愿违的状况。国土部有关负责人表示，提高收费标准；将因违法批地而实际发生的新增建设用地纳入收费范围；地方分成部分全额纳入省级国库，这“三管齐下”将提高地方政府征地成本，从而直接遏制其“卖地”冲动。

　　但仅此并不能根除某些地方政府的“土地财政”。其一，地方政府有可能将这部分“卖地”的隐性成本转嫁到用地单位身上。一位房地产开发商认为，由于该费种基数小，再加上目前土地二级市场的交易价格主要是市场价而非成本价，所以，提高征收标准对地价、房价不会产生太大影响；但工业用地的定价主要是成本价，其地价或将明显上涨。

　　其二，也是最重要的是，土地出让的收益远远大于成本。地方政府的土地收入主要包括土地出让金以及土地的相关税费收入。2005年，仅土地出让金一项，全国征收总额就超过5500亿元。而同年实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，即使收费标准提高1倍，按2005年的数据估算，也只有429亿元。

　　对此，不少专家建议，根治“土地财政”必须痛下猛药。当务之急是，将地方政府的这部分土地收入“账外账”全部纳入预算，并规范其用途。这将有利于遏制地方政府盲目扩大城市规模和兴建政绩工程的冲动；也有利于其更好地履行建设和完善住房保障制度的责任，比如落实好廉租房制度。权威人士透露，财政部与国土部已初步拟订了《土地出让收入管理办法》，将于近期公布。

　　更重要的改革则是，将70年的土地出让金一次性征收的模式改革为物业税征收模式。专家普遍认为这既会增加物业的持有成本，起到打击投资进而平抑房价的作用；又将使地方财政有了长期稳定的收入，有利于保护土地资源，并以此堵塞地方政府利用对土地的垄断型经营权以地生财的财源。

　　(来源：中国证券报 作者：费杨生）