评论："破冰"结论为时尚早

　　作者:万润龙杨振华

　　“温州模式”又红了。全国闹得沸沸扬扬的被称为“乌托邦”的个人集资建房，首先在温州迈出了理想成为现实的关键一步：温州“个人合作建房联盟”拿到了土地。

　　这回是“旧瓶装新酒”，温州模式的“旧瓶”飘出了个人集资建房成功拿地的新“

　　温州成功拿地仅是个案说起温州人和房子，让大家印象更为深刻的显然不是个人集资建房，而是在全国乃至全世界各地炒房、导致当地房价蹿高的“温州炒房团”。温州人戴着“炒”帽行走各地，不仅炒房，还涉足各行各业，炒煤、炒油、炒古董……

　　所有这些都清楚地告诉我们，温州民间的资金集聚速度之快毋庸置疑，数额之巨无以想象，可见融资渠道非常之便捷；而这些“炒团”组织的紧密性合作，资本流通的高诚信度，更是显示了温州社团组织的发育之良好。由此建立的温州“区域性信誉”，则又成为了温州人投资行事的一大资本。

　　从北京的于凌罡率先在全国提出“个人集资建房”的构想开始，上海、南京、广州、成都等地的集资建房热陆续兴起，但他们一直都未能拿到土地。温州的成功，发起人温州市市场营销协会会长赵智强归结为主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道，以及目前不明朗的房地产走势。

　　政策的默许在这里当然重要，资金、社团组织等等因素体现出的温州“区域性信誉”，则是其他个人建房联盟所不能比拟的。

　　对于个人集资建房来说，拿地是关键，而这首先需要有充分的资金保证。从其他城市的建房联盟看，资金筹集就首先是一大障碍，如广州等城市，就因为不能如期筹集验资款而直接导致不能参加地块的竞拍。但对温州来说，资金并不是问题，甚至联盟与两家开发商争夺地块，在最后投标截止日期前，只有他们准备好了首期1000万的款项保证金，所以抢到了地块。温州的成功，还有其他城市的建房联盟所不能企及的团体紧密性和信任度。在房产开发商看来，建房联盟只是一盘散沙，难成气候。只有温州，再次显示出了其区域性紧密合作的力量，显示了其初具“市民社会”的优势。

　　确实，只有温州具有这样独特的“区域性信誉”，所以温州成功了，但它仅是一个个案。其他地方不具备推广这一“温州模式”的条件，即使温州的个人集资建房最后成功了，因为它的难以复制性，它很可能也只是在个人集资建房的“冰”上留下一道划痕，而不可能破出冰口。

　　是否有变相“炒房”的嫌疑温州个人集资建房成功拿地的消息，令人为之兴奋，其受肯定的一大积极意义，就是让大家看清楚了房地产开发商们的畸高利润。但是，在温州“炒房团”的影响挥之不去的情况下，也有人提出疑问：温州这个“个人合作建房联盟”里，是否也有借此“炒房”的人？

　　一旦建房成功，利润的存在是明显的。温州市国土局关于地块出让的协议规定，允许建设的地上建筑面积不能超过25500平方米，根据目前260名会员90-120平方米的需求，开发商如果想以多建商品房来赚取利润的空间并不大。多建盈利不可行，但是房子建成后转手出售的利润，是大家都所能清楚看到的。

　　据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，该地块所在的温州龙湾区，其周边房价大都在8000元以上，而新房的价格更是达到了每平方米10000多元，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。赵智强在接受采访时直言，消息一公布报名的人一度挤破了市场营销协会的门槛，报名者看中的就是这30%的优惠。

　　联盟中是否存在“炒房”者？从温州市房管局的表态中，我们可以看出一些端倪。房管局认为，目前尚不能肯定所有的会员都是为了自住需求，而等以后房产建成拿到房产证之后，合理抛售是容许的。房子再出售，其价格显然不会再是成本价，而一参照周边房价，“倒手”赚取利润的变相“炒房”行为就成为了现实。

　　该联盟主要由三类人组成，企业中高层白领、企业小业主和中低收入家庭。从联盟组建的初衷来看，“炒房”行为当然是被拒绝的，其性质事实上也正是为了抵制房产商炒高房价的行为。

　　不过，温州人的投资欲望非常强，进行区域性合作抱团出击，从其闻名全国的各类“炒团”中便可见一斑，此次个人集资建房，当然不排除有人是在进行投资行为。那么，还有一点似乎不可能出现的担忧是，即使温州此次建房纯属自用，一旦成功，这一“温州模式”可能很快被市场意识敏锐的温州人作为一种新的炒房手段，届时房产开发商的炒高房价变为了个人抬高房价，个人集资建房的意义也就被抹杀了。

　　建房成功路途堪忧地是拿到了，但是要盖起房子住进人，路还长着。个人集资建房能否成功，前途还并不明朗。

　　据报道，温州“个人合作建房联盟”取得的地块将参照北京和南京等地的经验，初步规划为多层和小高层为主，1到2层为商铺，3层以上为住宅。住宅面积分别规划为90、120平方米两个类型，共200多套。如果一切顺利，5到6个月之后，相关的审批手续就可以办妥，明年春就可以正式动工，两年之后200多套房子就可以交付。另外，具体楼盘将由260名会员抽签决定，楼层好的可能会给楼层不好的一定程度的补贴。

　　离正式开工建设还有一段时间，有人指出期间在工程招标、工程建设、房屋分配等方面如何协调矛盾，以及建成后的管理和使用问题，都将是建房联盟所需要面对的考验。该市房产交易管理登记中心副主任汪福忠则明确提醒，合作建房使大家都成为“股东”，众口难调，如何管理，取得相互之间的信任，也是对个人集资建房一个不小的考验。

　　同样抱怀疑看法的，还有温州市房管局市场处的王庆基，他例举集资建房的成本不仅体现在住房的工程建设成本，在项目的整个运营过程中，还有其他隐性成本，包括建筑设计的精确性和工程质量的可靠性等引发的风险成本。因此，整个项目必须要有专业的开发技术和管理能力，还需要具有更强的抗风险能力。

　　事实上，温州人的“试水先行”，也并非事事成功，其区域性合作也有因为内部利益的冲突而造成解体的。譬如曾轰动一时的中驰、中瑞两大“财团”，其成员都是温州当地信誉度极高的大企业，但组建不久便因为成员间的利益冲突导致瓦解。这次的“个人合作建房联盟”，事实上也类似于一个“建房财团”，虽然有温州市市场营销协会这一社团组织的紧密凝聚，但也只是一个松散型的团体，内部之间出现利益冲撞不可避免。有两大“财团”的前车之鉴，该联盟能否最后成功将“乌托邦”梦想变成现实，我们还需要进一步期待。

　　另外，来自外部强大的压力也令建房成功面临严峻的考验。该联盟目前已面临了来自当地房产开发商的“围攻”，而个人集资建房是否值得肯定也受到了诸多专家的质疑。在进入社会专业化分工的市场经济条件下，这种“自给自足”的行为被认为是“历史的倒退”。