棠下委托专业公司管理出租屋尝到甜头

　　几个在广州天河棠下的文化人，希望通过改善出租屋管理，梳理城中村文化脉络，为“城中村”加冕“新里巷”，他们美其名曰“新里巷运动”。继石牌旅业式管理之后，“新里巷”能否成为广州出租屋管理的又一新模式？记者近日前往天河棠下展开调查采访。

　　文/记者李桂文、张青梅

　　图/记者颜士然

　　白领的出租屋的幸福生活

　　辛国、卢玲是江西应用技术职业学院计算机系的同学。2003年，在大学毕业后不久辛国就来广州闯荡。去年年底他在棠东毓桂大街一巷6号找到一处“体面”的地方后，才把女友卢玲从家乡接过来，开始了月租600元的安稳生活。

　　卢玲刚来时很不习惯：二三十平方米的地方被隔成卧室、客厅、厕所、厨房、阳台，窄得两人闪过都要侧身；房间里没有信号，收信息要把手机搁到阳台边。在阳台晾衣服，拿着衣架一伸手几乎就能戳到前方房屋的墙壁。

　　不过，这间出租屋，第一次让辛国找到了家的感觉，因为这里很特别：进门要刷IC卡，每层楼都设置了摄像探头，一楼值班室有人24小时监控闭路电视……这栋取名“海棠居”的出租屋俨然一个花园式小区。

　　2003年落脚棠下后辗转租住过4个地方，曾经白天被人撬门搬走电脑，辛国对出租屋的安全感触最深。现在他每天除了买菜几乎不出门，因为“只要不出门，这儿真的和小区差不多。”更吸引辛国的是，每个出租屋的房间还拉好了宽带的网线，呆在家里就可以大做软件生意。

　　始于两个人的出租屋专业管理

　　在棠下，和“海棠居”一样被改造成IC卡门禁、闭路电视、崭新装修的城中村出租屋已经超过40栋。追溯这些变化的起源，还得从一位湖北老师的南下说起。他名叫胡盛华，人称“老胡”。老胡已在这里当了3年的出租屋“大院总管”。2003年，在家乡高中教了10多年数学的老胡辞职南下，来到棠下落脚。很快，他就发现了城中村出租屋的种种问题：安全、卫生……

　　老胡的朋友颜文斗是个自由职业的文化人，喜欢深究社会问题。两人一拍即合，决定合作尝试从管理入手经营出租屋。老胡首先说服自己的房东，开始了一栋楼的承包……

　　出租屋干净了，安全了，租金也慢慢涨起来了。来租房的人越来越多，附近村民陆续把房子交给老胡他们。不到一年，老胡他们手里的“握手楼”已经增加到8栋。这时他们做出了一个惊人的举动：将8栋房屋进行连片，改造成一个封闭小区，大门换成统一电子锁，所有业主凭IC卡进出；设立管理处和监控室，在每一层安装摄像头，实行监控；所有房屋实行统一装修，换上统一家具，配置统一网络，统一门牌号码；小区绿化由管理处负责，并安排专人打扫卫生。

　　“新里巷运动”制造了治安奇迹

　　这些年棠下全变了，不变的只有祠堂和大池塘。在颜文斗看来，这就是传统文化的力量，出租屋要彻底变身，就必须实现“文化重建”。

　　不久，颜文斗把一份《“新里巷运动”试点方案》摆上棠下街党工委书记黄国和的案头。方案提出以提升出租屋管理为切入口，引进专业的物业管理公司，借助市场力量撬动出租屋社区整体环境的改良。

　　出租屋管理到底能带来什么样的变革？农民不操心空置也不操心维修，旱涝保收，收入反而增加了，农民是赢家；管理者几年内可以收回投资，他们是赢家；改造过的出租屋租户大部分都是做IT和管理的，租户结构的变化，也带动周边治安环境的改善。统计显示，“新里巷”模式实施两年多来，试点出租屋没有发生过一宗刑事案件和治安案件，对棠下来说，简直就是一个奇迹。从这个角度看，政府也是赢家。

　　“新里巷模式从身边改起，一步一步促进城中村环境改良。”从观察、了解到支持，黄国和认为，新里巷模式不失为城中村改造的一种新模式，它最大优点在于“纯粹是市场调节，除了公共设施，政府无须在具体的出租屋改造中再投入。”

　　困境：税费、产权等问题让各方观望

　　与政府对“新里巷”模式的“肯定”相比，“新里巷”的走红并没有引来村民的喝彩。人怕出名猪怕壮。在村民们看来，这种担心不是没有道理：以往房子破破烂烂，月月收租没有什么不妥。现在房子维修好了，消防、卫生都规范了，他们担心税费会因此而大幅增加。

　　更重要的是，许多出租屋没有“出生证”，连产权合法性都成问题。对于广州市各个城中村的出租屋，这是一个共同的尴尬。在棠下街道办事处给上级部门的一份“情况汇报”中，也讲到这种担忧：“这种纯粹由市场调节的委托式出租屋管理模式，在棠下街、天河区乃至广州市目前尚属初试阶段，政府在对托管式专业公司的管理、资质审核、牌照的申办发放、税收政策等都在探索阶段，尚欠配套。人们对这一模式的认识也处于逐步加深的阶段，就目前而言，个别业主乃至公司领导、经济社干部仍处于观望状态，个别人甚至抱有抵触情绪也属正常……”

　　“出租屋问题是历史造成的，套用法条一刀切处理不合理，也行不通。”颜文斗坦言，如果严格按照符合规划、具备房产证来要求，许多地方的出租屋合格率可能都不到两成。“应该面对现实，通过提升出租屋管理，积极有序推进‘城中村’改造！”

　　对话：用环境提升居住者的行为素质

　　记者：为什么要叫“新里巷运动”？

　　颜文斗：广州人一说“城中村”就觉得卫生恶劣、案件频发、藏污纳垢，实际上许多人一次都没去过，根本不了解。“城中村”现在已地处城市中心，“村民”生活已完全城市化，继续叫“城中村”是潜意识上的自我贬损，我们希望甩掉“城中村”的旧帽子，加冕“新里巷”。

　　记者：你理想的新里巷是怎样的景观？

　　颜文斗：从环境上讲，巷道虽然逼仄，但下水通畅，道路完好。见缝插针进行绿化，逐步建设屋顶花园，在拥挤之地营造可以休憩的绿色。专业管理的出租楼宇24小时有人值守，出租片区24小时有人巡防。普遍推行楼宇对讲、电视监控系统。按片区设立独立的消防水柜，巷道中点状布设消防栓和消防水龙，虽巷道进不了消防车，但可以应付一般火情。

　　记者：这“新里巷”的文化理想又是什么？

　　颜文斗：这些是最基本的，短期努力即可达到。从长远来看，文化理想是新里巷运动的精神内核。我们能以极高的社会管理成本和城区改造成本将城市里巷管理得中规中矩，但在一个了无文化特质、没有文化皈依、缺乏文化自尊之处，一旦放松，将立即反弹。所以欲化“城中村”之“腐朽”为神奇，则需披上“文化外衣”，调配“文化制剂”，注射“文化强心针”，内外双修，标本兼治。

　　记者：如何实现这种标本兼治？

　　颜文斗：首先要梳理传统文化资源，对祠堂宫庙给予保护修缮，传统民俗给予高度尊重；增加公共财政对城中村社区公共设施的投入，为原住民和外来人口提供公共活动空间，以洁净安全的社区环境强迫性提升居住人群的行为素质。对于房客来说，这里将是精神的庇护所，人海苍茫中的青青珊瑚岛，物欲横流中的诺亚方舟，是生活尊严的锻造厂，是诗意栖居的前站。

　　记者：有人认为你们搞的实际是白领公寓？

　　颜文斗：这是误解，我们提供的不过是一个安全卫生的住所。白领需要安全、卫生，那些小商贩、打工仔就不需要安全卫生吗？我也不认同租金提升后住的人素质就高治安就好这样的逻辑。我看过一栋房虽然简陋但管得井井有条，300元一家人就可以住得很好。我谢绝接管，租金提高会逼走他们，我不忍心那样。

　　记者：干这个活能挣钱吗？你是否觉得自己很伟大？

　　颜文斗：承包管理出租屋需要不少投入，但挣不了大钱。这是一个有钱的人不想干，没钱的人干不了的行当。我们只是在谋生，谋不了生这事就做不下去。实际上，城中村的出租屋承担了城市廉租房的功能，承担消化着房地产行业的“原罪”。现在许多村民依靠出租屋一个月人均收入不过1000多元而已，这在广州多少也是困窘的，政府的决策应该考虑到这一实际。