自建房破冰遭遇法律瓶颈 私募基金还是非法集资?

　　自2004年底“合作建房”的概念在国内出现后，成为各界关注热点。上海、南京、成都、深圳、杭州、厦门、济南、郑州等多个城市，都有人跃跃欲试。中新社发 马健 摄

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　　“对于各地的自建房发展而言，目前法律上的瓶颈依然存在。明年私募基金法规出台后，我们打算走房地产私募基金的道路，以避免成为非法集资的可能性。”尽管温州自建房近日刚刚拿地成功，在接受记者采访时，南京自建房的发起者邵角依然显得担忧重重。

　　“而就目前来看，私募基金和非法集资尚没有被明确区分开来，自建房如果资金链断开，是否会被指摘为非法集资，也是一个未知数。”摆在近年来风风火火的自建房运动发起人面前的，除了首例拿地成功的兴奋，还有对于将来的担忧。

　　第一块地的成功

　　温州市龙湾区江前村30亩的这块地，在记者看来依然比较荒凉，然而不出意料的话，在两年后，这里将诞生中国首例民间集资建房项目。而温州人以及温州精神，也因此再次为人们所关注。

　　赵智强，和其他地方自建房的发起人不一样的是，他的头衔除了“温州集资建房联盟主要负责人”外，从一开始还和“温州市场营销协会的秘书长”联系在一起。也就是说，温州的集资建房联盟一直都是与协会同台亮相的。“我们自建房的参与者，也都是营销协会的会员。”赵智强这样告诉记者。

　　拿地的速度可谓迅雷不及掩耳，过程干净利索。

　　在看中地块后，赵智强委托瑞安正元房地产开发公司去与村长谈，自己不露面，双方基本谈妥。村长要求他们交500万定金。讨价还价一个多月后，他们把定金价格压到50万元。由于这块土地此前流标两次，村长对于卖出这块土地的压力比较大，因此也就答应了。

　　10月10日，温州集资建房开始向会员募集土地款，根据大套8000元、小套5000元的标准募集资金，到10月25日左右，已经有260多名参与者集资了2000多万元。赵智强觉得人数差不多了，就宣布集资已经结束。按照集资建房的约定，今后房子造好了，将根据这260人的打款时间来确定选房序列号。

　　很快，他们以1.0458亿元的价格取得了这30亩地的开发权。地块总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。预计5个月后动工，算得楼面地价为4100元/平方米左右，加上建筑造价以及各种税费，成本价估计在6300元-6500元/平方米，若将商铺和车库等出让收益补入成本，住宅价格最终约为5300元/平方米。而在该地块附近的小高层楼盘同人花园，二手房市场的价格已经在10000元/平方米以上，好的位置甚至达到了12000元/平方米。而就在同人花园旁边的别墅项目，价格基本上7万元/平方米以上。周边一些地理位置差一点的楼盘，现在开盘价在7000元/平方米以上。

　　据悉，因为楼盘主要是为解决参与者的住房困难，因此户型也分成中小型的几档：60平方米、90平方米、120平方米等，没有一套住房超过非普通住宅的标准，最少只花30万元左右就能拥有一套住房。

　　对于这260名会员筹集的1亿多元资金，赵智强说要交由银行保管，“只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权”，以保证资金的安全使用。

　　两年自建房之路

　　在温州拿地成功以后，各地自建房的发起者纷纷涌向温州，学习探讨温州首例自建房拿地成功的原因。“对于温州的成功，大家最大的反应就是这非常具有鼓励意义和帮助作用，除此以外，大家也不忘探讨温州的特色性之所在。”

　　“11月18—19日我特意去了温州一趟，从对他们的情况了解来看，温州的案例有一定的参考依据，提供了一些自建房成功的不可或缺的因素：比如温州的自建房在发展过程中曾与当地的市长、房地局局长对话，政府的默认是自建房活动能够继续发展下去的非常重要的原因。”南京自建房的发起者邵角对记者感慨。

　　温州政策环境的宽松和领导观念的开放，成为了自建房拿地成功的重要因素。

　　回顾各地曾经轰轰烈烈集资建房，邵角表示：“北京的自建房由于完全交给万通打理而成为了开发商本身的宣传工具；上海的自建房则走资本运作的模式，自建房的发起者仅保证房价低于市场价格，但也坦言会从中赚取利润，可能走向小开发商的发展方向；而南京由于没有建立法人主体，目前在拿地等环节上存在一定麻烦。”

　　第一个发起民间筹资建房的于凌罡曾表示，温州拿地的成功有很多地缘优势，比如当地的民间资本活跃、个人筹措资金的渠道较宽，而且当地适合合作建房的地块比北京多，北京公开土地市场上“一年可能只有一两块中意的地”。

　　类似的问题不仅出现在北京，上海推出的地块也普遍比较大，不仅不适合自建房的建设所用，自建房的开发者在招拍挂市场上同时也要面对众多大开发商来争抢土地，其难度不可谓不高。

　　对于这个让各地自建房颇为头疼的问题，赵智强得意于其事先不张扬的做法。“我事前跟会员们都说好的，集资建房的事情千万不要对外说，万一有人来抢着拿地，我们就没啥戏了。北京那边就有个人集资建房看上的地，开发商拼命举牌哄抬，深圳更是十几个开发商去抢集资建房者看上的土地。”

　　“从温州此次拿到的地块来看，这块地属于政府征用农村用地之后补偿村委会的土地，土地的特殊性让自建房人员在拿地过程中能够很大程度避免竞争挤压。”邵角分析。

　　“我们委托开发商出面谈土地的交易，也将由开发商来代建，我们付给开发商2%的管理费，对于他们而言，这样做是一点风险也没有的。”赵智强坦言委托开发商出面可以避免自建房组织在拿地环节暴露于公众的压力，而这也正是于凌罡在拿地时所面对的最大困境。

　　“除此之外，温州在集资建房的过程中引入协会这样的主体，一方面能够优于一般的公司，对于参与的股东人数不设限制，另一方面又能在早期的商务谈判中具有法律效应，同时对于会员也有章程的约束。”邵角对此依然忧心忡忡：“而南京目前最缺少的，正是这样一个具备多重身份与作用的主体概念，我们目前正在与律师探讨，也想引入协会的模式来进行运作。”温州自建房的参与者则表示：“以个人名义来号召集资建房，这个人大家都不知道底细，谁也不敢把钱投给他，现在是协会在搞，我们就觉得还是比较可以信任的。”

　　私募基金或成出路

　　就温州而言，能够在拿地前就得到当地政府和房地局的默认，成为了他们能够走下去的最大的通行证。众所周知，温州市场经济发达，民间资本充裕而活跃，资本自由度高，而当地政府也严格恪守自身职能，把权力最大程度上限制在为市场服务上。然而这一点是否会在全国范围内具有典范意义，谁也没有把握。

　　对于因为房价过高而集资建房的参与者而言，是不是人人能够拿出不小的一笔钱来投入，也是一个疑问。赵智强对于他们的260个会员评价说：“他们是中等收入家庭，未必具有一次性付款买房的能力。因此当我们拿地成功后，接下来已经和银行谈妥，可以通过商业银行来进行融资，购房者并不需要一次性付清房款。”

　　在南京，邵角透露，目前参与者大约300人，平均年龄30岁左右，“有一定的资产，买得起房子，但是并不愿意在如此高的房价下购房。”由此可以看出，参与这一活动的并不是真正急需解决住房问题的中低收入人群。

　　再退一步，即使这是一场资本的游戏，由于法律上的空白，在开工以后依然存在各种风险。一位不愿透露姓名的开发商对记者分析：“如果这笔用于集资建房的专款出现问题，又或者自建房在建设过程中资金链断开，很有可能被界定为非法集资。尤其是在自建房选择开发商代建模式以后，集资建房已经开始演变成类似房地产私募基金的开发投资了。”

　　对于这个问题，邵角并不回避：如果明年证监会出台相关私募基金的法规而我们能够符合的话，我们愿意走这条路。“我们并不想成为开发商，正如大家所看到的，我们都有自己的本职工作。”

　　“事实上，由开发商来承担这一社会责任建造自建房，才能最大限度地避免这些问题。”上述开发商对记者透露，他们也正有意拿地建自建房，解决中低收入者的住房难题。

　　(文章来源：国际金融报 作者：邓旭）