北京二手房成交量涨两成

　　距12月1日对非普通商品房征收土地增值税的时间还有几天，北京二手房市场成交量大幅上涨，同时写字楼等非普通商品房成交量上涨幅度首次超过普通商品房。为赶在税收新政执行前办理二手房过户手续从而导致交易量激增的情况，北京今年已第三次出现。

　　开征土地增值税在即促动二手房成交

　　房地产中介北京“链家地产”提供的数据显示，11月15日至24日，北京二手房成交量比上一周上涨20%，比上月同期上涨31%；同时，二手房过户量比上一周放大23%。其中以朝阳区、海淀区、丰台区最为“热闹”，分别同比上涨52%、46%、35%。

　　11月14日，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，将于2006年12月1日执行“与契税‘一窗式’办理缴纳土地增值税”，按照增值额的四级累进税率征收或交易价格全额的1%征收，并对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额等相关问题进行了明确规定。

　　另据“链家地产”统计数据，11月15日—22日北京二手民宅与二手公寓的成交量比上一周分别上涨12%、27%，首次出现写字楼等非普通商品房上涨幅度超过普通住宅。此外，集中在城市中心区域的西二环高价房和东二环大户型的成交量也出现明显上涨，涨幅分别达到25%和33%。从成交的单套面积看，七成以上是超过140平方米的大户型。

　　今年以来，政府出台一系列税收政策严格控制“炒房热”，对北京二手房市场产生极大影响。5月29日，国税局宣布从6月1日起对购房不足5年转手交易的二手房按其售房全额征收营业税，短短两天里北京二手房成交量激增20%；7月18日，国税局宣布从8月1日起对二手房销售收入征收个人所得税，9月14日，再次出台政策征收个人无偿赠与不动产税；11月14日，北京地税局宣布对本市非普通商品房征收土地增值税。

　　“链家地产”市场总监金育松认为，这一系列政策涵盖了二手房交易转让环节涉及到的所有税费项目。但由于这些政策从颁布到执行有一段时间间隔，所以每次新政出台前都出现了过户量激增、交易大厅人满为患的现象；而新政开始执行后，则出现交易放缓、由售转租的现象。在土地增值税正式征收(12月1日)以前，对于已经达成二手房交易的房产消费者来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；而对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省征收土地增值税所带来的成本支出，会出现部分后期交易需求提前的现象。

　　二手房交易市场风起云涌

　　《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》发布后，二手房市场可谓风起云涌，交易出现了几个鲜明的特点。

　　首先，写字楼等非普通商品房成交量超过普通住宅。据统计数据分析，11月15日至24日，北京市二手民宅、二手公寓成交量比上期(11月5日至14日)分别上涨12%、29%。虽然说年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上涨属正常现象，但是，非普通商品房上涨幅度超过普通住宅，在宏观调控以来还属首次，出现这种现象主要是因为：非普通商品房基本在征收土地增值税之列，未来交易成本增加促使其“提前”成交。

　　其次，京东七成以上成交户型为超140平方米大户型。本期东部大部分典型区域二手非普通商品房成交量均出现上涨，东二环、CBD、朝青、八通沿线等区域成交量相比上期分别上涨26%、33%、29%、36%；并且有七成以上成交为140平方米以上大户型。东部区域非普通比成交表现为大户型，与区域二手房市场一直以来的供应状况有关，东部140平方米以上二手商品房市场的供需比在1比4左右，而140平方米以下二手商品房市场的供需比为1比6左右，90平米以下小户型供需比则高达1比9。因此，大户型房产客户缴纳税费意愿较低，业主也急于出售，因此在土地增值税正式开征前成交量出现明显上涨。

　　同时，西二环超12000元/平方米“高价房”成交上涨快。西二环一直以来二手房成交相对上涨并不快，但本期却出现了较为明显的上涨。西二环单价超过12000元/平方米的“高价房”成交量相比上期上涨25%，主要集中在中海馥园、时代之光、五月花庭等楼盘，多以90—110平方米的中小户型为主。“链家地产”市场研发中心认为，价格相对高位、房源难于上市、次新房相对匮乏等现状，造成了供需比匹配难度大的特点，是阻碍以往西二环二手房成交的根本原因；但由于土地增值税是首个专门针对非普通商品房的税费，刺激了部分非普通商品房房源的上市，从而促进了区域“高价房”在本期上涨。

　　业内人士认为，土地增值税开征前期的市场现象明显区别于其他税收，例如营业税、个税——开征前的市场现象，主要是因为发布与正式实施间隔较长，给了市场反应的时间，因此，土地增值税开征前夕，出现了成交量和过户量同涨的局面。

　　今年京二手房交易涨幅创新低

　　据北京二手房经纪机构我爱我家的预测，即便年底前北京的二手房交易有所回暖，2006年全年北京二手房交易量也将在76000套左右，增长幅度约8%，创历史最低，无法达到年初预计的80000至100000套的交易规模。

　　北京自1999年10月开放二手房市场以来，二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年间，增长了63倍。即便在市场交易基数较大后，2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。而2006年，在二手房市场首次被写进国家宏观调节文件的年份中，北京二手房交易量增长幅度却创出了历史最低，原因何在呢？

　　对此，我爱我家市场研究中心的专家认为：2006年，二手房交易环节的营业税征收从购房未满两年变成购房未满五年，以及开征二手房交易个人所得税和土地增值税是最主要的原因。因为在北京二手房市场房源严重供不应求的局面下，以上“三税”的征收一方面导致一部分业主因收益减少而“由出售转出租”，另一方面，使得大多数业主直接将税费“转嫁”给购房人，导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势弱化，甚至在某些区域出现了一二手房屋价格倒挂的奇怪现象。“由售转租”和“转嫁”的直接后果就是交易量的增长放缓而二手房的实际成交价格迅速走高。这其实是政府最不愿意看到的结果，也使得二手房分流一手房购房人群，满足中低收入阶层自住需求，构筑房地产梯级消费基础阶梯的作用难以实现。