二房东将3室2厅房屋隔成11间出租牟利

新民图表制图贺信
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　　“我这里成什么了，72家房客？”

　　国外留学一年归来，林先生无法相信，自己那套市值175万元的3室2厅住宅，竟被“二房东”改造成如此模样——石膏板将房间密密麻麻隔成了11个小间，每间分别转租，洗手间、厨房脏得一塌糊涂。

　　与“二房东”大吵一架后，林先生意识到，自己遇到了“群租”。而按照合同，一年之后，他才能收回自己的房屋。

　　11月20日，《北京市房屋租赁管理办法》公示，其中“叫停‘二房东’”一条，让林先生看到了希望——“希望上海的相关细则也能尽快出台，不能让这些‘二房东’无法无天。”

　　“规模化”经营赚钱多

　　在

　　“我们这里，有的‘二房东’已经‘产业化’了。”在上海普陀区的一个楼盘，物业经理无奈地透露，一名“二房东”包下了20多套毛坯房，投入近20万元改造

　　“规模化”经营的结果，是巨额的利润。

　　昨天，记者前往这个楼盘一探究竟。发现这名“规模化”的“二房东”，将一套100平方米左右的房屋，分隔成了6小间。其中，有空调和电视的房间，月租1300元。最小的一间，月租500元。这样算来，每个月这套房可收5500元左右的房租，除去成本，净赚2500元。

　　一套房赚2500元，20套的话，“二房东”就能赚5万元。而且，这样的小房间由于租金较低，租期可长可短，生意特别好。

　　治理“群租”无法可依

　　“‘二房东’造成的最大问题，就是‘群租’。”一位房产租赁专家表示，“由此导致的税款流失、房屋破坏、资金挪用等问题，很难监控。”

　　前不久，在上海浦东一个小区，物业管理人员阻止一名业主搬8张床进房，被后者一纸诉状告上法庭。这个官司引起了小区几乎所有业主的关注。物业之所以有勇气打官司，是因为该小区此前制订了《业主临时公约》，规定小区内不允许“群租”。

　　然而，在上海绝大多数小区，《业主公约》并不包含类似的内容。这就意味着，管理“二房东”缺乏有效手段。而在法律上，目前对“二房东”和“群租”的规范，仍是空白。

　　“眼下很多人从其他途径，限制‘二房东’的活动。”一位高级律师这样介绍，“比如，主动联系税务部门，从税收上加强打击；或者如果‘群租屋’有噪声产生，影响到邻居生活，也可向法院起诉；再或者由物业部门出面，提醒‘大房东’解约。”

　　然而，这位律师承认，上述这些办法，只能是“治标不治本”。“像北京那样立法叫停‘二房东’，肯定能杜绝大多数‘群租’。因为‘大房东’搞‘群租’的话，资金压力太大了。”

　　上海“二房东”在观望

　　然而，在一些“二房东”看来，如果立法禁止，似乎“下药太猛了”。“‘群租’有其市场需求。”“二房东”周小姐说，“很多租房者愿意牺牲一定的生活质量，来换取低租金和便捷的交通环境。”

　　周小姐说，“二房东”其实也有很多苦恼。“我们从事这行，也有市场风险。每年的春节，很多租客都回家过年了，房间只能空关。另外，租房人一多，常常无法按时收房租。还有些房客恶意拖欠……”

　　不少“二房东”表示，如果相关法规明确禁止“群租”，那自己不会“以身试法”。“现在每进来一个房客，我都提醒他们，不要发出太大噪声，要遵守小区秩序。而且，我并没有拆承重墙，没有违反有关法规和小区规定，凭什么不允许‘群租’？”

　　在上海，“二房东”正处于“人人喊打”的境地。在一些楼盘，“大房东”和邻居不惜补贴一些钱，以求“送瘟神”。某楼盘发生这样一件事情——在物业公司的协调下，“大房东”补贴5000元，邻居补贴4000元，终于换得“二房东”同意结束合同。

　　北京“叫停二房东”的法规公示后，上海不少“二房东”也在打听，上海是否会有相应细则出台。周小姐表示：“看来我们这一行做不了太久了，但在明确说法出台之前，我会继续做这个行当。”

　　遏制“群租”招数不少

　　“遏制‘群租’，不一定非要针对‘二房东’。”上海房屋租赁市场一位专家介绍，按照现行政策，只要处理得当，也能控制好“二房东”导致的“群租”等现象——

　　一是按照《上海市房屋租赁条例》规定，出租人可以与承租人约定，房屋转租后获取的租金差额，出租人可以从中获取收益。如无约定，出租人无权获取收益。换句话说，“大房东”为了遏制“二房东”乱来，可以用“分租金”的约定，加以控制。

　　二是从2006年4月1日起，在本市居住房屋租赁活动中，当事人均可使用上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的《住房租赁合同示范文本》。

　　如果双方按《规范文本》来签约，那么其7——1条已明确规定：租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。

　　“以目前的态势，‘二房东’的生存空间，将越来越小。”一位房屋租赁市场专家告诉记者，“最近一段时间，上海相关部门也正在寻找有关对策，争取采取‘疏导结合’的方法，进一步规范房屋租赁市场。”(本报首席记者晏秋秋)

　　北京将出台新规，叫停房屋转租、转让、转借——

　　“二房东”每月收入上万元

　　酝酿已久的《北京市房屋租赁管理办法》11月20日终于现身，从当天起在北京市法制办公室的网站上公示并征求意见，其中相当重要的一项规定是：房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。

　　这项规定宣告了北京“二房东”命运的终结。而《办法》中关于房地产经纪机构直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月租金的规定，则实质上叫停了目前流行的“付三押一”模式。

　　每年流失税款近5亿元

　　“北京租房陷入了一个怪圈，不论在网上发的帖子还是报刊上登的信息，甚至一些中介公司提供的房源，都很难见到真正的房主，越来越多的二房东取代了房主和我们这些租房的人签订租赁合同。”一个在北京租房的人感叹道。

　　而在北京市的一些高校附近，“二房东”更是扎堆。记者在北京市某高校的论坛上很快找到了很多日租房、月租房的信息。

　　“多数房东不愿做短租的生意，但另一方面，房屋短租市场的需求量却不小，尤其在高校附近。因此，‘二房东’就这样应运而生了，他们就是利用房屋长租和短租之间的差价来赚钱。”一位房屋租赁业业内人士告诉记者。

　　这些“二房东”的生意十分红火，有些人轻轻松松便能赚到每月上万元的收入。但与此同时，房屋租赁市场税收流失严重，有人曾经做过估算，每年流失的税款不少于5亿元。

　　为此，《办法》特别规定，房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。这项规定给了“二房东”们一记当头闷棍。

　　“二房东”的出现，究其原因，是因为此前北京市的房屋租赁备案率极低。为此，《办法》还出台了房屋租赁强制备案制度。

　　按照规定，出租人应当在与承租人订立租房合同之日起3天内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续，房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当在3天内，到房屋所在地的基层管理组织办理登记变更、注销手续。

　　“付三押一”也被叫停

　　除了叫停“二房东”，《办法》还叫停了目前在房屋租赁中介中很流行的“付三押一”模式。

　　所谓“付三押一”，即承租人押1个月的房租，然后每次付3个月房租。以前在北京曾经出现过许多纠纷案，房屋租赁中介公司按月付房租给业主，却以年付、季付等方式租给客户，这就形成了资金沉淀。有的公司挪用客户的钱去做别的事情而亏本，有的甚至干脆携款逃走。

　　为了杜绝此类事件的发生，《办法》规定，房屋中介机构应当与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。中介机构与租赁当事人约定直接向租房者收取租金的，每次不得收取超过1个月的租金。

　　“这样一来，房屋中介公司就无法恶意挪用客户资金了。”一家房地产公司的市场总监告诉记者，“但是，又有一个新的问题出现了，也有很多正规地产公司在帮助房主代理租房时，都是以年付、半年付的方式给业主钱，现在却要他们按月收房租，不缴的话还得每月催，这样无形中增加了成本。”

　　租房新规定公示15天

　　这次的《办法》已经于11月20日在北京市法制办公室的网站上公示征求意见，公示结束日期是12月5日。在此期间，市民可以登录这个网站对《办法》提出意见。

　　“公示结束后，我们将会把收集到的市民意见整理后，交给有关部门，以便对《办法》的规定加以完善。”北京市法制办的一位工作人员告诉记者。

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　　两年前草案遭遇三大争议

　　北京市政府在2年前曾经就《房屋租赁管理办法(草案)》征集过意见，但是征集到的246条意见，绝大部分持反对态度。

　　当时的市政府法制办工作人员表示，因为市民反对而搁置的情况在北京立法史上属首次。

　　在2004年的草案征集意见中，反对意见主要集中在三个方面，“出租房屋须到有关部门备案”；“出租人不履行治安责任将被处罚”；“政府部门制定指导租金”。

　　针对草案的规定，有人提出，“房屋是房屋所有权人的物权，出租房屋是《民法通则》赋予公民处理私有财产的一项基本权利，地方法规无权要求备案。”此次征集意见的草案规定，将实行房屋租赁登记制度，房东需到有关部门办理租赁登记手续，违者将被罚款。

　　在2004年草案中，要求出租人、被委托人承担治安责任并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书等。对此，有人提出，“维护社会安全是公安机关的职责，不应转嫁给本应受保护的公民。”此次草案取消了治安责任保证书的规定，但是要求房东和房客签订责任书，明确双方的安全责任。

　　此外，2年前反对焦点之一——“政府制定指导租金”，此次草案中未作规定。（本报驻京记者吕剑波）