白云区14业委会联合提交物业管理条例改良版

　　业主的艰难自治之路（5）

　　认为《广东省物业管理条例（征求意见稿）》反映基层意见不全面

　　●针对物业管理招标、小区公共收益、业委会选举等难点问题提出26条修改意见

　　新快报记者陈志杰陈文

　　深读指引

　　11月28日下午，一份命名为《广东省物业管理条例（征求意见稿）(改良版)》（下简称《改良版》）的文件通过特快邮件的方式被送往广东省人大常委会法制工作委员会经济法规处。该文件针对即将审议立法的《广东省物业管理条例（征求意见稿）》集中提出26条修改意见。

　　目前正值广东省人大就《广东省物业管理条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见期间。11月25日，广州市白云区乐得花园等14个小区业主委员会主任联合草拟了《改良版》。据称，《改良版》得到广州市其他40多个业主委员会主任的积极响应，是“广州区一级业委会首次联合并通过正当途径影响立法”。也是今年10月间广州12小区业委会联合向广东省人大提交《广东省业主自治条例》（业主建议稿）后的又一次业主行动。

　　《征求意见稿》基层意见反映不全面业主利益将受损

　　白云区春兰花园原业主委员会主任叶春生解释，广东省人大就《广东省物业管理条例》（征求意见稿）在省人大信息网广泛听取市民意见，大快人心。但《征求意见稿》可操作性不强，缺乏真实性，基层的意见仍反映得不够全面。

　　今年8月和10月，叶春生两次参加了《征求意见稿》的审议会。他说，立法讨论中业主发出的声音太微弱了。在整个立法过程中，业主要主动参与进去，以体现“法为民所立，民参与立法”的宪法精神。但个别业主分别提意见效果不大，必须将多方意见集合起来，搞一个有质量、系统的版本，让社会公众能够比较看看哪个版本更好。

　　白云区的多位业委会主任认为：“我们来自物业管理第一线，日常生活以及业主委员会面对的就是物业管理。我们实践最多，感受最深，代表面最广，期盼《省条例》可操作性愿望最强烈。”

　　今年10月间，广州的12个小区的业主委员会曾联合在一起，自己聘请法律专家，草拟了一份《广东省业主自治条例》（业主建议稿），并递交给广东省人大建议立法。立法建议者自拟法律条文并建议立法，这在国内尚属首次。

　　叶春生也是《广东省业主自治条例》的参与者之一。但他认为，此次提交《改良版》和上次提交的《自治条例》不同，没有重复。《改良版》的着重点在于从法律上明晰业主、物业管理企业、业主委员会三方面的权利和义务；而《自治条例》主要是从“业主应该如何自我管理，不从属于谁”的角度阐述的。

　　叶春生说，《改良版》在草拟的过程集合广州很多业主委员会的智慧，并广泛听取了政协委员、人大代表、大学教授等各方人士的意见。目前立法工作已经到了关键时刻，万一《征求意见稿》被通过，广大业主的利益仍将受到损害，在日后的利益纠纷中仍会处于弱势。

　　上图：业主们希望在《广东省物业管理条例（征求意见稿）》中有更强的声音。

　　趋势

　　广州业主走向联合自治参与立法培养公共意识

　　在“广州业主委员会联谊会筹委会”成立之后，2006年11月25日，由15家业主委员会组成的白云区业主联谊会筹备组进入相关筹备工作。

　　广州业主委员会联谊会筹委会负责人孙威力认为，单个楼盘的业委会不能做到的事情，多个楼盘联合起来做就可以产生较大的影响。在今年，孙曾发起12个小区业委会倡议集体追缴被挪占维修基金，并策划提交了《广东省业主自治条例》（业主建议稿），均得到良好反响。

　　孙威力认为，业委会之所以积极提出立法意见，是因为有法可依总比没法可依要好，立法过程中，利益各方都要充分表达自己的意见。通过这种参与可以培养业主的公共意识。如果广州各区的业委会都能够参与到修改《广东省物业管理条例》的工作中，能够更好地保证各方利益，促进社区管理。

　　修改一

　　关于选择物业管理公司

　　职能部门应支持业主以招标方式选择

　　《征求意见稿》总则第三条为：“各级人民政府应当规范物业管理工作，促进物业管理行业向专业化、市场化发展。”《改良版》认为第三条表意太虚，建议改为：“各级职能部门应当支持业主通过公开、公平、公正的招投标方式选择物业管理企业”。

　　《改良版》陈述的理由是：“多年实践证明，小区的乱，主因在于作为消费行为的主导者，广大业主在物业管理中没有话语权。百分之九十以上的小区仍处于高度的行业垄断之中。垄断，必然带来强权。强权，必然弊端多多。

　　修改二

　　关于小区公共收益

　　收益全部或80%归业主

　　《征求意见稿》第四章为：“为前期物业管理”。《改良版》建议增加第五章“物业管理企业和物业管理服务”。

　　《改良版》建议：物业管理企业利用物业管理区域共用部位、共用设施设备经营的，须按相关规定办理手续。按合同约定，所得收益属于业主的部分，交付业主大会。没有合同约定，或者合同约定不明确的，可以聘请具有相关资质的评估机构进行评估，除成本外，收益的百分之八十归业主所有，收益的百分之二十归物业管理企业所有。”

　　修改三

　　关于业主代表决定事情

　　不领取选票或投票，视作默认多数通过的讨论事项

　　在25日的讨论会上，各业委会主任对现行条例中“选举业主代表必须经过三分之二以上业主同意，决定事情也必须经过三分之二以上的业主同意”的规定提出强烈的质疑。

　　《征求意见稿》第十四条规定：“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”

　　《改良版》则认为，“经法定业主（亲属也不行）本人签字”的规定不可操作。由于业主代表纯属业余义务劳动，住户也经常难以找到，因此很难做到逐户派票又逐户收票。

　　《改良版》建议改第十四条为：“推荐业主代表参加业主大会的，业主委员会应提前五天公布会议讨论事项并告知业主向其所推荐的业主代表递交书面意见，需要投票表决的，业主委员会应提前十五天公布会议表决事项，可采取上门派选票或由业主在规定的时间内凭有效证明到相关职能部门或公正机构现场监督的业主委员会投票点领取选票及投票。在规定时间内不领取选票或投票，视作默认与会人数少数服从多数通过的会议讨论事项。”

　　修改四

　　关于业主大会筹备组的成员组成

　　居委会不是业主不能作为成员

　　《征求意见稿》第十条规定：“业主大会筹备组由业主代表、建设单位和社区居民委员会代表五至十五人组成，其中业主代表应当占首次业主大会筹备组人数二分之一以上。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。”

　　《改良版》认为，第十条与物权法不符，违反建设部关于《业主大会规程》的通知第五条规定。筹备组成员应当是业主，但居民委员会不是业主，不能行使物业所有权人之权利。居民委员会可以协助筹备组工作，但不能作为业主大会筹备组成员，不拥有表决权。居民委员会不能既当“运动员”又当“裁判员”。

　　《改良版》认为，居民委员会与建设单位，原物业管理企业有先入为主的特殊感情甚至利益关系。一旦出现开发商或开发商属下的物业管理企业与居民委员会利益一致时，筹备组的三方成分就变成二方联合抗衡本来就处于弱势一方的业主代表。

　　《改良版》因此建议改条例为：“业主大会筹备组由业主及拥有物业的建设单位代表五到十五个人组成，其中业主代表占首次业主大会筹备组人数二分之一以上。社区居民委员会协助业主大会筹备组工作。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业区域公告。任何一方不参与筹备组工作，视作默认筹备组工作。”

　　修改五

　　关于业委会法律地位

　　业委会可登记为行业社会团体

　　《征求意见稿》第十九条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。”

　　《改良版》认为，目前业主委员会的法律地位不明确，产生了“司法诉讼中，业主委员会的主体资格受质疑”。、“不能设立账户”等问题。因此建议第十九条改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在辖区的民政主管部门申请登记为具有法人资格的的非营利性的行业社会团体。申请登记手续按相关规定办理。”

　　《改良版》建议：如果不能明确业主委员会的法人资格，权宜之计，也最起码明确业主委员会的司法诉讼主体。

　　（待续）

　　（日京／编制）