200多读者电话倾诉物业"心疾"

　　本报记者 吴艳霞

　　■核心提示

　　今天是"12·4法制宣传日"，12月2日到3日，本报联合省内河北世纪联合律师事务所、河北冀华律师事务所和河北张金龙律师事务所，开通了物业纠纷免费咨询热线。两天来，

　　■不用暖气，该交热损费吗？

　　省会王先生问：我们西里小区新房是分户取暖，而且楼道也有暖气，所以我们认为再交热损费不合理，请问40%的热损费有没有依据？

　　河北冀华律师事务所韩军刚律师：对于分户供暖小区中住户不用暖时采暖费的收取，河北省各地并没有统一的标准。在秦皇岛市和衡水市，分户供暖的住户如果不用热，无需再交纳任何费用。但收取一定的热损费是合理的，因为热具有传导性，无人居住的空房子仍会损耗一定热量。按照石家庄市发改委今年11月初关于加强集中供热管理工作的通知要求：省会当期热费属用户自管热交换站按表计量收费的，先按面积预交40%的热费，月结月清。能够做到分户控制暂不供热的应交纳供热基本费用。也就是说，分户供暖的用户，即使不用热，也要预交40%的热费。

　　■房子重新验收，物业费何时起算？

　　省会姚女士：去年我在石家庄购买了一套95平方米的住房，但由于房屋质量问题，收房日期迟延了4个月。物业公司要求我交齐迟延期间的物业管理费。我认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费。

　　河北世纪联合律师事务所王立魁、佟学民律师：姚女士第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改，今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件，姚女士这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向姚女士交付了商品房。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期间的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

　　■楼顶广告牌收益该归谁？

　　省会张女士：我家住的楼顶多了个巨大的“露天广告牌”，对我的生活造成了一定影响，我有没有权利要求拆除，另外对于该广告牌的收益，我有权利要求分一部分吗？

　　河北张金龙律师事务所张彦慧律师：住宅楼顶属于物业共用部分，《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也就是说：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用于经营，应经过业主大会同意才行，要拆除也应经过业主大会同意，你个人无权要求拆除，只能向业主委员会申请，屋顶做广告所得的收益也应归全体业主所有，主要用于补充专项基金或用于业主委员会决定的用途，你个人无权要求分配。

　　■房子未交前，物管能私下出租吗？

　　黄先生：我在秦皇岛市买了一套住房，去年年底交房时，因为长期在外，我通知物业迟延收房，但却发现物业公司把房子租给别人住了。我要求物业公司马上把租户清出去，并赔偿损失。而物业公司却说，虽然房子是我买的，但在没有验房入住之前，只能视为准业主，房屋的产权仍属于开发商，物业公司在征得开发商同意的情况下，有权将房子出租。

　　河北世纪联合律师事务所王立魁、佟学民律师：开发商及物业公司的行为显然已侵犯了黄先生的合法权益，黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。首先，黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同，该合同一经房地产管理机关登记备案，黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人)，开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务，在商品房完工符合交付条件至交付业主之前，开发商对该套商品房负有保管义务，但不具有使用(包括出租)权利。

　　其次，开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份，黄先生回信同意交房但要求延期交房，可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有，只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间，开发商可以适当向黄先生收取保管费。

　　黄先生虽未入住，但对所购房屋已具有无可争辩的所有权。开发商或物业公司要将该房出租，必须征得黄先生的同意，否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁使用，使未投入使用的商品房的使用价值受到减损。根据《合同法》第142条规定，关于标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担的法律规定，开发商或物业公司除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外，还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。

　　■荒废花园，业主能占用种菜吗？

　　邢台林先生：我是邢台某楼盘里的一个业主，看到小区里一块花园荒废，我就把那块地开辟成菜地种些蔬菜。最近，小区重新聘请了物业公司，物业公司想把这块地重新恢复成花园，要求我把菜地里的菜处理掉。我告诉他们，自己是小区的业主，有权使用这块地。后来业委会主任出面解释说这是业委会和物业公司商量后作出的决定，我想聘请这家物业公司时，我并没有投同意票，所以物业公司无权干涉我的行为，因此不肯退地。不知业委会和物业公司对此事如何处理。

　　河北世纪联合律师事务所王立魁、佟学民律师：林先生应按物业公司的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。根据我国法律法规规定，小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等)，属小区内的全体业主共同所有，国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用，违反了《物业管理条例》的规定，依法应予纠正。若林先生不听劝阻，一意孤行，依照《物业管理条例》第六十六条的规定，将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚，没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。

　　林先生以其未投票同意聘请现物业公司为由，认为物业公司无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业管理条例》规定，小区选聘物业管理企业，只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。

　　■小区向业主收停车费合法吗？

　　省会肖先生问：最近我们本小区物业管理公司贴出告示，说是经过物价部门批准，向有车的业主收取室外停车费每月150元。对于这种情况，请问律师这种行为合法吗？

　　河北冀华律师事务所李慧芬律师：小区的公共停车场，从法律上说应该是归全体业主共同共有。物业管理公司收取停车费，虽经物价部门批准，但从本质上说，应该是小区业主委员会收取，物业管理公司应该是代收。所以说，仅仅是经过物价部门批准是不够的，还必须经小区业主大会同意(业主委员会也不能越权擅自同意)，并委托物业公司代收。其收取的费用从法律上说是全体业主所有。其使用应专款专用，并应征得业主大会认可。至于目前很多物业公司收取的管理费的性质是什么，该不该收取，收多少合适，都还需要在正在审议的《物权法草案》中做进一步完善。

　　对于另外一位业主的咨询，河北张金龙律师事务所张培杰律师这样回答：首先，关于物业管理公司把绿地变更为停车位并收取费用，根据《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据以上规定也就是说只有经过了业主大会同意，同时物业管理公司也向物价管理部门办理了《收费许可证》并且向规划管理部门办理了改变规划等手续，才可以收取停车费。

　　■小区绿地改成停车场，业主能否起诉？

　　石家庄的张先生：我是某小区的住户，我们小区现在突然把绿地改成停车位，向我们每个车主收取停车费每月50元，我拒绝交纳，保安就把我的车轮给锁死，后无奈我交了停车费。请问小区停车收费是否有规定？

　　河北张金龙律师事务所王世成律师：关于这类业主公共利益遭到侵害的问题，谁可以作为当事人向法院起诉主张权利，当前还没有明确的法律规定。我个人认为，小区绿地被物业公司侵占了，业主个人不适合去法院讨说法，应该是业主委员会去要说法。这主要是考虑到公共利益是属于全体业主共有的，个人不能代表全体。司法实践中，已经出现很多这样的案例：由个人告物管，赢了，但业主的利益受到了损害，大批业主更不满了。但是，如果小区没有业委会，业主的权益无法通过业委会予以保障，这种情况下，业主因为公共利益遭到损害，同时也使自己的利益遭到损害，就可以以业主自己的名义向法院起诉。

　　■业主认为物业费过高怎么办？

　　衡水乔女士：我们小区物业公司管理晚于我们购房入住时间，我们后来一直没有同物业公司签订物业管理协议，现物业公司起诉我们补缴上一年的物业管理费，但我们认为物业管理费过高，请问我们应该怎么办？

　　河北冀华律师事务所李慧芬律师：目前业主与物业公司未签订合同的情形主要有以下几种：业主拒绝与物业公司订立合同；未成立业主委员会而未订立合同；物业公司管理晚于业主购房入住时间。

　　由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业费用。只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，而业主们在日常生活中接受了物业服务，这在业主与物业公司间已构成事实上物业管理关系，发生了债权与债务，业主应交纳物业费。倘若认为物业费的收取标准过高，与实际物业管理水准不符可提出异议，请法官一并审理。

　　■暖气不热该找谁？

　　在热线开通的两天中，有10多位读者反映了一个共同的问题：因供暖设备问题，供暖不热应由谁负责？

　　河北张金龙律师事务所王世成律师：如果可以确定是供暖设备的问题导致暖气不热，如果住宅内设备属于保修期内，那么应由开发商负责，如果已经超过保修期，应由业主负责维修，如果是公共部分的问题，应由相关业主共同负责。

　　■不交物业费停水停电对吗？

　　廊坊王先生：我居住的小区，物业管理很差，我们单元有的住户没有交纳物业费，于是物业就把我们单元的水给停了，同时也把欠费户的电给停了。请问物业有权这样做吗？

　　河北张金龙律师事务所张培杰律师：首先可以明确的是，物业公司没有停水停电的权利，停电、停水的权利应该在自来水公司和供电公司。如果是因为业主拒不交纳物业费，物业管理公司可以通过法律途径解决，不能给业主停水、停电，更不能殃及无辜的业主。对于停水停电，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县(区)级以上房地产行政主管部门投诉。对由于停水停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉。

　　■业主权利有多大？

　　保定王先生：现在法律对业主、业主大会、业主委员会是如何规定的？

　　河北张金龙律师事务所彭江民律师：《物业管理条例》已于2003年9月1日起开始施行，其中关于业主、业主大会、业主委员会的基本规定有：房屋的所有权人为业主；物业管理区域内全体业主组成业主大会；一个物业管理区域成立一个业主大会；业主应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，但是，只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过；业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　关于业主的投票权问题，河北省目前还没有统一的规定。自2004年8月1日起施行的《石家庄市物业管理条例》规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每100平方米计算为1票；单户不足100平方米的，计算为1票。业主公约另有规定的除外。法律法规另有规定的从其规定。