福田：物业租赁转型催生“美丽城中村”

　　区委书记许德森：“用发展的眼光来解决发展中的问题”

　　福田：物业租赁转型催生“美丽城中村”

　　■深度解读

　　□这是一场“有准备”的战斗

　　□这是一场需要勇气，更需要智慧的“亮剑之战”

　　□这是一场“天时”“地利”“人和”之战

　　□这是一场政府，股份公司，村民，市场各有所担当的“责任之战”

　　□这是一场城中村真正融入中心城区生活的“重生之战”，也是一场为深圳、珠三角乃至中国城中村改造争取经验的“探路战”

　　本报讯记者陶然述评：诗意一点地说，城中村与外面的繁华城市文明，近在咫尺，却又远在天涯。隔开它们的无形围墙，不是地理，而是心理。

　　在笔者看来，如果说，在这个城市力图融合城中村的一次次行动，比如净畅宁、梳理行动、双年行动、精细梳理、综合整治行动之后，现在福田区启动的物业经营出租转型，开始从给城中村身体看病到了深度接触这些长期抱恙的社区的心理阴影。常识告诉我们，排除心理阴影之后的肌体，才能够露出像阳光一样灿烂的微笑。

　　治“标”同时思考治“本”之道

　　这是一场“有准备”的战斗

　　福田区上上下下并不讳谈前些日子被电视媒体曝光的沙嘴村涉黄事件。事实上，这确实是在这个深圳中心区不断解决城中村问题过程中出现的事件。在市委、市政府的支持下，福田从今年1月1日起，花了近1年的时间，投入了大量的人力、物力、精力和时间，对辖区900多家城中村娱乐场所展开了福田历史上最大规模的综合整治。在发现问题“回潮”之后，该区迅速行动，11月25日到29日，五天时间五项专项行动，出动警力5000多人次，查获涉黄案件200起，查封各类涉黄场所765家，抓获并处理涉黄人员347人。

　　对付黄赌毒，一次次的扫荡只是“标”，这个“标”不可少，但“根本”在于这块容易滋生黄赌毒的土壤，在于这块土地上的经济形态和居住的人群。

　　所以，福田区委书记许德森说：沙嘴涉黄事件是“不断解决问题的过程中出现的新问题”。他是有底气的，他的底气来自，福田人已经计划好了根治城中村黄赌毒以及安全问题的规划，在城中村违建问题基本得到控制的前提下，在一年以来针对娱乐场所的综合整治之后，对于现有物业租赁业的转型已经被提上日程，并已经在小范围内开始试点。

　　记者在采访过程中了解到，市委、市政府领导对于福田试点转型城中村物业租赁一直高度支持，这也让福田人更有信心去完成这一场可能耗时持久的转型之战。

　　记者在采访中也了解到，包括股份公司负责人和一些物业业主，已经对于政府的相关规划持欢迎和支持态度，而先行试点的水围村已经初见成效，在全民清除民宅内的卡拉OK等娱乐场所之后，社区内低端娱乐性服务行业人员减少，无业闲散人员减少，治安发案率大大下降。

　　2007年，将会是深圳农村城市化建设15周年。在福田区委、区政府决策层的眼里：如果说，这几年所进行的拆除违法建筑，综合整治是让曾经肩负了若干历史使命的城中村“不那么丑陋”的话，那么，这一次以物业转型经营为基础的，则是要让城中村真正的美丽起来，真正融入大都市文明生活。

　　深入解决城中村社会问题

　　这是一场需要勇气，更需要智慧的“亮剑之战”

　　现有的城中村形象大多不佳，福田如此、深圳如此、珠三角城市群如此，放眼中国恐怕亦如此。

　　我们无需要否认城中村的历史作用，作为农村城市化的直接产物，城中村见证了深圳的城市发展，但由于历史遗留的问题和管理体制方面的原因，城中村产生的各类问题成为了困扰城市发展的老大难问题，尤其是相应的社会治安问题和“黄赌毒”问题，以及由此所引发的矛盾、纠纷，损害着辖区的和谐与稳定。

　　然而，动城中村不易。一句话，这里的利益错综复杂，在和谐稳定的时代背景下，解决城中村问题，首先需要勇气。拆城中村违法建筑得罪人，综合整治娱乐场所得罪人，让村民不要把物业租给可能赚钱最快的卡拉OK、洗浴中心同样得罪人。如果处理不当难免会影响到部分业主群众的短期利益，甚至被别有用心的人煽风点火，有可能成为引发社会不稳定的“导火索”。

　　现任福田区委书记许德森本人就是踏着深圳启动城中村改造的战鼓来到福田的。这两年里，解决各种各样与城中村相关的问题成为这位中心区区委书记忙碌工作的一个部分。最忙的时候，差不多有一年，许没有拿起过他的网球拍，网球是他最爱的体育项目。

　　现任福田区长李平也是一到福田工作就立刻到各个城中村调研，在他10月份的第一次政府工作报告创新的“50条”中，推动城中村物业租赁转型，加快推进城中村改造等内容，就被列入其中，李平说，关注城中村，就是民生思维的题中之义。

　　执政者的勇气重要，智慧则更加不可或缺。

　　这个智慧，首先体现在政策先行。由于众所周知的历史原因，城中村出租物业背景复杂，所有权和建设过程混乱。记者了解到，为对城中村物业转型提供政策配套，福田也正在抓紧研究出台《福田区城中村物业出租转型若干规定》。有关人士对记者介绍，执行过程中会严格禁止违法的、产权不清和不符合消防标准和安全隐患的各类城中村物业借机披上“合法”外衣，避免发生法律纠纷。

　　智慧的另一层含义，是决策者已经敲定“既快又稳”的方针。其中“快”就是要将有关规划和实施尽快落实，村民和相关企业尽快签订租赁协议。这个时间拖不得。因为城中村相关物业的空置时间越久，村民的经济损失就越大，政府承担的压力就越大，工作推进遇到的阻力也会越大；“稳”就是要高度重视说服教育和宣传鼓动工作，争取群众理解和支持，“稳”住人心，保持社会稳定。

　　撇开一切，和原居民算经济账，这一点，区委书记许德森很有经验。在拆除城中村违法建筑的时候，这一点已经多次见到成效。许德森昨天表示，城中村村民的经济来源主要是自身物业出租收入和集体经济股利分红。当前，城中村没有改造的物业经济结构都比较单一，业主单兵作战，整体素质不高，管理混乱，没有形成一定的规模经济和特色经济。转型对提高合作股份经济的经济效益和村民的生活质量，可以说是一个千载难逢的有利时机。这并不是政府部门的一厢情愿，记者昨日了解到，包括沙嘴，水围等股份公司的负责人和一些普通村民们对类似观点持赞同态度。

　　转型三要素俱全

　　这是一场“天时”“地利”“人和”之战

　　中国人办事素来讲究三样，天时，地利，人和。

　　城中村租赁业集体转型是件大事，我们不妨来看看这三样要素时机如何。

　　深圳全市层面的城中村改造已经启动，今年，更加是深圳市委市政府的“城市管理年”、“基层基础年”活动年，福田区从今年1月1日起，在全区开展以整治城中村娱乐场所为重点的综合治理行动，并把整治作为“基层基础年”、“城市管理年”活动以及“精细梳理行动”的重要工作来抓，这已经给物业出租转型提供了厚实的基础。

　　再者，福田的经济社会不断发展，已经在较高的平台上运行，这些问题的矛盾性、尖锐性显得愈加突出，福田的新历史使命责无旁贷地指向了环境。环境立区战略已经被确立为该区新的根本战略。城中村的现状与建设国际化城市的中心城区和现代化的要求相距甚远，彻底解决城中村遗留下来的各类问题已经迫在眉睫、时不我待。在城中村中实现第三个转变，即出租屋物业经营转型的历史时刻已经到来。

　　此为天时。

　　福田的城中村大多在中心区周围，有的甚至在中心区的范围内，这一片区大约有4平方公里，如果转型得当，其蕴藏的商机和经济发展潜力十分巨大。更为重要的是，城中村的物业经营转型以后，对于中心区的建设，以及推动城市发展都具有重要的意义。深圳CBD将要建成，国内外知名的大中型企业以及具有发展潜力的中小企业将会纷至沓来，设立地区总部、采购中心、营销中心、管理中心和结算中心等企业高层机构。高档办公楼、星级宾馆在CBD林立，大批量的高级白领、蓝领和从事高档职业的从业人员都在中心区工作，他们对居住、购物、休闲等消费要求水平都比较高，在福田，已经没有更多的空地用来兴建高档住宅供他们居住，而通过转型改造的城中村住房既可以让他们安居乐业，又可以缓解日愈拥挤的交通，节约时间成本和资源成本，发展循环经济的双赢措施，对城中村的物业来说，是一个历史责任，更是一个新的发展机遇。

　　此为地利。

　　那政府的行为会不会是一头热？

　　沙嘴股份公司董事长欧礼锦，水围股份公司董事长庄伟才作为股份公司的负责人，他门昨天也在大会上分别发言，支持区委区政府决策，并将积极落实。如果说他们的表述还带有一定的“官”的色彩的话，那么记者在采访中认识的一位在沙嘴有多处出租屋业的村民就表明了两点，第一点，把物业出租给非法经营卡拉OK、洗浴中心的，随时都有被关闭停业的可能，自己也是提心吊胆，物业出租收入也不稳定，另外一方面，虽然租给这些老板来钱快，但家家都有自己的小孩，说到底，谁也不愿意让孩子在毒品和赌博的氛围内长大。

　　许德森对记者说，这段时间与股份公司的董事长们接触后发现，股份公司和村民们对转型这一工作表现出来的态度非常积极也难能可贵，政府有何理由不支持？

　　此为人和。

　　一次转型的双重涵义：优化产业结构，优化人口结构

　　这是一场政府、股份公司、村民、市场各有所担当的“责任之战”

　　责任是今日中国的主题词之一。

　　如果说天时地利人和的因素决定城中村租赁业转型是一场必然要到来的变革，那么总该有一种力量率先挺身而出。

　　城中村自身显然无法积蓄这种力量，市场也不行，行的只能是政府的有形之手作为第一推动力量。

　　产业优化以及优化人口结构是此次转向的双重含义。

　　先谈产业结构优化。娱乐场所整治后腾出的大量物业为健康经济发展留出了空间，高科技产业、文化产业、旅游业和现代服务业等以及相关配套产业都可以在里面大显身手，此外，股份公司本身有着产业多元化发展和改变以单一租赁产业为主的强烈愿望。可以想象，城中村地区能多出现几家书店、咖啡厅、音像店，少几家夜总会、迪厅，总会提升城中村的整体文化品位和档次。

　　再谈人口结构优化。现在福田差不多有四成半的人住在城中村里。现在的情况是，这些常住者中相当一部分依附于以卡拉OK、休闲中心为代表的旧式城中村经济，或者属于无业者，他们常常在城中村到处闲逛，更有一些不法分子时刻瞄准作案目标，常常制造事端和刑事案件。在这样的境况下，治安环境、居住环境和安全环境可想而知。城中村的一切问题，从某种程度来说，也就是人的问题。如果能够解决好城中村居住人口的素质问题，城中村一大半的问题就可以说基本解决了。

　　从一个互动的角度看，这两种优化之间存在一个良性循环，大量白领人口入住城中村地区，将带来大量的餐饮、文化、娱乐、购物需求，而且这类人群消费档次高、消费意欲旺盛、购买力强。

　　给产业及人口结构优化设计好蓝图，这就是政府在这件事情中的责任。

　　但是，在政府主导的情况下，市场运作才能够保证效果。根据记者了解，福田区对于此次转型确立了“政府主导，政策保障，市场运作”原则，政府只负责信息沟通、政策扶持和审批等工作，物业转型能否顺利进行，必须要按市场规律来运作。

　　股份公司，城中村村民作为某种程度上的利益既得者，也是受惠于政府相关政策，在如今的背景下，这个群体显然也有责任站在全区、全市一盘棋的高度，来考虑自己的利益，让全体市民都能够享受到改革开放的成果。

　　说得书面一些，实现城中村租赁物业经营转型，全面推进农村城市化建设，为深圳市建设现代化、国际化城市描写浓重的一笔，向深圳经济特区农村城市化15周年纪念献上一份厚礼，这或许就是最恰当的由城中村原居民背起的社会责任。

　　水围：发展文化旅游产业；沙嘴：建立高科技园区；田面：深圳设计之都

　　这是一场城中村真正融入中心城区生活的“重生之战”，也是一场为深圳，珠三角乃至中国城中村改造争取经验的“探路战”

　　有破则亦应有立。

　　在福田区委区政府的规划里，破完之后，各个城中村还将会展现出各自不一样的美丽来。

　　水围村将是“发展文化旅游产业，建立深圳中心区的后花园”；沙嘴村提出“建立高科技园区，引进龙头产业”，田面村要建田面设计之都的建设，沙尾的工业厂房转型为世纪工艺品交易广场，上沙、沙嘴工业区厂房拟建设为高科技园区等等。

　　这些都是是非常具有创意和可行的规划。通过转型，城中村既可以健全和完善中心区商务、休闲服务等配套功能，提升中心区的整体形象，成为具有商务办公、商业零售、休闲娱乐、餐饮服务等多功能的城市小区，成为中心区CBD周围的亚中央商务区，又可以提高土地的使用价值，有效开发城中村片区的空间资源，推进城中村经济可持续发展。

　　记者了解到，为配合城中村出租物业转型工作的开展，福田区委区政府已决定投入资金，全面开展城中村基础设施和公共配套设施建设，对村内的水、电、路等各项基础设施进行全面升级改造，提供清洁环保的生态型、循环经济型的能源设施和休闲场所，提供优质的物业和生活服务。这项建设不要股份公司和村民掏一分钱，由政府来承担。

　　水围试验已经初步见效。该村现已全面清除民宅内的卡拉OK娱乐场所，出租屋租住人员的置换比例已达35％，人口结构发生了重大变化，实现了“三多二少一降”：即民营企业家和商贸经营者、白领阶层、港人租住多；娱乐性服务行业人员和无业闲散人员少；在租住率不减、租金不降的情况下，入室盗窃、打架斗殴、酗酒滋事等各类治安及刑事案件下降了80％，社会治安明显好转。

　　榜样的力量是无穷的。按照这样一个目标，数年之后的中心区城中村，将在产业经济层面、解决配套层面、城市环境方面成为中心区各有特色的亮点。

　　“按照我们的规划，城中村最终将会变得美丽起来”，福田区区长李平在昨天的大会后如是说。

　　这种转变，显然不仅仅是这一个深圳中心城区的城中村要走过的路，也因此，福田的探索充满先行者的味道。或者，福田人现在可以考虑一个问题了，当这些城中村变得真的足够美丽的时候，我们还称呼它们为“城中村”吗？

　　图：

　　从转型试点的水围村村外看去，挺拔的住宅楼、整洁的文化广场，和我们脑海中固有的城中村形象已经相去甚远了。何俊摄

　　一对母子在水围村文化广场上游玩。何俊摄