京城天价竞地依旧频发 引发"蝴蝶效应"房价堪忧

　　11月20日获悉，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方30：70分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。中新社发 吕建设 摄

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　　从11月15日保利2.48亿元竞得大屯地块、金地7.56亿元拿下四惠东热地，到11月20日华润10.35亿元将广安门外地块收入囊中，短短一周内，就有三块市中心地段的住宅地块成交。分析人士认为，本月成交高潮的一大成因，是土地部门有意在年底前加快供地速度，以完成年度供地计划。

　　值得注意的是，土地供应步伐的加快，并不能阻止开发商天价“竞地”的脚步。大屯、四惠东、广外这三块地，无一不创下区域同类价格的新高，而土地高价成交所带来的蝴蝶效应，令抑制房价的政策愿景面临尴尬。

　　市场：住宅热地交易频现高潮

　　本周华润置地以10.35亿元竞价拿下的广外地块，已是这个月成交的第三宗位于市中心上佳地段的住宅地块。在此之前的11月15日，一天就有两宗市内住宅热地成交。一宗是朝阳区大屯乡小营地块，另一宗为四惠桥东北侧地块。

　　从体量看，三块地中最大的是广外地块。其土地面积5.8万平方米，规划建筑面积21万平方米。体量最小的是大屯地块，规划建筑面积不足4万平方米。而排在第二位的四惠地块，尽管建筑规模只有10.24万平方米，不到广外地块的一半，但其土地面积与后者相当。也就是说，这块地的容积率只有广外地块的一半，未来将形成市区罕见的低密度社区。

　　北京市土地整理储备中心网站公布的信息显示，10月份成交的地块中只有一宗商业地块位于市内，其他的住宅地块全部在郊区。相比上个月的土地交易情况而言，本月住宅热地成交堪称高潮迭起。

　　分析：加快供地速度完成年度计划

　　据了解，已成交的这三宗市中心“黄金”地段的住宅地块，均是“8·31”大限未过关土地。其中，华润拿下的广安门外地块是招拍挂之后唯一一块曾流拍的土地。

　　土地分析人士认为，本月出现住宅热地集中成交现象并非偶然。一个主要的原因是，“年前制定的土地供应计划尚未完成，因此土地部门在年底前有意加快供地速度，以完成年度指标。”

　　据北京市土地整理储备中心统计，截至11月份，北京市今年出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷。而2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷。今年出让的住宅地块尚不足计划供应量的60%。当然，土地部门相关负责人也指出，土地供应还包括划拨、出让和租赁。因此实际供应并非只完成了六成。

　　预期：天价竞地引发蝴蝶效应

　　尽管供地速度在提升，但在市场分析人士看来，供应量仍然太少。“这是导致开发商天价拿地的原因。”中原地产华北区董事总经理李文杰举例说，四惠地块体量10万平方米，成交价7.5亿元，堪称天价。“13家开发商竞争一块地，成交价是底价两倍。如果同一区域有十块这样的地，对价格的抑制作用则完全不同。”

　　事实上，不仅仅是四惠地块，就连体量不足4万平方米的大屯地块，同样也吸引了13家房企前来竞争。似乎在开发商看来，只要是市区好地段的地块，天价也值得。

　　按四惠东7400元/平方米的土地成本价计算，加上建安等其他开发成本，以及“未封顶楼盘不能进行按揭贷款”政策实行后开发商资金成本的提高，预计其产品最终售价将超过1.5万元/平方米。而目前该地块相邻的最贵的东恒时代项目，售价也不过11500万元/平方米。

　　“15000元/平方米的价格预期将会带来一系列的负面效应。周边楼盘立即就会涨，接着产品问世出现价格新高，将区域房价抬升到一个新的坐标上。”分析人士认为，在当下抑制房价的大气象下，这种蝴蝶效应堪忧。但开发商却因此乐此不疲天价竞地。在四惠东地块一带均有新项目的中远报价8亿，方恒报价7亿，也就不足为怪了。

　　(文章来源：北京晨报 作者：杨舒萌)