合作定制建房到底可不可行

　　本报记者鲁雁南

　　本报昨天刊出《首个上海个人定制建房项目启动》一文后，一石激起千层浪。许多有心圆“新房梦”的读者来电咨询，最关心的是“合作定制建房这种新模式到底可不可行？”记者带着读者的疑问，再次采访了“上海家圆”项目的发起人朱剑和相关法律人士。

　　焦点一：是否有违现行法律？

　　“除了投资主体和消费主体的统一，合作定制建房的其他流程和普通房地产开发没什么两样，因此我们是合法合规的。”朱剑如是说。但上海凌云永然律师事务所律师张黔林认为首先还要解决一个“开发资格”的问题，如果“上海家圆”自己成立房地产开发企业或者以受让股份的方式成为房地产开发企业的股东，在法律意义上是可行的。但如果以投资人的资金，借开发商的“壳”达到房地产开发目的，则有违现行的房地产管理法。

　　上海申房律师事务所主任孙洪林律师则提出：我国相关金融法律法规规定，未经中国人民银行批准，非银行业金融机构一般情况下没有权利吸收公众存款，否则就有非法集资之嫌。对此，朱剑表示：“上海家圆”面向于会员募集资金，是具有特定对象的私募，而且交给大家的是房子，不承诺其他回报，同时还使用了现有法律法规允许的信托或其他金融机构等融资渠道。这些都与以非法占有为目的的“非法集资”有着本质区别。

　　焦点二：“倒退”还是“进步”？

　　在社会化专业分工的今天，一群“外行”走上合作定制建房之路，是“倒退”还是“进步”？朱剑认为，合作定制是先确定客户，再找开发商按客户要求开发，减少了开发环节并缓解资本压力，是对现有开发模式一种有益补充。

　　“除了帮助大家以更高的性价比买到房子，这种模式还将改变原来房产开发的流程和利润流向，对于开发商和合作定制参与者来说，是一种双赢的选择。”

　　焦点三：开发商、购房者关系如何理顺？

　　开发商与购房者如果是买卖关系，那在签订合同时，开发商还未取得预售资格，合同无效。如果是对某一个具体项目合伙投资，那么开发商和购房者间出资、相应风险如何分摊？张黔林说:“不理顺两者的关系，双方的权利义务就无法确定，法律后果难以预料。”

　　朱剑的回答是：开发商与购房者间应该是公司和股东的关系，没有法律规定股东不可购买该公司的产品。“上海家圆”的管理团队所做的，则是集合购房人相同的需求，再交由专业的开发商去实现。开发商从中获取一定比例的项目管理费。

　　焦点四：出现纠纷如何解决？

　　合作定制建房以个人诚信为纽带、参与人数众多，一旦发生信用危机，无疑将产生一系列的法律纠纷。这也是许多人最有顾虑的一点。孙洪林提出：如果参与人之间签订一份以合作建房为内容的共同契约，如何保证参与人履行合同而不违约，如有人中途违约如何处理？如果因此而出现资金断裂致使项目无法进行，参与人向谁索赔？“这些都是需要防范的风险。”

　　朱剑和他的管理团队、“铁杆会员”们也预见了这些“麻烦”，但他们认为：信任是合作定制建房这种商业模式的起点，如果因为道德风险而完全否定所有的契约关系，岂不因噎废食？