评论：要求房产商公布成本无异于一场闹剧

　　李子旸

　　主张房产商公布成本的人，他们的目的很清晰，那就是指望着通过公布成本，向公众揭示出商品房成本和售价之间的差距，他们认为这个差距巨大，且构成了开发商的全部利润。他们进而认为，正是因为这种暴利的存在，房价才会快速上涨。而如果向公众公开了这个暴利，房产商就会迫于各种压力，放弃一部分甚至大部分利润。这样，房价就会降下来。

　　这种想法是一大堆无知和错觉的混合体。经济学家总是希望公众多掌握一些经济学知识，而公众对这种呼吁很少积极响应。但是如果缺乏经济学知识，人们就很容易被这些无知和错觉所控制，并往往支持那些损害自身利益的政策和观点。

　　这些无知和错觉来源于是以下两种错误认识。而无数经济学家从理论上、众多国家从实际发展中，早已多次证明这两种认识完全是站不住脚的。人们只有尽快放弃类似的认识，才能正确地理解市场的运转规律；也只有这样，个人和团体才有更大的机会在市场中争取到最好的收益。

　　第一种错误：认为消费者和商人之间是竞争关系

　　因为有这种认识，加之看到开发商向对于买房者一般都是财大气粗，所以认为开发商贪婪地利用了自己在竞争中的优势地位，对买房者进行了无情的掠夺，于是，造成了房价的居高不下。

　　可是实际上，竞争不是在消费者和商人之间展开的。这二者之间的关系，看上去是在竞争——讨价还价，实际上他们之间是一种合作的关系。商人为消费者提供其所需要的住房，而消费者帮助商人实现生存和发展。资金只不过是这种合作的一个媒介和工具。

　　他们之间的关系是合作的，明显证据就是二者互相依存，缺一不可。房产商不会在沙漠中盖房子，因为那里没有消费者；而没有房产商盖的房子，也就没有什么买房者。

　　真正的竞争是在买房者之间和开发商之间展开的。即使开发商愿意以低价出售房屋，但是只要存在其他愿意出更高价格的消费者，房屋的实际价格就不会降下来。是其他的消费者，而不是房产商决定了你需要付出的价格。

　　同样，即使消费者腰包鼓鼓，但是，只要存在其他的价格更低的同类商品房，价格就无法上涨。粮食比房子对于人的生存更重要，但粮商们几乎没有机会利用这种重要性谋取暴利。原因不是因为消费者不能承受更高的价格，就是因为粮商们之间的竞争使得粮食价格不可能大幅上涨。

　　对于买房者来说，由于竞争者是其他的买房者，所以要想使房价下降，只有两种办法，第一是设法减少其他买房者的数量。这个显然很难做到。即使政府站在你这一边，帮助你阻止其他人买房，也无法真正消除他们买房的愿望和购买力。房产商会意识到这一点。他们无须降价，只须等待。很快便会有人设计出规避的办法帮助那些人买房。你可以痛斥为腐败和邪恶，但你也得承认，你依靠政府排除竞争者的做法更不光彩。

　　或者你祈祷突然出现经济危机，那些人的购买力一下子没有了。但是你一定要想法确保自己不受危机的影响，依然保持原来的购买力。但如果你有这样的能力，估计也不会有这样阴暗的想法了。

　　第二种办法就是尽量增加房子的供应量，依靠房产商之间的竞争来使房价降低。这种办法比上一种好多了。在这时，你要做的就是，对于任何能够促进房地产发展、促进商品房总量增加的政策和做法都大力支持，而对任何不能促进总量增加，只是重新分配的政策，不管他们怎样自我标榜，怎样掩盖真相，都要大力反对，因为那些政策只能延缓房价的下降，使你的愿望落空。至于那些试图压缩房地产发展的政策和做法，更是你的大敌。他们实际上就是在抢你的钱。

　　第二种错误：认为商品房的价格是以建设成本为基础的。

　　这种认识是经济学知识和公众常识之间的最典型差异。其实，公众抱有这种常识是可以理解的。对于大多数人来说，尤其是对于那些缺乏商业经验的人来说，在日常生活中，他们确实只有在付出了实实在在的劳动以后，才能得到相应的报酬。这时，要求他们理解价格不是由劳动决定，而是由抽象的供需关系决定的，确实需要一个过程。

　　虽然常识在这里起到了某种误导作用，但理解这个问题还得依靠常识。常识表明，人们购买某种商品，一定是为了得到某种收益。也就是说，正是因为可以带来某种未来的收益，某种商品才是值得购买的。并不是因为“凝结”了劳动，某种商品就一定值得购买。因为如果是那样的话，就不会有卖不出去的商品了。

　　换言之，一种商品的价格，不是由它的过去决定的，而是由它的未来决定的，由它未来可以给人们提供的收益决定的，由未来市场的供需形势决定的。同样造价的一批房子，建成后忽然发现其中一处的附近有污染源，该处的房价不可避免地会下降。这是因为房子的未来收益发生了变化，而不是因为过去有什么差异。已付出的建设成本是没法改变的。

　　相反，同样造价的一批房子，建成后却发现想要购买某处的人一下子增多了，那该处房子的价格就会不可避免地上涨。这时，并不需要回头去追加建设成本。

　　成本所能决定的，不是最终的价格，而是商人成功与否。所谓商业风险，其实就是在赌付出的成本一定会低于未来的售价。假如赌中了，商人就得到了利润。不幸赌不中，只好赔本。商人并不能单方面决定价格。

　　既然价格不是由过去的成本决定的，那么，要求房产商公布建设成本还有什么用？即使公布了，又能怎样？

　　另外，被要求公布成本的房产商，一定是还在市场中存活的企业，也就是说，他们是那些面对商业风险时“赌中”的人。他们的成本自然会低于价格。对此提出问题就好像在问：零上的温度是不是在零上？而那些没有赌中，蒙受损失，甚至已经破产的开发商呢？他们的成本肯定都高于价格。如果他们公布成本收益表，有人愿意听吗？他们的损失有可能得到赔偿吗？

　　当然，主张公布成本的人会争辩说，他们并非反对开发商得到利润，他们反对的是“过高”的利润。但是，如前所述，任何利润，实际上都是面对商业风险“赌中”的结果。商人自己当初也不能确定利润到底有没有、有多少。在这种风险情况下，假如谜底揭开以后，发现利润超过所谓“合理的限度”，政府及消费者就有权力来瓜分，这是一种什么样的制度？这不是掠夺吗？

　　更重要的是，假如这种掠夺性的规则真的确立下来的话，开发商就没有办法了吗？当然不是！人是一种能够针对环境调整自己行为方式的动物。开发商可以有很多应对办法。比如在利润比较明确时，立即人为加大成本。原来出差坐经济舱，这时可以改坐头等舱。原来的办公楼够用就行，现在可以立即兴建新的办公大楼。或者干脆给主管的价格核查人员“做工作”，调节记账的方法，等等。为此支出的费用，都是本来可以节省的。现在却都要花出去。而且，并没有花在买房者的身上。

　　即使开发商由于利润确实太大，愿意降价，各种各样的市场参与者也会把价格恢复到市场的均衡水平。改变的只是利润的分配，而不是房价。只要竞争格局、供求关系不变，房价就不会变。

　　房地产的问题，说复杂也复杂，说简单也简单。从简单的角度看，在中国经济持续发展的背景下，要想使房地产的发展满足人们的需要，不可能依靠形形色色的压制需求、调整分配的办法来满足，只能依靠尽可能建设更多更好的房子来满足。凡是有利于这种发展方向的，就是好主意；凡是不利于这个发展方向，甚至与之针锋相对的，都是歪招。这可以成为判断各项房地产政策好坏的依据。

　　要求开发商公布成本能够增加房子的开发量吗？显然不能。

　　压制开发商的利润空间能够增加房子的开发量吗？适得其反。

　　打击开发商的声誉、限制他们的融资能力、增加他们获得土地的难度，能够增加房子的开发量吗？只能减少开发量！

　　在不应该也不能够压制需求的情况下，增加房子的供应量是使房价下降的唯一办法。这时，种种意在减少房子供应量的办法却声称自己的目的在于降低房价。这不是闹剧是什么？(《权衡》)