新购房合同更显公平

　　看完新合同，南京大学住宅政策与不动产法研究中心理事、南京金路律师事务所主任律师俞伟宁说，新版购房合同示范文本给爱“钻空子”、“打擦边球”的开发商敲响警钟，得益的将是千千万万的南京买房人。

　　抵押房不准瞒天过海

　　[合同条款]

　　第二条 该商品房的权利瑕疵

　　一、甲方告知乙方，该商品房存在下列权利瑕疵：

　　【 】其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为（ ），抵押登记部门为（ ），抵押登记日期为（ ）。

　　【 】已设定在建工程抵押，抵押权人为（ ），抵押登记部门为（ ），抵押登记日期为（ ）。

　　[律师点评]

　　开发商悄悄地把在建的工程抵押给银行，在南京非常普遍。而其中风险非常大，买房人甚至可能拿不到房子。而新文本则让开发商不能浑水摸鱼，而购房者也能在签订合同的时候就知道风险，有了充分的选择权。

　　精装修房装修钱单独算

　　[合同条款]

　　乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为（ ）元／平方米，总价款合计(大写)（ ）(小写)（ ），币种为（ ）。该总价款由下列款项构成：

　　【 】房价款：（ ）元。

　　【 】房屋套内的装饰装修款：（ ）元。

　　[律师点评]

　　该条款明确了合同价款的构成，以适应精装修商品房市场的需要，并为契税、地税和维修基金的征收提供依据，减少纳税纳费争议。此外，精装修的钱分出来后，买房人能和开发商较真到底装修花了多少钱了。

　　规划变更要告知买房人

　　第九条 规划和设计变更的约定

　　一、经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起（ ）日内(应当不超过10日)书面通知乙方：

　　【】该商品房所在楼幢与相邻楼幢的正面建筑间距比原间距减少（）米。

　　【】南面相邻楼幢檐口高度增加（ ）米。

　　【】该商品房朝向的方向偏角变化值超过_度。

　　二、经设计单位同意，该商品房的建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更确立之日起（ ）日内(应当不超过10日)书面通知乙方：

　　【 】该商品房结构形式发生变化。

　　【 】该商品房户型发生变化。

　　……

　　[律师点评]

　　开发商擅自更改规划，有的根本不告诉买房人，而买房人只能吃闷亏。新文本则要求开发商必须告知，否则老百姓有权退房。

　　补充合同休想设陷阱

　　[合同条款]

　　本合同的附件是本合同的不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以被排除的铅印内容为准。

　　[律师点评]

　　开发商想利用资源优势和信息优势来签订一些霸王条款，是无效的。

　　新合同和产权登记捆绑

　　和现行范本相比，新合同总共修订了17个方面，其中最为引人注目的是，新合同取消了正副本制，专门设定了“办理登记手续专用”文本，这一文本由开发商（甲方）和购房人（乙方）签订，乙方在办理产权登记手续时必须提供。这等于是说“通过了权属登记管理的手段，间接达到强制推行示范文本（新合同）的目的”。在修订说明中，还列出要“另增加通过‘南京市网上房地产’系统打印合同的要求，以满足网上房地产的管理需要。”

　　有关人士表示，这一规定无疑是强制推行了新合同的执行，将预售合同和房屋产权登记进行“捆绑”，迫使开发商必须接受新购房合同。其中在登记手续专用文本中提到：“该商品房在交付_日（应当不超过90日），甲乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。

　　房产登记土地登记分离

　　在新购房合同中，一些亮点颇多。比如明确了合同价款的构成，以区别精装修商品房和毛坯房，这为契税、地税和维修资金的征收提供了依据，减少了老百姓纳税纳费的争议；增加了因“延迟交房”或“延迟付款”解除合同后办理相关注销登记的内容；将“公用配套房屋的产权归属”单列一条；增加了“规划和设计变更的约定”；在交接手续中增加了预购人拒绝接受的内容；新合同将房产登记和土地登记分离，并增加了网上房地产备案和预告登记的内容。

　　不适用于经适房的预售

　　另据了解，新版合同适用于南京市各区国有土地范围内取得商品房预售许可证的商品房预售，江宁、浦口、六合新三区的商品房销售也要使用新的合同范本。但是，不适用于经济适用房的预售。

　　（新版购房合同示范文本详见“生活南京”网站www.lifenanjing.com.cn，敬请关注)。

　　本组采写 快报记者 尹海峡 尹晓波

　　17处变化直指购房陷阱

　　备受市民关注的新版购房合同究竟是什么样的？快报记者昨天第一手拿到了新版本的《南京市商品房预售合同》。据透露，该版本初步决定于明年1月1日正式启用。开发商2006年12月31日前取得商品房预售许可证的楼盘，依然使用老合同；开发商2007年1月1日以后取得商品房预售许可证的楼盘，使用新合同。