省会城中村改造提速

　　郑州市市区三环以内有大大小小116个自然村，64个行政村，农业人口将近10万，涉及5个区13个乡镇，土地面积4万多亩。

　　20世纪90年代中期至今，郑州城区面积已扩展到150平方公里。城中村已经成为郑州市经济社会发展中矛盾和问题最突出、最复杂、最集中的地方，到了“非改不可、不改不行”的地步。

　　郑州市“十一五”规划纲要提出：“加快城中村改造步伐，力争2010年前基本完成老城区现有城中村的改造和整治任务。”

　　城中村改造破局

　　□本报记者何可

　　挖掘机、推土机轰鸣，载重卡车穿梭其间……昔日人声鼎沸的西关虎屯自然村，如今已变成巨大的工地。

　　打开郑州城区地图，若将改造的城中村用红笔圈起来，会给人一种全面启动的印象。

　　改造，悄然提速

　　去年下半年以来，城中村拆迁忽然提速，燕庄、路寨、西史赵、焦家门、菜王、南阳寨……数据显示，从2005年第四季度开始，每个月都有一两个村庄开始拆迁。

　　“年底前我们将再启动庙李等四个村庄的改造。”金水区区委书记周建说。

　　还有更多的村在排队，希望能尽快被列入郑州市城中村改造计划。这种排长队等改造的现象，与两年前形成了鲜明的对比。

　　“当初到村里做工作，嘴皮子都快磨破了，没人搭理。”一位区级村改负责人回忆，“如今指挥部一天要接待好几拨来咨询的村民。”

　　先吃“螃蟹”的城中村起到了示范效应。“邻村人已经住进漂亮的楼房了，咋会不羡慕！”二七区某村村委会主任说，在最近的村代表会上，过去坚决反对改造的村民转变了态度。

　　“村民对改造政策不理解，怕损害自身利益，开发商与村民之间的谈判比较艰难，这是以前城中村改造进展缓慢的关键原因。”管城区城中村改造指挥部负责人说。

　　“城中村改造将是郑州市一项长期任务，需要10年到15年的努力。即便如此，还会剩下一些按现行政策无法进行改造的村庄。”城中村改造指挥部负责人说，一些土地少的村庄，若无特殊政策，根本不具备改造条件。

　　郑州走出“三赢”之路

　　“改造步伐加快，说明各方认识越来越统一。三赢的局面正在形成。”城中村改造指挥部负责人说。

　　“三赢”是指老百姓、开发商及政府三方满意，即城中村居民赢得现代文明的生活环境；开发商赢得合理的利润；政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。

　　城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及土地、规划、拆迁安置、管理体制、社会就业保障等问题，但其关键是如何调整好政府、开发商、村民的利益分配关系。

　　“一村一策”是郑州城中村改造“三赢”的基础。根据不同的地理位置、不同的村民愿望，郑州市政府允许每个村在不违反城市总体规划的前提下，可以选择不同的改造方案和策略。

　　城中村改造指挥部负责人说，各村地理位置、生活水平、经济实力、人员构成等情况各不相同，不可能都采取同样的模式进行改造。村与村之间的改造没有可比性，但却容易出现“水涨船高”的攀比现象。

　　改造，摸着石头过河

　　从2003年启动至今，省会城中村改造依然处于“摸着石头过河”阶段。

　　目前郑州市城中村改造主要有两种运作模式，即“燕庄模式”和“路寨模式”，“燕庄模式”即由政府进行招商，将土地进行挂牌、拍卖，开发商通过合法途径获得土地使用权。而“路寨模式”，则是由城中村成立股份公司自行开发。

　　无论何种模式，郑州市城中村改造都是由政府来主导。在实践中，郑州市城中村改造遵照以城市规划为先导的方向，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少消极影响，确保“成熟一个，改造一个”。

　　实践表明，郑州市在城中村改造方面已探索出一些经验，通过引入市场机制，实现了整片开发。专家指出，城中村改造应更加关注村民的出路，充分考虑村民的利益。

　　总体来看，目前纳入第一批改造计划的29个村组中，大部分由开发商介入改造。造成这种状况的主要原因是村组经济实力不够，无法自筹改造资金。輥輳訛6

　　城中村改造三大难题待解

　　城中村改造将是郑州市城市现代化进程中的一项重要工作。在村庄变社区，村民变市民的进程中，不可避免地会遇到一系列棘手问题。专家指出，城中村改造面临三大难题：拆迁安置、政策滞后、二次拆迁。

　　“以人为本”破解拆迁难

　　如何破解拆迁安置这道难题？“以人为本”是各区破解拆迁难题的法宝。被认为最难改造的燕庄村，其拆迁顺利实施对其他城中村改造具有指导意义。

　　“只要群众提出的要求合理，我们就要争取满足。”金水区区长王铁良说，“村民的正当权益必须得到保护。”

　　拆迁难，在很大程度上与村里大量的违法建筑有关。村民为多要补偿金大兴土木，突击建房、违规建房。

　　城中村改造需要克服的还有资金“瓶颈”。据专家估计，对郑州的154个村进行改造，保守估计也要两三千亿元。仅三环内的城中村改造，就需要直接改造资金上千亿元，这还不包括由此产生的间接投入。

　　如今，重建农民住宅以及公共设施的成本一直在上涨。一位深度介入城中村改造的开发商说，时间拖得越久，村民对赔偿金的期望值就越高，改造难度越大。成本高企已是城中村改造无法回避的难题。

　　“郑州市政府需要运用政策手段，使房地产商能够在城中村改造中赚到钱，从而调动他们参与城中村改造的积极性。同时，又要争取满足拆迁群众的合理要求。”有专家说，这意味着政府要减少数十亿元的土地出让金和规费收入。

　　政策亟待出台

　　政策滞后始终是困扰城中村改造的因素。有关土地使用、规费减免、城市规划等政策的调整，目前都没有明确。对于政府减免土地使用出让金、城建规费等政策，目前也没有定论。

　　有关人士指出，郑州市应该加强对城中村改造模式的研究，根据其现有条件、主要问题、市场潜力及与城市规划的关系，针对不同类型的城中村确定改造模式，并提出具体改造目标、实施策略。

　　开发商也在等待。城中村占据大量位置优越的土地，面对涉及近万亩的城中村改造，一些有实力的地产商虽给予了极大关注，却一直“按兵不动”。

　　一位房产商直言不讳地说，城中村改造的难度远远大于国有土地上的旧城改造，他表示不会“自找麻烦”。

　　业内人士认为，在目前对开发商的优惠政策和相关权益没有明确规定的情况下，开发商无法保证自己的投入都可以获得收益，因而只有暂时采取观望的态度。

　　随着城中村改造的深入进行，区级政府提供了灵活的优惠政策，使房地产商能够在城中村改造中赚到钱，不少房地产开发商开始把目光投向城中村改造。

　　如何规避风险

　　城中村改造已经成为大额资本的“竞技场”。改造一个城中村所需资金，少则十来亿元，多则三四十亿元，仅周转金就要四五亿元。正如一位政府官员所言，“先把保证金打到账上，如果没有充足的资金，就不要揽这个活”。

　　专家指出，有效规避风险的前提，是拆迁安置房要基本到位。这就需要参与改造的开发商，必须先交纳保证金，保证先建设安置房。在安置房建成前，土地还是属于村里所有。

　　郑州市城中村改造负责人指出，村改的主旨是“改造”，“开发”为配套，不能本末倒置。要“以开发保改造、以改造带开发”。否则，就容易在城中村改造中煮出“夹生饭”。

　　防止形成新的城中村

　　遏制新的“城中村”出现已成当务之急。

　　专家认为，郑州处于城市化快速发展的时期，城中村改造，不应该“老的未改完，新的又产生”。

　　数据显示，郑州市1983年市区建成区面积是67．8平方公里，至2003年，市区建成区面积已达212．4平方公里，原有的市区与郊区的分界线越来越模糊。城市近郊村如果现在不进行控制和规划，将来会形成新的城中村，改造起来困难更大。

　　如何防止产生新的城中村？有关专家建议，应尽快让近郊村享受到类似城中村改造的有关优惠政策，引导村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，要集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。

　　“尽管存在很多困难，但我们一直在努力。”郑州市政府一位官员回答。他强调，必须要用科学发展观来统率全局，推动城中村改造，使城中村真正成为现代化居民社区，实现城中村与城市的融合发展。□本报记者何可

　　本报记者李建峰摄