市消协物管调查报告——直指物管业“三大弊病”

　　有人把物管与业主比作“夫妻”，只要交了房，不管愿意与否，总要“共同生活”；可现实生活中，业主与物管又仿佛是天生的“冤家”：提起物管，不少业主就一肚子火；提到业主，物管也牢骚满腹。目前，常州究竟有多少对这样的“怨偶”？纠纷因何而生？有何解决之道？

　　市消协日前首次在全市范围内展开了对住宅小区的物业管理调查。昨天，调查报告

　　物业管理之“三宗罪”

　　本次调查共计发放调查问卷1000份，涉及了物业管理的服务满意度、收费是否规范、是否享有小区公共部位设施场所和收益等12个方面，调查涉及全市37个各类社区。在回收的635份有效问卷中，不少业主义愤填膺，历数了物业管理的种种“罪状”：

　　“罪状一”：无理剥夺业主知情权和监督权。调查显示，仅有7%%的业主表示物业向业主明示小区公用部位、设施、场地的（经营）使用情况；至于收益及用途，仅有1%%的业主表示物业做出告知。有的业主反映物业长期霸占公共场所，利用会所盈利。

　　消协点评：如此高的比例，说明《物业管理条例》的落实存在漏洞和死角。在涉及与业主根本利益有关的经济问题上，物管剥夺了业主的知情权和监督权。

　　“罪状二”：收费标准如“雾里看花”。物业管理收费是业主最关心和最敏感的话题。调查显示，95%%的业主反映物业收费不开具正式发票而是收据；39%%的业主反映物业收费项目和标准没有公示；19%%的业主认为物业收费标准与服务水平不相符或差距大。

　　消协点评：物业管理收费缺乏透明度、票据使用不规范、收费与服务不符等问题显然与《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》有关规定相悖，对业主无疑是种侵害，同时也扰乱了市场秩序。

　　“罪状三”：小区安全无人“埋单”。就整个小区的管理问题，市消协进行了诸项调查。其中，46%%的业主认为小区安全保卫措施不力；33%%的业主评价小区交通混乱；20%%的业主反映房屋及公用设施维修不及时。

　　被遗忘的“维权利器”

　　业主委员会早已不是新鲜名词，作为全体业主的代表，它承担着监督物业管理，为业主维权的重要职责。可在常州的大多数居民小区，业主委员会明显“缺了位”。

　　本次调查中，对小区是否成立业主委员会的问题，21%%的被调查者选择成立；17%%的被调查者选择没成立；62%%的被调查者选择不清楚。业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使得没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，小区中许多问题因此不能按法律程序解决。而有的小区虽然成立了业主委员会，却流于形式，当选的业主或者敷衍了事，或者以权谋私、乱作为，许多业主委员会从成立至今甚至都没有召开过业主大会。

　　和谐社区，路在何方？

　　调查虽然显示物业管理“弊病甚多”，但业主也并非全然无错。对物管有意见，不少业主不是通过正常途径进行建议、反映和督促整改，而是直接停缴费用。有的业主对小区规定视若无睹，在小区内种菜、盖房，自行其是。物管则以管理者自居，态度简单生硬，大大伤了业主的心。

　　市消协指出，物业管理是项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的综合性管理活动，其中许多问题并非某一主体单方面原因造成。业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。物管更应摆正心态，建立居民参与的社区决策，尊重民意，理顺人心，努力实现公平、尊重、关爱。只有物管、业主、业委会、居委会明确各自定位，密切互动，彼此沟通，才能建立和谐的物业管理秩序，最终创建“和谐社区”。肖谐庄奕