解决小区停车难题须先厘清责权利

　　傅新

　　因不满物业制定的小区机动车停车收费标准，某地一小区的业主们愤然用轿车堵住小区大门。据了解，该小区物业单方面制定的停车费为每车每月480元，且要求一次性付清一年的费用，而业主停在小区里的车辆若被砸、被刮破或者被偷，物业却均不负责任。

　　小区物业人员本来是业主们聘来的“管家”，他们却往往摇身一变俨然以“主人”自居，甚至浑身透着一股横劲儿。不经业主同意就擅自抬高停车费标准，这未免太不讲道理。

　　小区停车收费问题，似乎成了各个城市管理中的一大难题，物业与业主之间经常因停车费问题发生纠纷，甚至对簿公堂，其根本原因就在于小区停车的相关责、权、利纠缠不清。首先应当明确的是，小区内地面停车场的土地使用权，属于全体业主共有，因为这部分土地的成本已经分摊到每个业主的购房成本当中。因为一般情况下，小区的停车费，主要就是车位的土地使用费。

　　小区的地面停车费不应归物业所有，而应扣除管理成本后归全体业主所有。根据业主大会《议事规则》的约定，或作为补充维修基金，或由业委会支配使用。这是应当明确的第二个问题。

　　还应当明确的是，小区停车费的标准制定，不能由物业说了算，而应当由物业与业委会共同协调确定。确定的依据，一方面要参考当地政府制定的指导价，另一方面要依据小区的具体情况，最后报有关部门备案。至于物业公司该拿多少管理费，应由业委会和物业公司根据管理人员的配置、停车场的维护成本等项目协商，并在物业服务管理合同中明确约定，一般在15%到30%。

　　当然，光厘清责、权、利还不够，还有赖有关部门依据相关法规，来规范物业和业主的行为，解决小区停车这个大难题。