新购房合同将解5大争议

　　晨报讯酝酿已久的南京新购房合同范本将于12月初正式亮相。昨日，南京市房管局副局长、新闻发言人郭宏定在盘点今年房管部门工作时表示，经过近一年时间的修改完善，今年年初便提出出台的南京房屋买卖契约范本将在下月正式对外公开。与此同时，记者从一位参与制定新范本的知情人士处获悉，有关竣工备案表作为交付条件已决定写入新合同范本，在新合同中将有明示。

　　一直以来，房产纠纷中由于合同引起的纠纷占有相当大比例。“合同引起的质量纠纷在新范本里有望减少。”一位参与新合同范本起草的专家表示，新合同范本将增加更多质量条款，包括房屋必须取得竣工验收备案表才能交付，房屋的上下水、电已通，满足正常使用的基本条件、取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果报告》等。

　　“其中列为第一的‘房屋已取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》’将作为开发商房屋交付的必要条件。”这位专家透露，新范本有可能将采取选择的形式，由买卖双方约定房屋交付时应该达到的质量要求，但取得竣工验收备案表是每个合同必选的，“这在新范本中将首先明确”。

　　据介绍，南京建筑安装工程质监站下发的《建筑工程竣工验收备案表》素有“房屋合格证”之称，此前南京楼盘有85％延迟交付均是因为未取得该表。南京市建工局有关负责人表示，凡取得该备案表的房屋主体、结构均不会有问题。业内人士分析，将取得竣工备案表作为交付条件写入合同，使得买卖双方权责更为明确，避免开发商未取得备案表就强制交付的情况发生。

　　此外，房管部门有关人士透露，本月刚刚亮相的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》也将作为附件写入合同。

　　前十月南京房价微涨0.71%

　　一系列的宏观调控政策正使得南京房价涨幅开始软着陆，从去年全年上涨3.5％到今年前10月总共上涨0.71％，南京房价走势日趋平稳。记者昨从南京市房管局获悉，明年南京将进一步落实宏观调控政策，严控房价涨幅，力争房价涨幅低于全市经济增长幅度、低于老百姓收入增长幅度、低于全国房价涨幅平均水平。

　　前十月南京卖了八万套房

　　南京市房管局昨日在盘点今年楼市时公布的数据显示，前10月全市商品房（不含政策性住房）批准预售面积便达656.6万m2；实现商品房合同销售面积829.8万m2，金额387.3亿元，同比去年分别增长31.6％、27.5％。南京市房管局副局长郭宏定介绍，前10月全市商品住宅套均面积约101平方米，单套总价呈下降趋势，单价低于6000元/平米商品住宅占85%。按平均101m2一套计算，前10月南京共卖房8.29万套。

　　统计显示，河西、江宁、江北正成为主要的销售板块，三区合计占77.2%，同比也有明显增加。由于新区的房价拉低整体均价，1到10月，全市商品住房成交均价4460元/平方米，同比增长0.71％。

　　房地产市场大整治持续到明年9月底

　　由于房子卖得快，近期南京部分楼盘再次发出涨价声。南京市房管局副局长郭宏定昨日表示，调整供应结构，稳定房地产市场仍然是明年工作的一大重点。据了解，从前日开始的南京房地产市场大整治一直将持续到明年9月底，在此期间南京房管部门、工商部门、物价部门将对擅自定价、不执行政府指导价等违规行为进行严查。

　　郭宏定表示，虽然目前很难给出一个具体的涨幅限制，但明年全市房价涨幅将肯定控制在以下水平———低于全市经济增长幅度、低于全市老百姓收入增长幅度；并力争将全市房价涨幅控制在全国各大城市平均涨幅以下。

　　明年主城开工建200万m2经适房

　　在“十一五”住房建设规划敲定明年开工300万m2经济适用房后，昨日南京市房管局副局长郭宏定再次将这一目标细化，其中主城江南八区将开工200万m2经适房，相比今年有大幅增加。与此同时，郭宏定透露，在加大经适房开工量的同时，相关经适房申购门槛降低的方案也正在研究制定中。

　　主城明年竣工120万m2经适房

　　郭宏定表示，今年国家宏观调控政策中“90平方米以下户型占70%”政策在南京已经具体细化，针对优化住房结构，南京明年将继续扩大中低价位、中小户型房源市场比重，“国家规定的比例都将按规划达到”。明年南京将加快推进住房保障工作。据介绍，南京江南八区明年计划开工经济适用房200万平方米，竣工经济适用房120万平方米，完善最低收入家庭廉租住房制度，多渠道筹措廉租住房建设资金，继续落实廉租补贴与租金核减工作。

　　此外，郭宏定透露，酒店式公寓今后也将纳入到住房结构的统计中。“酒店式公寓作为市民初次置业的选择比较好，在住房消费中，我们提倡居民理性梯度消费，不鼓励一步到位。”

　　4年后经适房覆盖人群有望增1倍

　　在扩大经适房供应量的背景下，郭宏定表示，有关申报各类政策性住房的门槛降低的方案也在讨论研究中。“我们将逐步扩大住房保障的辐射人群。”郭宏定称，通过这些措施，南京将对最低收入住房困难家庭做到“应保尽保”。

　　一位业内人士分析，按照“十一五”住房建设规划，南京“到2010年，住房面积不足全市平均水平60％的家庭基本保障到位”。而规划中称，“预计2010年之前，南京人均住房面积达到30平方米以上”。照此推算，2010年人均住房面积不足18平方米的家庭，就可能住上经济适用房。而现在，南京申购经济适用住房的标准是“人均住房面积不足10平方米。”由此可见，保障房的覆盖人群有望增加近一倍。南京市房管部门有关人士表示，南京将开展城镇低收入家庭住房情况调查，全面掌握保障住房需求情况，建立保障对象档案并积极探索发展租赁型经济适用房，鼓励经济适用房向低收入住房困难家庭租赁，将廉租住房制度建设纳入政府年度目标责任制管理。

　　新范本中5大问题将明朗

　　悬疑1房屋款、装修款会否分离

　　“新的范本考虑将精装房的房屋款和装修款分开来签。”一位知情人士透露，当初的新合同范本草案中便有明确标注房屋总价多少，其中装修款多少。

　　业内人士分析，在明确标注装修款、房屋款后，缴纳契税时便可依照房屋款来缴纳，避免了精装房装修款也得缴纳契税的尴尬。但该条规定最终能否通过、正式写入新合同目前还不得而知。

　　悬疑2 面积误差是否硬性规定

　　在现行的老合同范本中，关于房屋面积误差的约定共有三种，一是依据最高法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释；二是江苏省相关管理条例；三是南京市房屋交易管理办法。据悉，三种规定约定的面积误差范围有3％与1％之分，这造成了一定程度上的不公平。

　　知情人士透露，在当初的修改中，新规范趋向将这个误差范围硬性规定，即依据最高法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释。

　　悬疑3 房屋交付条件如何明确

　　据了解，新范本中有可能明确规定房屋建好后，开发商有责任提前多少天通知业主并详细告知购房者时间、地点。

　　此外，房屋交付时到底取得哪些证明文件，达到什么标准后开发商才可以交付房屋，在新的范本中可能也将更为详细。据悉，新规范可能将通过选择项目的形式来约定交付的条件。“在这些条件中，示范合同将把房屋水电、共用设施、建筑工程规划验收合格书、房屋测绘成果报告等6方面列入备选条件，购房者在签订合同时可以和开发商约定选择项目。”

　　悬疑4 车库到底算不算合同标的

　　所谓的合同标的，就是指购房者购买的房屋。南京市房管部门一位负责人坦言，在老范本中的确存在合同标的描述不清的状况，以至于房屋交付时纠纷较多，而这些纠纷主要表现在车库、物业用房等配套设施上。“新的范本将在这方面做明确规定。”一位知情人士透露，新合同范本有可能通过合同附件来明确规定，购房者所购买的房屋到底包不包含车库、物业管理用房等，比如双方约定车库算在房屋范围内归购房者所有，日后购房者便享有其所有权，开发商不得再行出售。

　　悬疑5 共有房屋产权如何登记

　　物业用房、公共配套房屋等业主共有房屋的产权登记到底谁来负责？在老范本中，由于没作类似约定，往往是业主自行负责共用房屋的产权登记，而开发商并不提供帮助。据知情人士介绍，新范本拟将共用房屋的产权登记约定为双方共同协助，办理产权登记；并要求开发商及时移交共用房屋给业主。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报