我俩要创造自建房“苏州模式”

　　11月23日，苏州自建房发起人俞伟、彭军踏上了温州“取经”之路，在见到温州发起人赵智强时，俞伟、彭军送上了“历史性突破、房奴的希望”几个大字。几天取经后回苏接受本报记者采访时，谈起苏州的自建房，两位显得很有信心。他们告诉记者：“赵智强是幸运的，不过苏州不会拷贝温州的模式，我们俩准备创造属于苏州自建房的苏州模式。”

　　探索：不能照搬温州模式

　　11月15日，温州个人集资建房联盟的260名个人以1．0458亿元摘牌取得了位于温州市区上江路14号地块，同时宣告集资者可以以低于市价近50％的房价即5300／平方米拥有“居者有其屋”的梦想。全国首个成功拿地的温州个人集资建房终于有了与高房价分庭抗争的“底气”！

　　温州成功拿地，同属长三角的苏州合作建房组织“天堂家园”深受鼓舞。11月23日，苏州的发起人俞伟、彭军踏上了温州“取经”之路，俞伟的喜悦溢于言表：“温州已经拿地成功，苏州离成功也只是一步之遥。”在见到赵智强时，除了向他表示祝贺之外，两人也倾听了赵智强的“成功”之路。

　　俞伟总结说，全国20多个自建房联盟，此次之所以赵智强能够当第一，个人觉得赵智强的幸运指数要占到60％。“他那块地据说政府在公开拍卖时，两次都没有拍卖掉。开发商之所以没看上眼，原因是因为地块小，开发商没看上，这就给了赵智强一个机会。”除此之外，赵智强丰富的人脉关系也是促成他成功拿地的一个主要原因。赵智强的头衔是温州市营销协会秘书长，而这次合作建房，正好是“借助”了市营销协会这个平台，不管是融资上，还是与银行的接洽上，都具有一定的优势。

　　简单地说，俞伟认为，温州的成功经验有三：其一，有一位内力深厚且具备各方人脉的“牵头人”；其二，较好地解决融资的问题。在温州，融资不是难题，而且，土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。关键的是，对部分确实存在困难的参与者，协会还为他们找到一家信托公司提供贷款；其三，建立一个透明的资金管理机制。温州合作建房资金全由银行保管，只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方全部到齐的情况下才能使用，这些极大地增强了投资者的信心。

　　而俞伟、彭军两人以前都是做服务业的，从未涉及过房地产业，所以说赵智强成功拿地的模式并不能直接应用到苏州，温州模式不能照搬。现在自建房中还有公认的两种模式就是深圳模式以及重庆模式。俞伟介绍说，深圳模式，它主要是先集资，然后去找地块，包括找烂尾楼。这种模式有个优点，就是在有了钱的情况下，拿起地来有底气，但同时也存在着缺点，拿到地后如何分配，会很麻烦，一百人有一百条心。而重庆模式，是由陈伟和邱朝礼等人发起，先成立一个联众置业发展有限公司，然后再为集资合作建房者加工住房。这种模式尽管操作起来比较容易，但很容易给人家产生误解。

　　经过分析以及自己的努力，俞伟告诉记者，目前他们已经探索出了一种苏州模式，那就是和信托公司合作。俞伟介绍说，他们的自建模式是和信托公司合作首先找地，然后通过信托公司发放基金，想要合作建房的人去买基金，然后再委托有关公司来建造房屋。这样做可以规避很多法律风险，也能得到众多业主的信任。俞伟向记者透露说，目前他们已经与有关信托公司达成了基本合作意向，有关法律问题他们成立的智囊团也已经解决。现在可以说，万事俱备，只差一块地了。

　　现状：拿地是突破之举

　　苏州自建房的用地必须符合三个条件，一、地块不能太大，最好是二十来亩地，能造个六七十户。二、地段不能太偏，周边交通环境要便利。三、价格不能太高。

　　俞伟介绍说，这主要是和自建房的适合对象有关。城市里的贫困户住房问题，这由政府来解决。而城市里有一部分人，现在手头上有点钱，但钱不多，又想要买房子结婚成家，这部分人也是现在被大家称为“房奴”的这部分人，是自建房的主要人群。这部分人，目前都处在一个起步阶段，将来都是社会的中坚力量。他们对生活的追求决定了自建房的地段环境不能一般，而他们目前所处的环境决定了房价又不能太高。而自建房本身的特点又决定了不可能找很大的地块。

　　当然要拿到符合这三个条件的地块，在苏州并非是易事。从自建联盟成立以来的两年里，俞伟和彭军两人几乎每天都在忙着找地，俞伟说：“我们的首选当然是古城区里，但我们像探照灯似的来回搜寻了这么长时间，都没找到合适的。”俞伟介绍，之前他们也和许多地块接触过，但都因为各种原因而最终没有谈成功。目前他们俩已把目光移到了古城区周边，包括吴中区、新区等。俞伟介绍说：“大家都把我们这种想法说是乌托邦，但我想，我们现在只要能拿到地，我们这条乌托邦的现实之路就会有突破。”当然要找到地光靠两人也很难，这也是目前两人正面临的问题。俞伟介绍说：“赵智强有很宽广的人脉关系，这也是我们目前面临的最大难题，我们现在缺各方面的专业人士，包括网络、建筑、金融、财会等等，尽管我们对自建房充满了信心，但有时候往往会觉得心有余而力不足。两年多来，我们在坚持的同时，也曾想过放弃。此次赵智强的成功坚定了我们对自建房的信念，但也就是这样，让我们认识到了我们现在的势单力薄。”

　　尽管困难重重，不过俞伟、彭军两人对于自建房充满着信心，俞伟相信，自建房肯定是将来的一个趋势，“央视有过调查，在调查中，有95％的人都支持个人集资合作建房这种形式。而支持合作建房的三大原因中，可以少花很多钱，认为目前房价太高的占到了88％，可以根据自己意愿建设个性化住房的占到7％，可以避免和开发商、物业的矛盾纠纷的占到4％。”这说明自建房的市场非常大，俞伟相信既然温州人能拿到地，我想我们有朝一日肯定也会拿到地的，一年不行两年，两年不行三年。再加上现在央行有关人员也对外公开表示，非常看好自建房。”所以俞伟、彭军觉得，他们没必要再考虑回头的事情，“我们现在已经把自建房作为我们的终生事业在做了。”

　　专家：想法很自然，问题有许多

　　苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋教授认为，合作建房的想法很自然，但问题也不可忽视。

　　盛教授介绍说，整体来讲，宏观调控这四年来，房地产总的投资规划有所压缩，房地产市场发展也得到了有效控制。目前来讲房地产的涨幅在5．5％左右，有可能这几年苏州的房价给人的印象增长较高，但其实和其他城市相比苏州的房价涨幅并不算高。但这个房价肯定是有一部分人承受不了的，这部分人很盼望房价能够下降，但现在看来，苏州房价下降似乎不太可能。那么如果买总价低的小户型房子，可能地段不太好，配套设施也达不到自己的要求，在这种情况之下，一部分人想出自建房的点子，思维很自然，他们主要是想通过转化成本来按照自己的想法让自己拥有一个家。温州人成功拿地，苏州自建房发起者又信心倍增，可以说现在自建房走出了第一步，形成了一个雏形。

　　“但对自建房我是既不鼓励也不反对。”盛教授说，不鼓励的原因是，自建房面临着众多的问题。有人说现在在国外有很多国家的自建房都占有相当的比例，但国内的情况和外国的不一样，而且国内每个城市都存在着区别。可以说，我国的房产业采取规模企业来发展，规定拥有什么资质的房产企业可以开发什么样的房产，这也是从实际当中总结出来的经验，有它的合理性。房地产开发企业涉及很多专业领域的东西，从规划、项目的定位、设计、再到成本核算、营销分配等等，还有每个环节当中又牵涉到很多的法律问题，这些都是自建房所要面临的问题。如果说自建房的合作者中有专业的律师、会计、监理等等，那么合作建房的可能性会大一点，但如果全是由这些人组织起来合作建房，这似乎又与合作建房本身的设想违背了。再说现在国家土地资源本身就非常紧张，自建房是否能拿到土地确实很难定论。

　　法律界有关人士接受记者采访时表示，自建房目前还遭遇法律盲区。该人士介绍说，目前国家还没有就合作建房形成一套规范、完善的法律法规，在国内当前的房地产开发领域，涉及到的利益群体很多，包括建筑、金融、物业等各方面，如果某一个方面出现了问题，都将导致开发失败。而合作建房拼凑起来的松散组织，很难具备强有力的协调、运作能力，一旦在开发的过程中出现了问题，又得不到国家政策和法律的保护，合作建房参与者的利益极易被侵犯而得不到补偿，因此，这也是目前合作建房所需要面对和解决的问题。