“望闻问切”2007年上海楼市

　　今天上午8时30分，本年度上海最后一个大型房展——第20届上海房交会开幕，为期4天。

　　因为“金九银十”风光不再，所以由上海房地产行业协会牵头主办的这次房交会，

　　望新盘为何“井喷”？

　　“这次展会状况还不错，一些品牌企业都过来了。”昨天，上海房交会相关负责人这样表示。尽管上海楼市处于低迷状况，但本次房交会还是吸引了许多展商。100多家开发企业总共展示150多个楼盘。排名上海前50强的品牌企业中，有大约三分之一参加了本届房交会。

　　今天上午，展会迎客，现场人气不错。

　　一家大型房产企业带来8个楼盘，4个正在销售，4个即将推出。参加本次房交会的楼盘中，内环线以内的楼盘占据近三分之一。其中一家位于市中心核心地段的楼盘，格外引人注目。因为此前，类似地段的楼盘，很少参加大型房展会……

　　业内人士分析，房交会取得不错的招展成绩，这与接近岁末，上海开发商频频推出新楼盘，有很大关系。上个月有一天，一共出现了18个新楼盘。一名专业人士分析：“新盘近期集中上市的背后，除了开发商回笼资金、近阶段预售证发放状况比较好等因素，也有岁末促销是‘常规节目’的因素。”

　　闻小房型能火多久？

　　让主办方略微感到失望的，是本次房交会上小房型的供应量，不如想象中那么大，只占整个楼盘的25%左右。主办方介绍：“主要是几个酒店式公寓，其他的小房型产品不多。”而在房展会现场，最吸引买房人目光的，还是一些70至90平方米的小房型产品。

　　不过，主办方也表示，随着“国六条”关于“90平方米以下占70%”规定的逐步落实，明年12月的房交会，估计会出现“小房型扎堆”的现象，小房型供不应求的局面将得到改观。届时，小户型“高单价”的特性，也将会发生一定的变动。

　　问开发商在等什么？

　　“我们不会推出新的营销策略，但为了提升品牌，这样的房交会还是要参加。”

　　昨天晚上，一名房产开发商对记者透露，自己的楼盘在本次房交会上，不会有全新的促销手段。“和‘假日楼市’差不多，我估计还是看的人多，买的人少。”

　　这名开发商表示，在本次房交会上，“如果能成交几十套，就算很不错的成绩了。”而在国庆期间的“假日楼市”上，有不少楼盘出现了“零成交、零预订”的尴尬局面。

　　在目前的上海楼市中，不少开发商日子比较难过。在上海郊区，一个超级楼盘的销售价，近期下滑幅度较大。高峰时，该楼盘的售价到达过7000元，而如今的销售均价是5300元。

　　“这个开发商可能准备退出，所以才选择降价销售。”一名房产分析师表示：“而那些目前正在推新盘的开发商，短期内不会有退出的打算。理由很简单，因为资金紧张的开发商，都在寻求项目的整体转让。”

　　一家楼盘的总经理说：“上海楼市长期还是看好的，目前积极参加房展的开发商，都已做好了‘持久战’的准备。”

　　切感受不到房价跌？

　　综观本次房交会，降价销售的楼盘不多，一些拥有“卖点”的楼盘，还保持着近几个月的销售价格。

　　“都说上海房价在跌，为什么我感受不到？”今天上午，买房人小张在逛完房交会后，就有这样的苦闷。

　　其实，在统计数据与房价之间，存在一定的“感受误差”。而且从本届房交会来看，明年上海楼市的发展，很可能将延续这样的“误差”。

　　“误差”产生的原因，是因为上海楼市目前的供应量，集中在外环和郊环之间。该区域楼盘成交量猛增，拉低了上海楼市的成交均价。

　　上周上海成交量排名前十的楼盘中，只有3个楼盘销售均价在8000元以上，其中两个楼盘超过8500元的“上海均价”。除此之外，其余成交量大的楼盘中，有两个楼盘销售单价是3000多元。还有两个楼盘的销售单价，竟然不到3000元。

　　一名房产专业人士分析：“目前上海有4种人迫切需要买房，一是动迁户；二是希望改善居住者；三是希望明年上半年结婚而购买婚房者；四是外来人才。有了这样的供求关系，一些楼盘的价格，也确实能够保持坚挺。”

　　一名参与房交会布展的专业人士透露，短期内“总价在70万至90万的房子，肯定能吸引老百姓的目光。”

　　【焦点背景】

　　二手房交易三大难题迎刃而解

　　专家预计，实行二手房网上备案后，目前困扰二手房交易市场的三大难题将迎刃而解。

　　1“黑中介”无所遁形

　　目前，上海二手房交易市场内鱼龙混杂，个别没有资质的中介人员和机构，也参与二手房交易，由此产生很多“后遗症”。

　　二手房网上备案后，中介经纪人的信息将公开透明。新政规定：房地产经纪机构从事二手房交易，必须向市房地产交易中心申请网上操作资格认证，经纪人上网从事房地产交易后，网上操作系统将自动记录该信息，通过认证的房地产经纪机构和个人的基本情况，将在网上公示，供交易当事人查询。

　　2“伪合同”失去空间

　　此前，在上海二手房市场的交易中，让百姓头疼的是交易时的“非常规合同”。实施新政后，“伪合同”将失去生存空间。相关部门制定的房屋交易的合同示范文本，将在网上公布，供当事人协商、签约。

　　各房地产经纪门店，将设立网上操作系统的终端设备，经纪机构在接受业务委托时，与委托人在网上签委托合同；房地产经纪机构撮合当事人成交后，为交易当事人提供网上签房地产交易合同的服务。

　　此外，委托合同和交易合同签订后，市房地产交易中心即时予以合同备案。对于违规经纪行为，市房地局将责令整改，整改期间暂停该经纪机构网上操作资格。

　　3“多房源”得到统一

　　目前，二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市6000多家经纪门店中。老百姓如想卖出二手房，往往将房源重复在多家中介机构挂牌，由此导致一些混乱状况。而新政提倡的网上操作系统，将原来分散的房源信息汇集在一起，实现了统一管理。

　　网上发布房屋的物理状况和权属状况时，采用的是房地产登记信息系统的数据，交易价格等信息，采集了经纪委托合同的数据，这保证了发布信息的真实性。

　　而网上信息平台、网上业务操作系统、登记信息系统确保实时相联，也保证了房源挂牌、签约、撤销信息的及时性。

　　【焦点关注】

　　二手房网上备案时间表已定

　　明年1月1日起全市推行

　　上海市房产交易中心昨天发布公告：自2006年12月18日起，嘉定区、松江区、金山区、南汇区、奉贤区、青浦区、崇明县房地产交易中心(房地产登记处)，停止受理未经备案的存量房交易合同的交易登记；自2007年1月1日起，各区(县)交易中心(房地产登记处)停止受理未经备案的存量房交易合同的交易登记。

　　本市房地产经纪机构从事存量房交易，应当按照规定，进行合同的网上备案；双方自行协商达成交易的，由房屋所在地的区(县)房地产交易中心，通过网上操作系统为双方提供签订交易合同的服务。二手房网上备案将通过“房地产交易服务网”(www.fangdi.com.cn)。

　　【焦点链接】

　　“4把锁”保安全

　　■在经纪委托环节，网上操作系统免费提供房地产权属查询功能。

　　■在房屋交易环节，如发生司法查封等限制房地产交易情况，网上系统将禁止进入签约环节。

　　■在合同签约环节，房屋权属的免费查询作为签约前的必经流程；交易合同确认后，双方当事人输入合同密码进行保护；签约后，网上操作系统将从技术上防止“一房二卖”。

　　■在房地产登记环节，交易当事人需要对交易资金进行监管的，区(县)房地产交易中心可以为当事人提供交易资金监管服务。

　　上午开幕的房交会上，为了制造人气，参展商请来模特，做成“活体雕塑”首席记者雍和摄