商品住宅将按“套”发放“体检表”

　　《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》正式实施

　　商品住宅将按“套”发放“体检表”

　　本报记者专访市建设局局长李平

　　本报记者佘慧萍

　　从11月20日起，按照市建设局制定出台的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定(试行)》(以下简称《规定》)，深圳已经开始正式实行商品住宅建筑质量逐套检验制度，市民在买房后将拿到一份《住宅建筑质量逐套检验结果表》，从而对所购买房屋的质量做到一目了然。

　　建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时，逐套检验项目包括哪些内容？市民在商品住宅使用过程中发现房屋建筑质量缺陷该怎么办？建设单位应该承担什么责任？就这些问题，记者近日采访了深圳市建设局局长李平。

　　以“套”为单位利于质量纠纷解决

　　记者：此次《规定》颁布的背景和意义体现在哪些方面？

　　李平：目前，深圳房地产市场中仍存在建筑质量投诉及诉讼案件，造成这种现象的主要原因是过去的建筑产品质量管理模式已不能适应建筑产品商品化的特性，无法满足消费者在观感、功能等方面越来越高的要求。同时，商品住宅工程按法定的抽验方式，存在漏检的风险，逐套检验可以基本解决这方面的问题。此次建立的商品住宅建筑质量逐套检验制度，是指建设单位在组织商品住宅建筑工程竣工验收前，对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行的专门检验。以“套”为单位进行检验，适应了房地产市场商品住宅以“套”为单位的交易规则，符合目前建筑产品的商品化特性，更有利于更好地提高市场主体尤其是开发单位的质量意识，保护广大消费者利益。

　　记者：我们注意到，此次《规定》商品住宅竣工验收改为以“套”为单位，其创新体现在哪些方面？

　　李平：过去，我们对建筑物的质量管理更注重建筑物本身的结构安全性能，更多地将建筑物分专业或分部、分项进行工程划分和检验管理。随着建筑物商品化后，建筑产品以“套”为单位分割出售给小业主，建筑产品的质量纠纷更多体现在以“套”为单位的商品房在建筑物观感和功能等方面的纠纷。这就要求我们将质量管理进一步细分到“套”，以满足消费者的要求。

　　其次，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中进一步加强商品住宅出售方——建设单位的质量责任。依据住房买卖合同，建设单位对于商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人，应承担住宅建筑质量责任和保修责任。过去，建设单位对商品住宅买受人只出具单位工程竣工验收合格证，未出具单套住宅建筑质量检验证明，这种做法不利于建筑质量纠纷的解决，不利于保护消费者利益。

　　房屋“体检表”一目了然

　　记者：逐套检验项目应包括哪些内容？作为普通消费者，如何知道自己的商品房已经按相关规定逐项检验过？

　　李平：逐套检验项目应包括下列工程：建筑、结构工程；门窗安装工程；地面、墙面和顶棚面层；防水工程；空调、制冷系统安装工程；给水、排水系统安装工程；室内电气安装工程；燃气工程；其他可能产生质量缺陷或需要逐套检查的内容。逐套检验的具体项目由建设单位按照市建设工程质量监督机构定期公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》(以下简称《指引》)制订。

　　建设单位组织施工单位和监理单位进行逐套检验工作后，将对消费者按套出具《住宅建筑质量逐套检验结果表》，这相当于是房屋的“体检表”，消费者将对所购买房屋的质量做到一目了然。《住宅建筑质量逐套检验结果表》是本套商品住宅的建筑工程质量检验证明，建设单位依法对检验结果和本套房屋的建筑质量承担法律责任。商品住宅建筑工程交付使用时，《住宅建筑质量逐套检验结果记录表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交付商品住宅买受人。

　　记者：《规定》与现行的竣工验收制度有何区别？与现行的有关标准是否一致？

　　李平：商品住宅建筑质量逐套检验，将按照工程质量监督机构定期公布的住宅观感质量通病、工程质量投诉内容、行政诉讼热点、违反强制性条文现象为主要内容，在商品住宅建筑工程竣工验收时，建设单位组织监理、施工(设计)等单位参加，对每一套住宅观感和使用功能等质量进行专门检验。

　　《规定》加大了自检、自验这一环节的强度、深度、广度，与现行《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范并行；要求建设单位组织商品住宅建筑质量逐套检验是竣工验收的补充、配套的行政措施。尽可能地避免、消除质量缺陷，减少日后发生因质量问题而产生的投诉和诉讼。从而使工程质量竣工验收成为真正意义上的在投入使用前的最后一次验收、最重要的一次验收；成为各方责任主体法定责任人按《建筑工程施工质量验收统一标准》要求对工程质量竣工验收并签署《工程竣工验收报告》(即产品合格证书)的终结程序。

　　保修期内施工单位负责质量保修

　　记者：商品住宅在使用过程中发现房屋建筑质量缺陷的，建设单位如何承担质量保修等责任？

　　李平：商品住宅在使用过程可分为保修期内及保修期满两个阶段。按照深圳市第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2003年2月21日审议通过修订的《深圳市建设工程质量管理条例》第六十四条：保修期内出现的质量缺陷，由该工程的施工单位负责保修，保修费用由责任单位承担。具体保修程序为：(一)工程的使用权人或者所有权人向该工程的建设单位或者建设单位委托的物业管理机构提出保修申请，或者直接向该工程的施工单位提出保修要求；(二)建设单位或者建设单位委托的物业管理机构应当立即通知该工程的施工单位保修；(三)施工单位应当自接到保修通知之日起五日内到达现场核查情况，并予以保修。发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。施工单位未能按期到达现场保修的，建设单位可以委托具有相应资质的施工单位维修，所产生的费用由责任单位承担。

　　记者：新规定与《深圳市房地产买卖合同》(预售)的相关条款约定如何协调一致？

　　李平：目前，市场上广泛使用的《深圳市房地产买卖合同》(预售)中，有关商品住宅建筑质量相关问题的条款安排是：质量保证是由开发商在交付使用时向每户业主交付《住宅质量保证书》，并以建设主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案表》(回执)作为建设项目交付使用时的重要法律文件。房地产交付时和交付后出现的质量问题，由开发商依据相关法律规定及合同约定履行保修义务。建设单位不直接与购房者发生法律关系或合同关系。

　　上述规定实施后，面临的首要问题就是尽快修改调整《深圳市房地产买卖合同》(预售)中的相关条款，与上述规定保持一致和协调；另外，建筑企业的竣工验收责任和质量保修责任将加重，建筑企业应当尽快将上述规定的责任和义务贯彻到企业的日常经营管理当中。

　　记者：11月20日前已经完工，但是还没有组织建设工程竣工验收的商品住宅建筑，是否也要按照新规定来验收？

　　李平：是的，11月20日前未组织建设工程竣工验收的商品住宅建筑工程，一律按新规定执行。

　　图：

　　逐套检验可以解决之前抽检方式存在的漏检风险，更好地保护消费者利益。何俊摄