二手房卖家有疑问 为什么我凭证齐全反而税多？

　　个案:两种交税方案差2000元

　　二手房卖家黄小姐打比方说，比如一套房子是2004年以60万元买入的，装修费和购入时的相关税费为15万元，今年准备以80万元卖出。根据政策，如果不能提供原始凭证，将按交易额的1%征收。也就是说80万元，乘以1%，要交8000元的税。

　　而如果可以提供原始凭证，房屋转让的个人所得税的计算公式为，房产交易合同价格，减去装修费用等规定扣除项目后再乘以规定税率。也就是80万元减去60万元后，再减去15万元，然后再乘以20%，也就是1万元。比第一种方式多了2000元。如此说来，手续齐全的二手房再上市交易时，反而比手续不齐全的要多交税。黄小姐对此提出了质疑，是不是有关部门出台政策前没有经过详细的测算呢？

　　专家:充分考虑各种交税方案

　　税务专家解释，二手房交易要缴纳多少税费不能一概而论，要视具体情形而定。像黄小姐所说的这种情况可能会存在，但二手房交易税费到底是按核定征收还是据实征收，要由地税部门根据有关规定进行考量。专家提醒，居住未满5年的二手房交易除征收个人所得税外，还要征收营业税，几种税赋相加，利润空间已相对减少了很多，所以提醒正要进行二手房交易的投资者，在进行二手房交易时，应当充分考虑各种交税方案。

　　广州市地税局明确，从8月1日(税款所属日期)起，个人转让住房核定征收的税率维持住房转让收入的1%不变。同时，实行据实征收方式的，按转让所得的20%征税。《通知》明确了个人转让住房核定征收个人所得税的六种情形，合理费用扣除的范畴有所扩大，装修和公证等费用被纳入合理费用的范畴。

　　实行据实征收方法的重要环节是确定房产原值和合理费用。《通知》明确，纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、发票、行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证，经税务机关审核后才能进行减除；发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。

　　按照规定，个人转让住房收入额一般按实际成交价格确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》审定的价格又无正当理由的，按《房地产价格审核书》所审定的价格确定。广州市地税局表示，如果纳税人能够提供符合要求的完整的证明材料，证明个人住房转让没有所得的，不用缴纳个人所得税。

　　规定:装修费公证费可税前扣除

　　根据国家税务总局的规定，扣除支付的住房装修费用时，纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致。但如果纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得重复扣除。

　　《通知》还规定，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有效证明据实扣除。

　　据悉，《通知》规定可核定征收的六种情况如下：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和房产原值相关凭证，不能正确计算原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报价格低于《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.办理完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关“据实征收”审核意见的。

　　扣除装修费限额的情况如下：1.已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；2.商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　(文章来源：广州日报 作者：李妍)