珠海楼市价涨量跌　人为编织追涨陷阱

　　恐怕还没有人能够完全弄懂当前的楼市，奇怪的现象此起彼伏。在珠海，10月住宅预售均价5527元，比9月上涨325元，但预售宗数和面积都比往年同期下降两成以上。据我观察，其他一些地方也先后出现同样的情况。一方面商品房总的销售面积和销售金额在逐步萎缩，另一方面楼价却仍以8％甚至10％以上的速度递增，价涨量跌的局面出现(南方都市报11月17日报道)。

　　有人给出了两种根本就是相互矛盾的结论：对于“价涨”现象的分析认为，这是本地刚性需求所致，此外也受城市开放和流动性吸附能力等外部因素的促动，比如珠海有可能和澳门实现24小时通关，有预计这将吸引更多的澳门人在珠海购房；另一种对于“量跌”的解释有些老套，认为本地消费者仍陷于观望，货币流量趋弱，因此导致房屋销售面积下滑。

　　说这两种结论矛盾，是因为如果是本地刚性需求抬升了楼价，则意味着当地老百姓(起码是大部分)都是在不断掏钱购买的，此时就不应该出现市民仍在观望的说法。另外，除了本地需求，像珠海这类沿海开放城市，外来资金也会是不断增加的，也就是说，内外部资金源源不断地进入楼市，只会增进交易成数和效率，不可能出现交易量下跌的局面。

　　因此，我以为必须推翻上述结论，重新设定一个逻辑：价涨量跌更多时候可能是市场虚假繁荣的表现，市场已经掉进一个人为编织的追涨陷阱里面，在普遍而盲目的价格追加风气之下，不再受消费规律左右。

　　一般的消费规律和逻辑认为，一种商品的价格上涨，最大动因在于需求释放所致，特别如商品住宅这类供应量极有限的产品，受巨大需求的追捧，价格必定是上扬的。但在一些地方的市场里却很难援引这一定义加以解释，例如已经不止一两个机构和一两份报告显示同一种趋势：中国多数市场存在本地需求萎缩或者居民购房意愿和支出下降的情况，在此同时，价格仍然维持在一个极高水平，甚至还可能继续往高位攀升，根本不受购房意愿的影响。

　　这时候我也观察到，一地楼价的走势与一地民众、或确切一点说是一地购房者的意愿是截然相悖的，始终是不以购房者意愿为转移的。楼价走势有其自身的路径，这一路径是由某些人设定的，当然，这些人不是普通购房者。

　　更多时候，本地刚性需求或者城市开放所带来的外部需求等理由都可能是一种谎言，我们可以将此看作是一地城市中某些利益集团为了人为地创造繁荣、吸引资金而炮制出来的概念，迄今的很多城市都在打这一概念牌。

　　退一步而言，哪怕是有一部分需求得以释放(只可能是一部分需求，而不可能是全部需求释放，这是从来没有过的)，这部分需求也应该不算刚性(通过借贷和透支实现，充其量也只能是被动需求)，当然也不可能抬升一地城市的全局房价上扬，除非这部分被动需求由点带面地被人为虚构和夸大为主动的、巨大的需求。

　　对于楼市而言，有没有刚性需求并不重要，有没有丰厚的资金流量也不重要，重要的是，城市能在多大程度上无中生有地强化“刚性需求”和“外资流量”这两重概念，然后受此掩护人为地扛抬价格，使楼价哪怕是在市民观望、购房意愿明显削减的情况下，仍然可以无所顾忌地肆意飙升。

　　那么我的结论是：判定当前楼市的虚假繁荣有几个标志，其一，大多数需求是被迫和被动地释放的，是负债经营的；其二，一地城市过分地夸大刚性需求及其外部资金吸纳能力，为楼价高企而鼓吹；其三，价涨量跌现象的出现，实际消费能力偏弱，价格却被人为扛抬。很不幸，包括珠海在内的中国大多数地区都具备了这些特点。

　　□章剑锋(作者为厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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　　（南方都市报）