石景山购房全攻略

　　近来石景山区的发展变化可谓是翻天覆地，从首钢搬迁计划的确定实施再到根据新修编的城市总体规划，要把石景山区打造成首都休闲娱乐中心即CRD概念的提出，这些无不为石景山区房地产发展涂抹上一道亮丽色彩，使得越来越多的开发商将目光投注到这里，使得该地区房地产发展潜力凸显出来，再加之石景山区居住环境的改善和配套设施的不断完善，使得这里更加适宜居住，这些都构成了人们投资置业石景山的重要原因。

　　有许多购房者将眼光投放到石景山区来，一是看准了这里房地产的升值潜力，二是该地区商品房和二手房数量之多，可以满足不同购买力消费者的购房需求。但对于消费者来说，他们更加关注的是目前石景山区的商品房和二手房的位置选择和价位到底如何，是否适合自己去投资置业石景山。为此，本报特通过对商品房和二手房的选择以及对购房贷款方式选择三个层面进行详细分析，希望能给有意愿在此购房的消费者提供一定的置业指导。

　　■新建商品房选择

　　适宜购买人群随着石景山区域价值的不断提升，房地产价格也是一路高涨走来，以玉泉路附近的远洋山水为例，去年房地产价格为6000元/平方米左右，今年房地产价格更是一路涨到7900元/平方米，远远超出消费者的年收入增长额。

　　因此，在石景山区购买商品房适宜人群为大中型企业主管、IT人士、企业年轻白领、有很强西部情结的部队人员，一般家庭月收入在6000~8000元之间的人群。

　　集中楼盘石景山区新建楼盘很多，目前该地区在售的楼盘达30个之多，价格约在4800~6500元/平方米之间不等，要视具体位置、房屋档次、配套设施不同而不同。热销户型为两居，面积在90~120平方米之间，房屋总价在50万~70万元之间。这些楼盘主要集中在一线地铁沿线区域，如雍景天成、石景山区五里坨地块、石景山刘娘府(C1、C2)、远洋山水、曦景长安、玉泉新城等项目。

　　目前石景山在售的典型楼盘名称及价位表

　　楼盘名称 地址 价格远洋山水 新房 石景山区玉泉路地铁口南400米 7900元/㎡[均]雍景天成 新房 石景山区西五环西黄村桥西北角 7500元/㎡[均]金隅山墅 新房 石景山区阜石路南侧 -石景山五里坨 石景山区五里坨 -石景山刘娘府限价房 石景山区刘娘府 -石景山老古城限价房 石景山区老古城 -衙门口经济适用房项目 石景山区衙门口 -曦景长安 新房 西长安街与古城大街交会处西北角 5800元/㎡[均]庐师山庄 新房 西五环八大处出口西800米 650万元/套[起]玉泉新城 新房 石景山区玉泉路以西 6300元/㎡[均]京汉旭城 新房 石景山区鲁谷大街吴庄 6200元/㎡[均]长安家园尾房 石景山区古城路南 4500元/㎡[均]地铁古城家园尾房 石景山区古城公园往北 4500元/㎡[均]

　　贷款首付和月供

　　银行对新建商品房的贷款审核相对要宽松许多，只要提供出必备的资料后，银行就可以放款。目前银行对购买商品房的贷款额度为8成20年。据此计算石景山地区的新建商品房两居总价在50万~70万元，其贷款成数及月供如下（以等额本息计算）：

　　总价 首付 贷款 月供50万元 10万元 40万元 2753.36元/月55万元 11万元 44万元 3028.69元/月60万元 12万元 48万元 3304.03元/月65万元 13万元 52万元 3579.36元/月70万元 14万元 56万元 3854.70元/月

　　购买商品房注意事项

　　购买商品房有一点要特别注意：居住氛围是否融洽。正所谓物以类聚，人以群分，建议购买商品房的购房者在购房过程中除了考虑交通、配套条件外，还要考虑一下整个社区居住人群的素质，尽量选择与自己品位相投、背景相当的人群居住在一个大家庭中，这样大家很容易相处，气氛也相对融洽。

　　■二手房选择

　　适宜购买人群

　　石景山区作为北京八大城区之一，其区域配套设施相当成熟，该地区二手房在一手房的带动下，二手房成交量和价格均呈稳步上升趋势，但同该地区新建商品房价格相比还是具有一定优势的。因此，在该区域购买二手房主要适宜人群为中低收入群体、首次置业者、外地人员，家庭月收入在4000~6000元之间。

　　二手房不同区域价格

　　目前石景山区在售的二手房以央产房和已购公房为主，占到二手房总成交量的88%%以上，主要集中在永乐小区、六合园、七星园、八角、古城等区域，其中一居室面积在40~50平方米之间，价格在3800元/平方米左右；二居室面积在55~80平方米之间，价格在4000~5000元/平方米之间；三居室在90~120平方米之间，主要以二手商品房为主，价格在4700~5000元/平方米之间。该地区有75%%以上二手房屋总价在30万~50万元之间。

　　贷款首付和月供

　　同新建商品房相比，银行对二手房贷款的审核就显得要严格许多，银行在经过对房屋整体状况进行评估后才可以放款。而目前银行对二手房贷款的成数普遍为7成20年，要以建筑年代为判断标准。据此计算该地区二手房屋总价大多在30万~50万元之间，其贷款成数及月供如下（以等额本息法计算）：

　　总价 首付 贷款 月供30万元 9万元 21万元 1445.51元/月35万元 10.5万元 24.5万元 1686.43元/月40万元 12万元 28万元 1927.35元/月45万元 13.5万元 31.5万元 2168.27元/月50万元 15万元 —— ——

　　综上所述，随着石景山区域房地产升值潜力日益凸显，该区域得到了众多有自住与投资需求的消费者的普遍青睐。针对有在此购房意愿的消费者来说，中原地产副总监宫萍提出购房建议：一是消费者要改变购房观念。由于该地区可选房屋较多，有商品房和二手房可供选择，消费者要根据自己的经济收入来决定购买哪种房屋。同时，对于贷款方式的选择，等额本金方式固然比等额本息方式要少支付利息，但它对购房者初期的收入水平要求高于等额本息方式，消费者在选择采取哪种方式时不要只考虑利息支出多少问题，还要结合自己的实际经济情况，并对自己目前的还款能力和预期未来的还款能力作出合理的估算，只有这样选择的贷款方式才是最优的。