二手房逃税暗藏高风险

　　四川新闻网-成都日报讯：

　　今年，有关部委出台不少房地产宏观调控措施，其中包括针对二手房交易的税收政策，如从今年6月1日起对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税及附加费。笔者走访成都市地税局及有关部门了解到，不少房产炒家和房屋中介机构耍尽花样逃避二手房交易税收，而一些二手房交易双方为眼前小利，也懵懵懂懂听了中介的

　　笔者了解到，现在成都二手房交易市场上比较常见的几种逃避二手房交易税收花招，也采访了成都市地税局有关人员和法济律师事务所高律师，他们对这些花招暗藏的风险一一进行了分析。

　　识别“花招” 防止风险

　　第一种花招 利用公证先卖后过户

　　不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。但高律师认为，这样只公证不过户，虽然卖房者少交了税，但购房者却承担了较多风险。因为房屋作为一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房产证拿在我手上，不就可以避免卖家搞小动作了吗？但高律师指出，即使原房产证在你手里，卖方一样可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家，新的买家将因此取得官方认可的房屋产权。而这样的案例在成都曾经发生过，位于电子科大附近的一套二手房就给李先生带来很大烦恼，原来的业主通过公证把房子卖给他以后，又私下卖给了另一家，还办了过户手续，新住户拿着房产证要他退房。虽然过失在原业主，但李先生也是一肚子气。还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，要找得到原业主还好，要是他脚底抹油跑了找不到，那可就成了无头官司了。高律师还提醒，如果房屋在公证后过户前，因为天灾或者人为原因造成了毁损，或者给其他住户造成了损失，都会带来很多法律纠纷。

　　成都地税工作人员还表示，这种避税办法下买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。就算卖方给买方一点好处，几十万的房子为了几千元小利招来以后无数担心和麻烦，于买方很不划算。

　　第二种花招 签订合同先租后卖

　　针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。

　　这种方法和第一种方法一样，也只是卖方节省了售房的营业税及附加，买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素，按照现在房价趋势，几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还是有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，地税部门工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加，但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加、房产税、个人所得税等，税收仍然不是轻松话题。

　　第三种花招 假借赠与卖房

　　我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔赠与行为进行核实，所以假赠予真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。

　　地税部门工作人员指出，为防止房屋买卖双方利用假赠予行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收（成都市核定征收率是1%）。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起，而不能从赠与人取得房屋时算起。税务人员给买方算了这样一笔账，比如某人2006年花40万买的房子，一年后以45万再出手，如果2006年不做假赠与，2007年他只需要交几千元的个人所得税；如果做假赠与，甲就要交近9万元的个人所得税。差距确实很大。假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税，很不划算。

　　高律师提醒，采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如，对买方来说，确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。

　　第四种花招 签订“阴阳合同”逃税

　　这是一种最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低得很多，以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和买方契税，但因为合同交易价格低了，纳税额相应减少。

　　地税部门工作人员指出，这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱听从中介机构签订假合同，结果自己冤枉被多罚了款，中介机构矢口否认是自己策划的，因为不是纳税人反而没事。

　　高律师指出，二手房交易中使用“阴阳合同”，对买方很不利。一旦买方想再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴个人所得税，而个人所得税的税率是20%，远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险，如果是过户前对方只付了部分房款，约定过户后再付款，等过户后买方动起歪脑筋，坚持以申报的合同价为据，剩下的差价不予给付，卖方还得承担法律纠纷。

　　成都地税机关提醒房屋买卖双方，为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，更不要听信于有的不诚信的房屋中介。因为一旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中不甚其扰。房屋毕竟是咱老百姓的大额资产，拿到安心房，能睡安心觉，才是头等大事。

　　市地税局忠告：依法诚信纳税，共建和谐社会；有了公民的纳税，才有祖国的富强。