透析中方园小区管理　小区民主在中方园痛苦成长

　　但是，这种民主是如何萌芽与成长的呢？在这一过程中，到底存在着哪些问题，让中方园小区走到了今天的局面？其中有没有“民主过滥”现象？探讨这些问题，有必要回顾中方园小区过去的五年管理变迁。

　　［缘起］

　　老业委会“糊涂”诞生

　　2001年前后，随着中方园小区前期工程的竣工，部分业主逐渐入住。中方园小区的开发商成立的物业公司——天伦物业公司随之进入小区。但两年后，中方园小区内开始出现草坪坏死、自行车丢失等问题，业主与开发商、物业公司出现摩擦。

　　此时，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施。该条例规定，业主有权对物业公司的服务提出整改意见，并提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　不少业主就开始张罗着召开业主大会，2003年年底，业委会成立。之后，业主委员会到郑州市房管局进行备案，完成“合法化”程序，中方园小区成为省内首个成立业委会的小区。“尽管完成了合法化手续，却没有真正合法的选举程序，当时大部分业主都不知道有这回事。”当时的业委会筹备组组长卫增炎说。

　　［更迭］

　　“民意”解聘天伦公司

　　业委会成立后，原本就动荡不安的中方园小区事态更加紧急。

　　“业委会成立，情况变得更加复杂，各种矛盾积聚在一起。”老天伦物业的一位中层管理者王铁，回忆起当时的情况说。

　　“壁挂炉纠纷属于开发商中方园公司的问题，业主们普遍认为，天伦物业隶属中方园公司，问题应该由天伦公司来解决。事实情况是，开发商与业主的矛盾，物业公司根本无力彻底解决。”王铁说，“这也是天伦物业最终不得不离开的根本原因。”

　　业主对天伦公司的服务不满意，业委会更是多次呼吁更换物业公司，“因为物业费的问题，小区内剑拔弩张”。

　　业委会、物业公司相持不下，小区内的卫生、绿化等状况逐渐恶化。物业公司、业委会及业主之间的关系，陷入恶性循环。

　　2004年年底，在社区和庙李镇政府的主持下，中方园小区对外公开招标，开始选聘物业公司。

　　“当时参加竞聘的物业公司有好几家，其中，物业费天伦公司每平方米收费0．3元，圆方收费0．36元。”卫增炎说，尽管收费较高，但圆方物业竟然中标了。

　　业主与物业的博弈

　　与此同时，被炒掉的天伦公司以欠费为由，将欠费的一干业主告上了法庭。但法庭上，众多业主反客为主，列举中方园种种不是，还对开发商与天伦物业公司的关系提出了质疑，认为其签订的“物业管理委托合同”是无效合同，对业主不具有法律约束力。

　　业主代理人之一——河南中涵律师事务所陈升飞律师说，中方园公司和天伦物业签订合同时，没有按有关法律法规进行任何招投标程序，也没有因为投标人少于3个，向郑州市房管局申请采用协议方式选聘物业公司，而是采用私下协议选聘了与中方园公司具有千丝万缕联系的天伦公司，从两者签订的合同中可以看到中方园公司分支机构物业管理分公司的人员、设备、设施、物资及债权、债务均由天伦公司接管，一个分支机构的一切由一个新设法人全盘接收，却未依照法定程序公告，履行向业主通知的义务，可想而知，人员还是那一帮人员，财物还是那些财物，中方园公司就是自己和自己签约，如此混沌的操作，何谈中方园小区内数千位业主的权益。

　　官司之后，最终天伦还是无奈离开了。

　　“迎来送走”圆方公司

　　2003年12月31日，圆方物业带着不少业主的期许，进驻中方园，但结果小区内的物业管理未得到实质性的改观。“在小区内，圆方物业公司的保安一次十几人或者几十人上门‘催交物业费’，不交不走人的场面经常可见。”卫增炎说。

　　最终导致圆方物业离开的核心事件是2005年11月8日，记者节里打记者。该事件由圆方物业保安对业主进行殴打引发。

　　“业委会并没有起到应有的作用。”这引起了更多业主的不满，他们开始质疑业委会的合法性，拒交物业费的业主越来越多。一些业主自发在小区内宣传，提议召开业主大会，罢免业委会成员。

　　“这不得不让人怀疑业主委员会与物业公司之间有利益勾结。”回忆起当时的情况，小区业主张风解释。

　　“权力失去制约必然产生腐败。”祁雪瑞分析原因时如是说。而解决这一问题的根本途径，是建立健全监督机制，以及重大事务公开、账目公开、日常管理公开，“让一切暴露在阳光下”。

　　其实，专家们提出的解决之道，中方园小区的业主不但已经想到，而且也早就做到。

　　［希望］

　　新业委会选举告别“糊涂”

　　12月7日，9名西区第二届业委会的候选人开始在该小区进行为期7天的公示。7天后，将根据业主的签名结果，从中确定7人作为业主委员会委员。委员产生后，还将在3天内召开会议，选举产生业委会主任1名和副主任1名。

　　“第二届业委会的选举，都是有严格的程序，并完全符合《物业管理条例》规定。”中方园社区主任张兴林介绍，中方园小区东区业委会换届选举，因为牵涉提前换届，是委托社区全程进行的。此次选举，首先选出单元长，其次由单元长选举楼长，最后由单元长和楼长组织业主召开业主大会。“东区共有2000多名业主，1／2参与投票，1／2投赞成票，也就是说这一届业委会委员，有500多人投了张尧等人的赞成票，程序完全合法。”张兴林回顾了当时的选举过程。

　　而西区的换届选举，则是由老业委会筹办组织的。“每一步都有板有眼，非常正规地进行”，中方园西区天伦物业公司经理王秋果告诉记者，西区业委会的整个换届选举过程“比较复杂”。选单元长、楼长，然后还要选差额候选人，“具体情况不清楚，只知道挺正规的，没有我们参与的可能”。

　　［创新］

　　引进监事会制度

　　“随着业委会委员的确定，他们的下一步工作是制定‘业主公约’和‘业主大会议事规则’。”张兴林案头放了很多文件，最旧的就是国务院下发的《物业管理条例》，“2003年颁布的，很多地方不能适应新情况了。”张兴林说。

　　王云超、李晓光认为，业委会是一个基层社区自治组织，由业主选举产生。这既是为了保护业主的合法利益，防止物业管理部门滥用权力，也是为了协助政府管理社会、对可能的越权行为进行制约、培育现代公民精神等。但因为权力被异化，业委会在实际运行过程中，难以达到这个效果。

　　很显然，中方园社区也意识到了这个问题，今年6月，在社区的指导下，中方园成立了监事会。对社区、物业方、业委会行使监督权，并特意制定《监事会会议制度》。

　　“业主委员会的做法，反映出业主权利意识的进展。”祁雪瑞说，“作为民间自治组织，许多纠纷就应该在业主内部即民间得到化解，但事实上，遗憾的是，许多问题在民间却往往无法化解，必须交由法律解决。”

　　这一现状与《物业管理条例》的不完善有一定关系。该条例虽然在第三、六、十一和十三条中对召开业主大会、选举和更换业主委员会委员等方面有相应规定，但遗憾的是，该条例没有对业主委员会是否换届作出规定；如果业主委员会根本不理睬业主的提议或建议，业主就很难应对。

　　“业委会的出现，是民主化进程的充分体现。”杨朝聚认为，从成立业委会，到对业委会实行制度化，再到设立监事会等，无不彰显着中方园小区在社区民主化进程中的先行者地位。

　　■商报记者龚瑾王红伟

　　中方园小区保安

　　商报记者邓万里／摄