业主物业，矛盾究竟在哪里

　　新旧管家小区内“剑拔弩张”●追踪

　　小区的多种矛盾

　　“物业公司不仅需要协调业主与业主之间的矛盾，还需要协调业主与开发商之间的矛盾。”冠亚物业冠盛国际星城客服中心徐经理说，在小区的管理上，物业公司也有难处。

　　业主与开发商的矛盾。徐经理说，开发商遗留的一些历史问题，比如原先承诺的公共配套设施、硬件设施降低标准建设，影响正常使用的年限；或者设计不合理，最容易引起业主不满。

　　业主与业主之间的矛盾。据徐经理介绍，装修过程楼上渗水引起楼下不满、噪音影响邻里休息，这是最难协调、最难办的。像这种情况，直接责任在楼上装修的业主，但遇到业主不愿意配合，有时候也协调不了。

　　“业主入住以后，和物业公司就不可避免存在摩擦。”徐经理说，最明显的就是业主不交物业费。

　　“一个巴掌拍不响。”徐经理说，物业公司在小区的服务不可能做到百分百满意。物业公司在某些方面处理不当或过于偏激，都会引起业主的不满；如果业主对此夸大处理，双方争执起来，矛盾就会激化。

　　因此，物业和业主都必须反省。

　　“父子兵”长期存在

　　“泉州目前的物业公司基本上都是房地产开发商的子公司，这种‘父子兵’的现象在泉州市场上很明显。”福建省诚信物业管理有限公司陈副总经理说。

　　他举了个例子说，一个开发商如果要在小区内多加盖几层楼，业主肯定不会同意，但是由于物业公司是他的下属公司，他们的利益取向一致，所以物业对这件事情就会置之不理。这样的物业怎么管？

　　“开发商若与物业是一家，他们之间的利益关系必将错综复杂，因此，有时候为了维护‘父亲’的利益，作为‘儿子’的物业，根本无所谓亏与不亏。”陈副总经理说。

　　“2003年以后新建的楼盘，物业公司才会赚钱，而早期的楼盘，物业基本上都是亏的。”泉州挚诚物业有限公司张总经理说。这是因为早期房地产开发公司只注重地段，对设计、管理都不注重，因此他们的前期工作没做好，把烂尾工程遗留给物业。如果物业与开发商是一家，问题自然得不到解决。即使不是一家，对于开发商留下来的老问题，物业大多时候也是无奈。

　　物业缺少统一标准

　　“泉州的物业到现在也只不过走了十年的历程，是个新兴的行业。”陈副总经理说。“泉州目前有大大小小的物业公司300多家，整个物业分为三个等级。其中三级的有100多家，二级的有三家，一级的暂时空缺。而剩下的就都只有临时资质的物业了。因此，大部分物业公司还都存在一些不规范的现象。”

　　“现在，新的楼盘都公开招标的的具有三级以上资质的物业，而一些小的物业公司，就只能争抢一些旧的楼盘了。这势必会造成一定程度上的混乱。”陈副总经理说。

　　“目前，政府并没有出台一个统一的标准来规范泉州的物业行业，不论是整个行业的管理还是收费的管理，都没有一个统一的标准。”张总经理说。

　　“虽然新条例明年1月1日正式实施，但是由于物业管理有很强的区域性，因此条例中有多少适合泉州市还不知道。所以，期待泉州出台相关的政策，也是物业所渴盼的。”

　　建议社区管理模式

　　对于如何改善业主与物业管理公司关系，市房管部门相关人士针对泉州开放式小区较多等特点，提出三点建议。

　　首先，业主大会选举业委会成员，应该规定该业主在小区内生活一定年限，并出具居委会的资格审查，业主无异议后方可当选；

　　其次，小区物业管理公司应该定期轮换，包括开发商指定的物业公司，应规定每两年或三年轮换一次；

　　第三，采取社区管理模式，或社区加专业物业管理公司结合的道路，由社区居委会代行物业公司的职能。□背景22《福建省物业管理条例》

　　今年9月28日，省十届人大常委会第二十五次会议表决通过《福建省物业管理条例》，并将于明年1月1日起施行。关键词：业主大会

　　《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。成立业主大会的条件，即：一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。关键词：合同解除

　　《条例》规定：物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告对方。业主委会员接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。关键词：停车费

　　《条例》用了5个条款对此进行规定，即：

　　车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。

　　业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。

　　物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。

　　业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。

　　物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。（姚炳辉辑）