时尚会所处境尴尬（图）

　　编者按：

　　会所这个概念最早出现在香港，到了上个世纪90年代初，又从香港引入深圳、广州，进而风靡全国。作为体现小区品质的一个重要标志，会所越来越多地受到开发商和消费者

　　三五张棋牌桌、三两个乒乓球桌再加上几台常年不用的健身器材便组成了“尽显业主尊贵”的小区业主会所……时隔两年之后，记者在省城部分中高档小区走访时发现，小区会所要么没有建设好，要么处于半瘫痪状态，远没有想象中那么华丽与美好。

　　会所概念全接触

　　会所到底指什么呢？按照国内一般的说法，会所是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所应该具备较好的软硬件条件，一般包括泳池、网球或羽毛球场、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、阅览室，有的甚至还建有桑拿中心。

　　就国内来看，大部分小区会所的所有权归开发商所有，小区建成后，交由物业公司管理经营，无论是盈利还是亏损都由房产商和物业公司负担。

　　而小区会所设置的方式，也可谓多种多样。从数量上来看，从一个到多个不等；按占地面积计算，从数千到数万平方米不等；以会所在小区中所处的位置来看，有完全独立于小区外部的、有位于小区边缘的、也有完全处于小区内部的。通常，在一个中等规模的住宅小区中，开发商用于修建会所的投资，将要占到整个项目投资的2%-3%，有的达到5%。但与会所巨大的投资所不相称的是，不少会所的资源利用率极低，亏损者甚多。

　　省城小区会所现状

　　佳地花园：“准会所”物业公司管不了

　　11月21日上午，记者来到省城较早出现的商品房小区佳地花园，该小区已运营了11年。该小区建造时，省城房地产界还没有出现会所的概念。

　　虽说佳地花园没有房地产商开发的会所，但记者在小区内发现，面向小区业主经营的棋牌馆、美容厅、特色餐饮、洗衣店、健身理疗店等一应俱全。而且，小区绿地上也设有较为集中的户外健身器材。按会所的概念，这些商业店铺完全充当着营业性会所的功能。

　　不过，这些店面也接待小区内业主以外的顾客，这令部分业主感觉“不爽”。因为，出入于这些店面的顾客来自四面八方，尤其在餐饮高峰时段，他们进出小区自由，业主的生活和安全难免会受到影响。而这些商铺业主把店面开在佳地花园看作一种骄傲，毕竟能来这里消费的顾客相对更大方更“高端”。营业主租用小区房屋作为商用，只要营业主不违法，物业公司对其经营完全不设障碍。至于能否把这些店铺改为专为业主服务的会所，物业公司还未考虑过。但是作为店铺的经营者当然不愿意局限于服务业主，这样会断了自身财路。

　　阳光地带：业主入住一年会所还没建好

　　在业主已入住一年的阳光地带小区，记者了解到，该小区房地产商在售楼时，曾经承诺将建设出省城顶级的业主会所。那么，这个所谓的“顶级业主会所”现状如何呢？

　　据该小区的物业工作人员介绍，因为规划等问题，小区的会所延迟了建设时间，等到明年才能面向业主投入使用。据介绍，该小区的业主会所将设有游泳馆、棋牌室、乒乓球馆等完善的休闲设置。

　　不过，这位工作人员称，省城小区的会所发展不成熟不完善，大部门商品房小区的会所仅有棋牌室、乒乓球案，无论是规模还是服务质量，都与拥有游泳池、网球、羽毛球场、健身房、中西餐厅的上海、北京等地的小区会所无法相比。

　　他说，省城商品房小区的会所局限在室内，充其量仅是扩大概念的小区基础配套设施而已。因此，阳光地带小区的开发商力图建造省城住宅小区服务最优、质量最好的业主会所。至于该会所能否成功运营，这位工作人员称，会所还未投入使用，现在下判断还为时尚早，但既然开发商对业主作出了承诺，会所建造一定会兑现。

　　北美枫情：会所处于半瘫痪状态

　　随后，记者采访了漪汾西街北美枫情的物业公司。

　　据了解，该小区的会所虽面向业主开放了三年之久，但会所一直处于亏损运营，日常工作中根本没有业主来光顾，处于半瘫痪状态。小区物业公司正为会馆的营运发愁。

　　这家小区的会所是由开发商前期投资建造、规划、配置的，主要设施有乒乓球案、棋牌室、健身器等等。因为亏损，开发商再无向会所投入过资金，这让负责管理的物业公司挺为难。

　　物业公司的工作人员介绍，他们小区会所亏损的主要原因是为了卖房子，而较少考虑以后会所的使用和功能的配置。其次，会所由物业公司管理，而物业公司又往往不具备经营管理能力，让其经营管理会所难免会有问题。最后，在小区业主的日常生活中，由于生活方式和习惯的不同，会所还没成为业主会客、餐饮的重要场所，业主还是很习惯在家里会客，到外边饭店吃饭，所以，会所其实没有充分发挥自己应有的作用。

　　业内人士：会所经营是个怪圈

　　省城房地产业内人士吴先生称，绝大部分开发商在项目前期对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，这导致在业主入住以后，许多楼盘的会所成了一种摆设。“会所一旦从展览品过渡到实用品，就失去了昔日的光环。而同时维护会所的正常运作，房产商还要支付高额的运营费用。由于管理经营不善，光顾者少，会所只能惨淡度日。”

　　吴先生说，小区会所的建设经营是个怪圈。会所的建设及所有权归开发商，会所的入不敷出令开发商不愿再掏腰包。但小区会所又不能随便关闭或改作他用，因为如果那样，房产商就违反了当初对购房者的承诺。而如果会所的所有权归业主所有，业主们就会为了自己的利益充分利用会所，但这样一来，业主在购房时就需要购买会所所有权，分摊会所的建设、规划费用，这又是广大业主所不愿接受的，开发商们也无法拿“会所”来吸引顾客买房。

　　采写：本报记者 戎紫冰 王晓娟

　　延伸阅读：

　　会所症结：没有找准定位

　　卖楼时是“楼盘名片”，入住后却客源稀少。“时尚”会所在各个城市遭遇着同样尴尬的局面。有关资料显示，在会所盛行的香港，会所经营亏损的比例在20％左右，在北京该比例高达60％，在深圳和广州，比例更是达到了84％和90％。

　　小区会所陷入尴尬境地，很大程度上是由于开发商在小区规划设计初期没有找准会所定位。

　　国内一位城市管理专家指出，大部分开发商建会所，仅仅是为了迎合消费潮流，而对周边的社区环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性等，很少进行调查研究和预测分析。不少开发商建造会所的动机十分单一，就是为了项目的推广，提升楼盘形象。在没有专业会所经营管理和设计人员介入的情况下，想当然地考虑会所配置，致使会所的位置不合理、功能设施定位不明确，为日后的运营埋下了隐患。

　　开发商与业主的合同约定不详尽，导致双方在会所的经营方向上屡屡产生摩擦。通常，小区业主认为他们不但买下了自己的物业，还买下了包括会所在内的整个小区里的配套服务设施，因此会所的所有权应该属于全体业主，会所的经营也应该由全体业主决定。但根据有关规定，会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预牗出牘售合同中约定明确。

　　小区会所管理人员缺乏专业经验，也是会所资源不能充分发挥作用的原因。通常在楼盘销售结束后，开发商要么把富余人员分配来管理会所，要么直接委托给小区物业公司进行管理。由于会所经营与传统的物业管理模式相差甚远，加上会所前期定位失准、功能失衡，自然就无法实现良性运营。

　　会所出路：不妨“以商养娱”

　　作为一项新生事物，小区会所遭遇的“成长的烦恼”，已经引起了业内人士关注，并正采取各种手段寻求“突围”之路。

　　总体来看，会所的经营模式有三种：全部出租、全部自营及部分自营部分出租。有小区会所尝试采取自营和招商相结合的方式，引进知名商业企业，提供同时面向小区居民和非小区居民的餐饮服务，并以由此产生的盈利补贴给专供小区居民使用的棋牌、乒乓球等娱乐健身设施，实现“以商养娱”。

　　有关部门也正在酝酿，进一步完善有关会所的管理规定，使小区会所一旦出现经营失误，欲改变用途时，能够有章可循。同时也将规定封闭小区内的会所不能用于办公楼等用途，以确保小区居民利益。

　　专家认为，小区会所是居住小区不可缺少的配套设施，也是社区经济的一个重要组成部分。对于尚未建设的住宅小区来说，不能因噎废食，从此取消会所，更不能重蹈一些亏损会所的覆辙，盲目追求豪华。应当在规划之初，就结合周边的社区经济实际，在会所的布置、形态、功能等方面实现高起点规划。当然，也不能因为怕小区会所“养在深闺人未识”而把会所全部设在沿街处，关键是要视小区的定位和业主需求而定。

　　即便是已建的会所，也可以通过有效的措施，改善会所运营现状。比如，有些社区设计的高档会所，超出了大部分业主的消费能力，那么就可以考虑重新整合会所资源，设置分别能满足高、中、低不同消费水平业主的主题会所，使其各取所需；有的大型社区内设有多个会所，则可重新进行功能定位：沿街的会所引入适合居民消费层次的餐饮设施，实行开放式经营，满足小区及周边居民的生活需要，私密性较强的会所引入会员制，实行封闭式经营。此外，还可考虑不同开发商开发的多个小区会所联运，提高会所的资源利用率；引入专业化的会所管理公司等等。

　　有业内人士认为，随着物业管理逐步走向集中，今后会所有望走向连锁会员制，实行“连锁会所”的概念。会所形成规模，由点变成了面，便于会所在运作中的统一策划、统一管理、统一培训，降低了成本，扩大了影响，充分利用有限资源，提高物业及发展商的品牌及知名度，扩大和满足人们情感交流的渠道，改善现代居住文化，同时也让会所能够回归到其本身应有的满足基本需求功能上来。