能否成为“房奴”的希望?透视集资建房温州特例

　　自2004年底“合作建房”的概念在国内出现后，成为各界关注热点。上海、南京、成都、深圳、杭州、厦门、济南、郑州等多个城市，都有人跃跃欲试。中新社发 马健 摄

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　　温州的个人集资建房迈出第一步。

　　在许多人将其视为给当前高房价降温的一条路时，它以后要克服的障碍还有很多

　　★ 本刊记者/何忠洲

　　11月24日，苏州个人集资建房组织者俞伟、彭军赶到温州，向赵智强送锦旗:“历史性突破、‘房奴’的希望”。

　　此前九天，温州市市场营销协会秘书长赵智强，以温州个人集资建房发起人的身份向媒体宣布：温州市260名个人集资建房者委托的开发商成功拿到政府挂牌出让的一块土地。

　　在转瞬间成为全国的焦点后，赵智强悄悄地在调整一些说法。见到本刊记者所做的第一个解释是：我们这个叫“个人合作建房”，不是“个人集资建房”，请媒体的朋友们帮忙宣传。

　　在被冠以个人集资建房的“破冰之举”“里程碑”“第一个吃螃蟹者”等一系列“高帽”之后，赵智强已经显得更加小心翼翼。

　　拿到地：“有很大的运气在里面”

　　温州个人集资建房一些并不明晰的因子正在出现。

　　这些因子，在赵智强之前已经被很多人考虑：于凌罡、孟宪生、王劲夫、林立人……而各种关于个人集资建房的美好蓝图也一再被勾画：北京的“蓝城计划”、上海的“硅谷计划”、南京的“团购计划”，成都的“大同花园”……

　　但是，它们一直都是纸上谈兵——只有温州的拿到了地。

　　人们注意到的，是新闻中这样的报道：这个项目“预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。”

　　是地拿得便宜吗？

　　赵智强说：这块地是委托温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格取得的，位处温州市龙湾区蒲州街道。占地面积30亩，规划总建筑面积2万平方米。按赵智强的计算，此地块建成后，楼面价约4100元/平方米。

　　赵智强向记者坦诚，能够拿地成功，“有很大的运气在里面。”因为前两次政府举行竞拍时，这块地都流拍了，开始时的地价达到7000元/平米，到这回第三次挂牌，地价已经降到4000多元/米。瑞安正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉说，参与竞拍的，就我们一家，其他两家本来要参与竞拍的地产商，都因资金没到位而退出了，结果我们在起价上加了一万就拿下了。

　　赵说：“在10月31日最后投标截止日期前，我们刚好准备好了首期1000万元土地款保证金，这才拿下这块地。”

　　按赵智强的解释，之所以将来房子建成后会便宜，并不是省在地价上，而是省在了开发成本上。他计算到，地价加上土建、税费等各种成本，预计每平方米的成本在6300元～6500元。再减去一二层商铺、车库出售收益，达到后来所说的5300元/平米。

　　“从开发成本预算清单可以看出，此项目土地出让金占开发成本70%以上，而开发成本，还不到周边商品房市价的一半。”赵说。

　　此前，于凌罡等人曾有一个计算，按一般情况，开发商销售利润通常占房价的15%～20%，广告费用通常占房价的5%，一个通常三年的开发项目，开发商承担的利息接近整个项目总造价的10%。所以，赵说，他们的项目之所以相较周边便宜，主要省在开发商利润、广告费用、机构维持费用、项目贷款利息等方面。

　　赵的计算遭到很多人质疑。

　　温州天浩房产负责人王珍楠认为，操作个人集资项目的人大多是门外汉，在运作过程中会走很多弯路，因此便宜30%的承诺难以实现。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，“除了拿地，还有很多复杂的问题，一栋房子从规划到完工要盖100多个章。”

　　但是，一个得到认同的看法是，只要建成，个人集资建房的房价就会比市场上的房价便宜，就是并不看好此次个人集资建房的温州市国土资源局局长刘允南在接受本刊记者采访时也承认，“和周围的房价比起来起码应该有1500元的空间。”

　　这正是一直以来个人集资建房最吸引人的地方。俞伟告诉记者，他在苏州所组建的个人集资建房团队已经有一千多人。而赵智强当初为了遏制人数也是大花力气，“短短几天之内人数就达到300人，差点儿就刹不住。”

　　在房价一路飙升的今天，任何有关房地产业的风吹草动，都会牵动人们敏感的神经。而个人集资建房，尽管被视为有悖于社会分工，但却被认为是无奈下的“自己动手，丰衣足食”。有人改编美国喜剧演员埃迪·坎托的一句黑色幽默台词说，“先生，您是要买一间‘跳楼’的房，还是建一间自住的房？”

　　很多集资建房者相信，合作起来，将不仅使得自己住得起房，还将有效地给当前的高房价降温。

　　在政府的观望中摸索集资建房的方向

　　按照规定，在拿地之后10个月内，温州瑞安市正元房地产开发有限公司需要缴纳所有的土地金。这意味着即使银行方面提供50%的信贷支持，仅仅在地价方面，256个业主每人仍然要在10个月内支付近25万元的款项。

　　赵智强要小心翼翼地规避诸如“非法集资”之类的法律禁区。2005年7月，温州市场营销协会就与温州市商业银行金鹰支行签署了合作意向书：在条件合适情况下，这家银行将为该个人集资建房项目提供相当于总建房资金50%的信贷支持。

　　但是，根据《法制日报》的报道，就在温州个人集资建房成功拿地之后，中国银行业监督管理委员会温州监管分局负责人在接受采访时称，他们已组织人员对此开展调查，同时他们“将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人集资建房，将严惩不贷。”

　　对此，赵智强辩解说，个人合作建的房并不进入市场，压根就不存在销售行为。而参与合作建房的个人，在签署意向书之后，在温州商业银行以个人名义直接设立账户，分次存入，由银行直接监管。只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能动用资金，并且做到专款专用。“这当然不是非法集资，”他向记者申辩——但他还是不再提集资，而是称“合作”。

　　他特意向记者提到国家开发银行副行长刘大为在2005年的一个表态，刘认为这种个人集资建房行为不属于非法集资范畴，如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这方面的贷款事宜。

　　按照合同，个人合作建房会员除了要支付建房所需费用之外。而受委托拍到地的瑞安市正元房地产开发有限公司也将提取2%的代理费。赵智强向记者表示，温州市场营销协会所提取的3%的管理费具体花销涉及到公关管理等等费用，是并不对外公布的，而“剩下的钱将用于召开‘世界温商营销峰会’和组建一支‘世界温商足球队’。”

　　这些收费，因为总体上的透明与公开，在个人集资者那里较容易得到认同。龙湾区一位参与了第一期集资建房的公务员告诉记者，“通过这种方式资金是很保险的，而另外的资金使用，有明确的额度限制，也在大家可接受的范围内。”

　　但是，在记者的采访中，一些政府官员表达了担心。

　　刘允南表示，是正元公司从政府拍的地，具体正元公司资金怎么组成并不在他的考虑范围内。在他看来，政府所面对的只是房地产开发商，“只要是按正常的手续在办，就不会有什么问题。”他所担心的是，现在大家只看到房屋建成这个最好的结局，“万一没有建成呢？”

　　按刘允南的说法，所谓的个人集资建房从前早已有之，拿到地的也有。房子按照预期建成了，皆大欢喜。而一旦没建成，后遗症非常严重。

　　“现在还有些后遗症呢，这些私下的交易按道理虽然得不到法律的保护，但出了事受害者却一样会到政府去闹，现在还有人到政府去闹呢！”但是具体案件情况，刘允南却并未向记者解释。

　　赵智强告诉记者，他在工作过程中曾接到过相关部门领导的电话，让他停下，“他的口气很硬，我的态度也很严厉，说你们发份文件来，我就停下来。”

　　2005年2月初，建设部曾向北京、上海、成都、南京、厦门等城市相关部门发函，要求这些城市汇总报送当地个人集资建房情况，并征求这些城市建设主管部门对此事的意见和建议。但是至今，中央政府仍无明确表态。

　　这种政府的观望态度，也给了赵智强很多担心。他向记者表示：现在具体建设等方面都能够看得很清、定得很细，惟一不能够把握的是政策。在接受采访时，他也表示，最担心的，是“会遭遇文件叫停”。

　　不过，温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云说，尽管个人集资建房是个新鲜事物，但集资建房者委托正元公司拍得地块，过程是合法的；只要房产公司不更改该地块的建房功能，在法律上就不存在问题。

　　温州是个不可复制的特例？

　　还在温州拿地之前，成都齐力房产董事长刘晓齐在一次研讨会上就曾说，“个人集资建房不值得让大家来讨论，因为这本身就是一个笑话。”但温州的成功拿地，使得个人集资建房似乎转瞬间就近在咫尺。

　　有论者指出，纵观国外经验，个人集资建房不仅普遍，也是解决中低收入群体住房问题的重要手段。倘若政府政策规范上支持一些，融资方式上方便一些，土地出让上减负一些，给予个人集资建房更多“阳光”，也许个人集资建房也能“四两拨千斤”，成为另一种调控手段。

　　不过，针对个人合作建房将在中国蔓延开来成为高房价休止符的说法，赵智强说，“个人合作建房只是对房地产行业的一种补充，绝对不会成为主流，只能做支流。”

　　其间，除了政策法律等相关问题，赵说，如何“聚起一盘散沙”，使个人合作建房者之间建立起信任来，并有一套有效的制度保证，“这也是非常难的”。

　　在房地产业还是暴利的时候，肯定会有一些带有诈骗动机的人混迹其间。“在目前这种情况下，一粒老鼠屎坏一锅汤，我们唯有想法通过行业自律的方式使得这里面干净些，这也有利于整个个人合作建房的发展。”

　　在11月15日的第二届个人合作建房研讨会上，来自七八个城市的个人合作建房代表一起通过了个人合作建房的温州宣言，开篇称：“‘居者有其屋’是中国人千年的期盼也是建设和谐社会的基础。”

　　11月28日，赵智强飞抵北京与孟宪生、林立文等汇合，共同筹备“全国个人合作建房联盟”。 ★