济南楼市消费主流群体发生变化

　　建设部等九部委在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”而有关统计资料则显示，我市近几年来销售最好的商品房面积大多在100至120平方米之间，因此，房地产业内及一些相关部门对“90平方米、70%”的调控标准存有一定异议。

　　昨天，记者就此采访了市建委有关负责人及房地产研究专业人士。他们普遍认为，5年来，济南楼市的消费主流群体、消费主体需求已经发生了变化，“买得起房”现在是绝大多数老百姓购房的主要要求。现年34岁的邵先生在某事业单位工作，1997年准备结婚时赶上福利分房“末班车”，分到一套60平方米的两室一厅旧房。3年后女儿出生，60平方米的家顿时显得拥挤，于是在2001年，邵先生贷款买了一套115平方米的三室两厅。

　　专家指出，像邵先生这样的购房者，代表了5年前购房人群的主体需求观念。他们大多事业稳定，收入中等偏上，虽然单位分了福利房，但面积偏小、配套设施不全，因此有通过购买商品房来提高居住质量的要求和能力。此外，2000年以前，一些单位也通过购买商品房为本单位职工改善居住条件，这些单位所购买的商品房大多在100至120平方米甚至更大。

　　时过境迁，市场的消费主体在快速发生变化，当年通过购买商品房改善居住条件的观念，已不仅仅局限于那些有一定经济实力的人群。据已在我市市区某大型楼盘从事商品房销售5年的李女士介绍，现在，个人购房消费已占到购房消费的90%以上，越来越多的老百姓自己掏腰包买房，“买得起房”是绝大多数人购房的最低要求。因此，“买得起房”已取代“买套好房”，成为当前济南楼市消费的主体观念。

　　专家分析，当前的三种消费主体决定了中小户型具有广阔的市场潜力。其一，几年前济南的年轻人结婚往往以租房为主，现在则多以买房为主，年轻人的购买能力决定了市场需要中小户型。置业“一步到位”的观念已逐渐变成了“过渡期”的购房观念，分阶段多次置业正为更多人所接受。其二，单个家庭人口变少直接导致所需的居室数量变少，对于一个三口之家或“丁克”家庭来说，中小户型是较理想的购房选择。其三，越来越多的老年人为靠近子女居住，准备在子女所购楼盘附近购买60平方米左右的一室一厅或小两室一厅，也使得小户型的购房需求大幅度增长。

　　市建委副主任张奇在接受采访时谈到，以往我们一直在单纯强调居住面积的增长，并以此作为经济增长的一个指标，这已经成为各方人士的惯性思维。显然，中央此次出台“70%、90平方米”的中小户型政策并非出于短期考虑，而是旨在建立起更加完善的住房保障制度。这一制度的实现，首先要解决业界内外对住房面积增长的惯性认识，要从单纯追求面积转向研究建造功能性强、舒适合用的商品住宅。

　　山东财政学院工程管理教研室主任李积华表示，其实我国房地产市场从起步阶段，就忽视了相当一部分普通消费者的需求，中小户型建设明显偏少，到处都是大户型，这在很大程度上造成了目前住宅供应结构失衡的问题。对于“90平方米、70%”的调控标准，他认为是合理的，“这说明国家已经重视到这些问题的存在，开始着手弥补对中小户型需求在市场供应方面的空白。”

　　据悉，为落实国家调控政策，我市已确定按照总量和项目控制相结合的原则，加大保障性住房建设力度，平衡单个项目的住房结构比例：全市2006年6月1日后新审批、新开工的单个项目，将按照中小套型住房面积所占比重不低于开发建设总面积的50%这一比例来控制；从全市范围看，中小套型住房面积所占比重将在开发建设总面积的70%以上。有关人士预计，按照新政要求调整后，今后我市新开工住房项目的中小户型住房供应量将大幅度增加。

　　(本报记者 傅晓峰)