东莞镇区楼市大打“深圳”牌

　　本专题策划/张玉云 文/张玉云 汪绍文 图/邱伟荣

　　“深派”镇区地产大热带动楼价上涨

　　近日，位于凤岗镇的蓝山锦湾花苑二期洋房组团正式推出市场，并以销售大热姿态位居东莞市房产管理局公众信息网本月销售榜的首位。这个位于凤岗镇的楼盘在推出前几乎不为人所知，为何能在短时间内取得如此佳绩？据有关知情人士透露，该盘的主要买家来自深圳。

　　据了解，今年的镇区市场中，像凤岗蓝山锦湾花苑销售大热、深客购房占相当比例的楼盘并不少见，如近年三正地产推出的三正半山豪苑、卧龙山花园，中惠地产推出的中惠沁林山庄、金士柏山花园及南峰地产推出的御鹿华庭等项目都在深圳客户的追捧下取得不俗的销售成绩，而这些项目所在的镇区大都处于与深圳邻近的清溪、凤岗、塘厦、大岭山等镇，这些镇占尽了与深圳交接的地缘、交通优势。

　　从政府有关部门公布的2005年、2006年各镇区批售的地产开发项目来看，清溪、凤岗、塘厦、大岭山、黄江这些与深圳地缘较近的镇区这两年的地产开发较为活跃，地产项目开发综数增加，项目销售成绩更是逐年看好。各种迹象表明，部分邻近深圳市场的镇区地产销售对象和消费群体正在发生重大变化：深圳客户已迅速成长为当地楼市置业的重要群体。

　　分析

　　三大原因促“深派”镇区地产崛起

　　为何在短短两年间，东莞的“深派”镇区地产会迅速崛起？记者与消费者、商家、地产专业人士的探讨交流中发现在不同的视角下，虽得出的结论不一样，但有一点是相同的：“深派”镇区地产大热源于莞深同城生活一体化的理念已成为可能并被市场所接受。

　　交通因素：

　　城际交通升级令莞深生活圈迅速拉近

　　在与业界讨论的过程中，许多消费者与商家认为“深派”镇区地产项目目前大受深圳市场欢迎的一个重要原因就是深圳－东莞之间的交通条件已经非常成熟、便利。目前，连接莞深的有广深高速、莞深高速、龙大高速、沿江高速和博深高速共5条高速公路，107国道、南光快速等5条快速路以及正在兴建的过黄江接深圳4号、过长安的深圳机场的6号等3条轻轨线等，在这种以多个高速路网、火车、城际快速路网交结的立体交通网络下，基本上已经模糊了城际之间的距离，莞深生活圈被迅速拉近，而塘厦、凤岗、大岭山、黄江等“深派”镇区正好处于一小时生活圈的区域中。

　　在深圳从事物流业工作的曾小姐今年刚在凤岗买了一套洋房，她最满意的还是交通的快捷和便利：“虽然公司在深圳，但目前我的很多业务都在凤岗，考虑到凤岗到深圳很方便，只需要半个多小时，房子素质也不错，最后决定在这里买房子。”入住凤岗后，曾小姐并没有感到自己离深圳有多远，因为交通方便。

　　东莞市万科房地产有限公司总经理助理王永飚认为，“深派”镇区地产这两年的崛起是莞深交通、经济一体化造就的一个地产发展机遇，而交通条件成熟则是其中的第一助推力，而各大发展商此时在莞深一小时圈内的镇区市场发展地产项目，正是楼盘能够旺销同时吸引深圳客户市场的一个重要因素。

　　市场因素：

　　深圳楼价攀升“逼迫”需求外溢

　　业界人士认为，另一个令“深派”镇区地产大热的关键因素来自深圳自身楼市发展的局限性。中惠地产相关负责人表示，目前深圳本身的土地资源比较稀缺，而深圳的土地需求每年在1000万平方米以上，总销售量大概在700多个亿，其在关内已经无地可用的情况下，需求外溢不可避免，向北部发展，与东莞的融合就顺理成章了。

　　东莞德思勤房地产投资顾问有限公司总经理赵石也认同深圳客户向北走的趋势。他认为，深圳在人口基数不断增加、土地资源日益减少的情况下，需求外溢是必然的。同时这两年深圳楼价不断飙升，令大多数深圳移民买不到符合要求的房子，而选择地缘邻近、经济具有互补融合性、楼价性价比高的东莞也是在情理之中。

　　企业引导造势：

　　深商与镇区地产商将楼卖到深圳

　　事实上，“深派”镇区地产各楼盘之所以能在深圳市场取得“百花齐放”的好成绩，与企业自发走入深圳推售项目，有莫大的关系。据了解，早在2004年，镇区地产龙头企业三正地产就已经提出“莞深同城生活”的概念，在深圳进行大规模推盘，并取得良好的效果。

　　今年中惠地产属下项目大举走向深圳将深客入莞购楼的热潮推向了一个高峰。据介绍，中惠地产目前在长安、大岭山、黄江、樟木头等镇区都有项目，目前就深圳的购房者已经达到了整个客户群体的40％以上，并且呈增长的趋势。另外，深圳发展商来莞开发项目，并有意识地将深圳客户群体引向东莞也对深客入莞购楼起到了推波助澜的作用。

　　未来发展预测：

　　观点一：

　　东莞、惠州之争：东莞将会胜出

　　东莞德思勤房地产投资顾问有限公司总经理赵石表示，目前深圳客户“外溢”往邻近城市购房的选择主要有两个，就是惠州和东莞，但是从各方面条件来比较，东莞市场目前的情况无疑更具有竞争优势。而中惠地产相关负责人则表示，东莞最主要的竞争对手就是惠州。据了解，现在惠州很多楼盘深圳客户已经占到了80％以上，数量相当惊人。从地理条件上来说，东莞具有明显的优势，深圳到惠州一般需要1~2个小时，而东莞东部中部镇区都在半小时生活圈内，但惠州的竞争优势一个是价格，比东莞要低许多。其次惠州上至政府有关部门、地产商，都非常重视深圳市场，政府有关部门常常组织地产企业到深圳开展营销活动。而东莞在这方面就有明显差距。中惠方面表示，如果企业和政府能齐心协力共同把东莞的优秀项目和城市形象推出去，要赶超、战胜惠州并非难事。

　　观点二：

　　并非所有镇区大盘都适合打“深圳牌”

　　东莞市三正房地产开发有限公司助理总经理李启清表示，并非所有“深派”镇区的地产项目都适合打“深圳牌”，因为深圳客户的眼光很挑剔，消费意识很成熟，项目要得到他们的认可必须满足以下几个要素条件：一是项目所在镇区的交通必须非常便利；二是深客比较喜欢具有良好山水资源优势的大盘；三是项目楼盘素质一定要过硬；另外就是楼盘的价格一定要有良好性价比，同时具有投资潜力。

　　南峰地产有关营销人士则表示，绿化率大、交通便利、总价在150万~300万元之间的房子深圳客户都能够接受。

　　“港派”镇区地产遇冷风光不再

　　“港派”镇区地产中最具代表性的镇区首选樟木头镇，据了解，这个素有“小香港”之称、早期以吸引香港人置业消费最先在地产方面取得发展先机的镇区这两年的楼市发展却不如人意，与其他镇相比，出现了明显颓势。从政府2005年、2006年公布的批售开发项目来看，樟木头镇至今为止新增的地产项目只有一个。记者从当地楼市还了解到，近年来樟木头镇整体楼市情况形势严峻，新楼盘开发量减少、旧楼盘的市场价格在不断下跌，物业贬值的情况严重，新旧盘的价格甚至出现差别巨大的“两极分化”情况。

　　另一个曾经以港客消费“起家”的镇区常平镇的楼市发展情况则是另一番光景。有关数据显示，2005~2006年该镇的新增项目批售宗数达40个之多，开发量之大居各镇区之首。但在一片繁荣景象之下，却隐藏着另一层隐忧：短时间内在同一镇区上马如此多项目是否会对市场供求产生压力？

　　分析

　　樟木头地产停滞始于“内忧外患”

　　香港人罗先生表示，他有几个香港朋友早年在樟木头地产最繁荣的时候花了几百万元投资买楼，现在这些物业不仅难以出手，而且贬值得很厉害，几百万元的投资现在市场价值可能只有20多万元。

　　而罗先生本人因老婆孩子都在樟木头，他于2003年在樟木头购买了一套洋房，但现在却因为项目违规操作拿不到房产证。罗先生说：“我认为樟木头物业贬值的原因很多，但很重要一条就是早期发展的很多楼盘项目操作很不规范，很多项目都无法拿到房产证，导致物业无法转手及贬值。”

　　另一个导致该镇地产停滞的原因是早期发展过快积压了一大批空置房在市场难以消化。一位业内人士指出，10多年前樟木头已开始把房地产作为龙头产业来做，主要面对的市场就是香港，因此项目设计大都沿袭了“港式作风”，绿化少、容积率大的高层建筑比比皆是，而这种产品在今天看来就不具有竞争力和投资价值了，从而导致市场中出现了一大批难以出手的空置物业，樟木头的楼价因此一直上不去。

　　樟木头镇一位政府官员透露，目前樟木头楼盘数量已达70多个，旧盘太多、二手楼太多导致物业很难升值，甚至贬值，但目前看来新盘推售的价格都比较高，因为产品综合素质好，升值的空间还是有的。

　　常平部分项目滞销源于市场定位不准

　　据专业人士分析，常平今年有相当比例的楼盘项目出现滞销，一方面是市场货量太大、供过于求，导致销售出现一定压力；另一方面，这些楼盘滞销的主要原因就是没做好市场定位就盲目上马，导致与市场需求脱节，项目自然难消化。

　　据了解，今年常平市场销售成绩最好的两个项目是万科城和东田丽园。前者基于万科地产综合开发水平、产品品质和品牌效应令项目开盘热销，另一热销项目东田丽园成功的原因在于该盘准确抓住了本地客户市场的需求，因此得到市场的认可。

　　东莞德思勤房地产投资顾问有限公司总经理赵石指出，从各方面讲，常平地产发展的条件很好，作为一个交通发达的东部支点城市，常平目前已与周边镇区形成了一个聚集效应，各镇之间的经济互动性很好，只要政府与企业在规划与产品定位方面把握准确、有度，常平地产的发展前景还是很值得期待的。

　　未来发展预测

　　樟木头：引深客置业 商贸、地产齐头并进

　　虽然目前樟木头镇地产发展出现了诸多问题，但当地政府对该镇未来的地产发展前景依然充满信心。有关人员指出，按照政府思路，未来10年樟木头的龙头行业依然会以发展地产业为主，但同时还会相应地发展物流商贸业，实行“两条腿”走路。在吸引外来消费方面，该人员表示，政府现在已经在转变思路，会把主要重心转移到发展深圳市场，因为就目前看来，深圳客户的消费潜力更大。但许多业内人士对于樟木头将地产作为龙头来发展表示质疑。

　　常平：客户市场要无限放大

　　赵石认为，以常平目前项目的开发体量，只在本镇客户群体内消化掉所有项目是不可能的。

　　在这种情况下，政府和企业就要形成统一认识，将常平市场打造成为一个区域片区形象，利用自己的交通区位优势无限扩大客户市场，将客户结构放大，引更多深圳、香港甚至珠三角地区不同区域客户前来消费置业，这样常平楼市才能获得良性的可持续发展。

　　赵石认为，无论“深派”或“港派”镇区地产，目前各镇区楼市都存在一个问题：就是如何配合地产发展提升城市形象与配套。目前东莞各镇区缺乏的就是集约规划、统一规划，镇区的城市规划、市容市貌和基础配套与地产的蓬勃发展不相宜。只有提升城市形象、相关配套跟上了，才能吸引更多的外地投资置业人群。