商品房合同纠纷十大典型案例曝光

　　制图/张异买房合同纠纷案呈大幅上升趋势，市一中院发布“十大典型案件”时称，维护“诚信交易”是判案一大原则

　　本报讯（记者杨野）今天是法制宣传日，市一中院结合当前房屋买卖纠纷成为热点

　　市一中院民四庭统计，今年1-11月，该院受理商品房买卖合同纠纷案400余件，占民四庭结案总数的40%%。据分析，商品房合同纠纷案仍呈大幅上升趋势。维护“诚信交易”是判案的一大原则。在审理中，法院对双方当事人平等保护，同时注重保护处于弱势地位的买房人的合法权益，促进商品房市场诚信体系的建立。

　　房价陡涨3.5万元卖方反悔输官司

　　案例①去年1月，张某签约将自己位于南岸某小区的一套房屋产权转让给王某，房款85000元。签约后，王某支付了大部分房款，张某把土地使用证和房产证过户到了王某名下。但该房因市价已陡涨至12万，张某要求加价，王某拒绝，张某因此未交付房屋和两证。去年9月，王某起诉，要求张某继约交房并赔偿损失3000元。

　　法院判决：判双方继续履约，驳回王某的其他诉讼请求。

　　法官说法：房屋买卖中，谁也不能准确预见到房价涨跌，双方都有一定交易风险。因此，诚信交易才能促进二手房交易市场健康发展。

　　镇政府8万元卖楼合同被判令无效

　　案例②北碚某镇政府发布公告，拟将所属的多处长期闲置房屋出售变现。居民陈某2002年8月交纳了保证金2万元，愿购买一办公楼及附属设施。次月，双方签约，成交价8万元。北碚区财产局接到有关反映后，当年10月以文件通知镇政府：无权擅自出售国有资产，请立即改正。镇政府随即欲与陈某协议解除合同。陈某称自己无过错，不同意解除合同。

　　法院判决：双方签的房屋买卖合同无效！

　　法官说法：镇政府要出售的房产并未取得两证，且与陈某所签订的买卖合同违背法律、行政法规的强制性规定。

　　赠与房屋未办过户受赠人仍可卖房

　　案例③2001年4月，熊某签约把位于南岸区的一套房屋，作价5万元出售给胡某。胡某之父代胡某在合同上签了字。当日，熊某即交房，同时将一份经公证的房屋赠与书及原房产证、原契证各一份交给胡某。“房屋赠与书”是第三人周某于1996年将这套房赠与给熊某时所办的，周承诺赠与后绝不反悔。房产证业主仍是周某某。

　　但熊某售房后，一直未把权属转移给胡，胡起诉请求判令熊某办证，并要求第三人周某协助熊某履行义务。熊某提起反诉，称自己与第三人周某的赠与行为无效，自己无权处置房产，请求确认与胡的卖房协议无效。

　　法院判决：判熊某将房屋权属过户给原告胡某，第三人周某协助办理。

　　法官说法：法律并没规定取得房产证才能卖房，也没规定取得所有权才能作为转让合同的要件。且熊某买房入住多年，已交清了房款，仅是未办过户手续，熊对该房有实质处分权。如果支持熊某的反诉请求，将严重违反诚信原则、公平原则。

　　买摊返租收了租金又状告延迟交房

　　案例④前年5月，李某签约付款，购买一房产公司的位于渝北区龙溪某市场22号2层12号摊位，成交价58200元，房产公司应在当年7月15日前交付摊位。签约当天，李某与房产公司下属负责市场物管的物业公司签订《统一经营租赁协议》，约定李某将摊位租给物业公司统一经营，租期从当年7月16日至2006年3月l5日，月租560元，按季付租。

　　2004年7月12日，物业公司给李某账户存入首笔租金。当年9月，李某与房产公司签订12号摊位的装饰、设备标准交接清单，“双方检验墙体、台面、照明、地面完好，同意签收。”这时，李某认为房产公司于9月11日才交接摊位，属迟延交付，故起诉请求房产公司支付违约金。

　　法院判决：驳回李某的诉讼请求。

　　法官说法：李某与房产公司签订的《商品房买卖合同》，与物业公司签订《统一经营租赁协议》，两合同签订的时间有连贯性、内容有衔接性。鉴于房地产市场客观存在售后返租这一销售方式，应认定李某购买摊位的主要目的是按时行使收益权。本案中，物业公司给李某支付了租金，表明李某按时获得了收益。

　　不给“住宅使用说明”开发商赔四千

　　案例⑤2003年4月，张某签约购买一开发商在九龙坡开发的房屋一套，房款117443元，约定当年12月交房，且开发商应出示验收合格的文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书。否则，张某有权拒绝接房，责任由开发商承担。张某按约付清了房款。同年，房屋竣工验收。次年4月，开发商通知接房，张某以对方未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》拒绝接房。后张某接了房，但开发商一直未提供质保书、使用说明书。张某起诉要求开发商支付逾期交房违约金。

　　法院判决：判开发商向张某支付违约金4263元。

　　墙面漏水不付尾款买房人反输官司

　　案例⑥2002年6月，璧山县人邬某签约，认购徐某已建好的依凤乡街道一套房屋。约定交房后，屋面保修一年，水电保修半年。邬某按约支付了前两期房款，徐某为邬办了两证。但邬某发现墙面存在漏水现象，于是尾款2000元一直未付。徐某诉至院，要求邬某付尾款。

　　法院判决：被告邬某立即给付尾款2000元。

　　法官说法：该房买卖有效，但邬称房屋存在质量问题，系另一法律关系。

　　迟迟未拿到房产证业主获赔1.4万

　　案例⑦2002年1月，一开发商签订《商品房买卖合同》，将渝中区八一路的一套房屋出售给李某，建面77平方米，成交价29万余元。开发商应在当年9月28日前，把验收合格的房屋交付给李，且应在交房后180日内将办证的资料报登记机关备案。同年10月，开发商交房，支付了迟延交房违约金。2004年4月，开发商办到房产证。但李认为，开发商违约，应按约赔偿。

　　法院判决：开发商赔偿1.4万余元。

　　延迟七年未办两证开发商赔违约金

　　案例⑧1996年8月，宋某签订《商品房预售合同》，购买重庆某公司开发的座落在菜园坝地区立交桥和滨江路间1-2单元第4层非住宅房屋167平方米，成交价55万余元。约定宋两次付清房款，1997年6月交房。但宋一直未取得两证。

　　法院判决：某公司立即给宋某办理两证，并立即按宋某已付房款55万余元的银行同期贷款利息标准，给付自1997年9月10日至2004年11月10日止的逾期办证违约金。