“银根”紧“地根”收 调控再勒房地产野马图

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　　解决问题的关键在于消除房地产市场的暴利机制，这也是宏观调控政策下一步应该解决的问题

　　新华社信息电 据《金融时报》报道，近期出台的两项宏观调控政策再次引发了人们对房地产市场的关注。其一，央行今年第三次调高存款准备金率；其二，财政部、国土资源部和央行三部委联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。通知规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。“银根”和“地根”的进一步紧缩，究竟给我国固定资产投资过热，尤其是房地产市场的调控带来何种影响呢？

　　“银根”再度紧缩从长期看将影响房地产投资

　　年初住宅投资增长达到22%至23%，目前达到29.5%，呈逆势上升的态势

　　虽然今年第三季度投资过快的现象开始回落。但是四季度投资反弹的压力仍然存在。著名宏观经济专家王小广告诉记者：“今年投资反弹的压力很大一部分来自于房地产。房地产带动作用也很强，带动钢铁等上游行业投资过热。”然而，与这种趋势相反，房地产投资却出现上升的势头。

　　王小广告诉记者：“今年1至9月房地产投资上升24.3%，比一季度还要快。有些人看到这个数字低于全社会投资增长27%，便认为房地产投资趋缓。实际上，今年和去年房地产投资速度变缓主要原因在于非住宅投资下降，比如写字楼、商业用住房等等，这一部分投资增速明显下降，主要是因为这一部分基本上已经市场化，与房地产泡沫关系不大。主要应该关注住宅投资，年初时住宅投资增长达到22%至23%，目前达到29.5%，呈逆势上升的态势。”可见，房地产市场旺盛的投资是导致宏观调控效果难以到位的主要因素。

　　在这些投资中，可以分为两大部分。一部分是在房地产暴利的吸引下，一些从事于其他行业的企业家纷纷投资于房地产市场。另一部分是来自于银行的贷款，这也是最主要的来源。在房地产资金过多的情况下，房价难以降下来。为了控制房价过快上涨，抑制房地产投资过热就成为必须要解决的问题。

　　央行此次上调存款准备金率，目的是针对货币总体过剩的现状，紧缩货币。目前的种种迹象都说明此项措施的效果已经初显。虽然与利率上调能直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用相比，存款准备金的上调对房地产的投资没有直接的影响，但是长期来看，“紧缩”信号的持续释放，市场流动性的减弱，将会影响投资者的预期，也会带来银行贷款的紧缩，在一定程度上对房地产市场的投资冲动产生影响。

　　“地根”紧缩抑制用地冲动

　　某些人所说的此项措施将拉动地价，进而转移到房价的说法可以说是为房地产商摇旗呐喊

　　我国房地产业的高度膨胀，与地方政府的用地冲动可以说密切相关。为了遏制地方政府扩张用地的冲动，早在1998年我国增设了一种新的费种——新增建设用地土地有偿使用费。现行的征收标准是1999年制定的。而据国土资源部有关资料显示，从去年的实际收缴情况看，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费不到全国新增建设用地出让纯收益的1/3。专家指出：“现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平，无法有效遏制各地用地扩张。”

　　“提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。”财政部综合司有关负责人如是说。

　　另外，新政策还把那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地纳入征收范围，实际上堵住了地方政府不依法办理新增建设用地审批手续和直接向用地单位征收新增建设用地土地有偿使用费的途径。同时，把地方分成部分，一律全额纳入省级国库，使得资金的管理更加规范。这无疑又给地方政府套紧了“紧箍咒”，规范了地方政府的用地行为和土地收益资金管理。

　　那么，此项措施是否会带来地价的上升，从而拉动房价的继续上涨？从缴费的主体来看，并不是用地单位，而是地方政府，新增建设用地土地有偿使用费上调一倍，涉及的是地方政府的土地收益，原则上减少地方政府的土地收益，不会带来用地成本的增加，又怎会拉动房价的攀升。某些人所说的此项措施将拉动地价，进而转移到房价的说法可以说是为房地产商摇旗呐喊。据国土资源部测算，即使全面提高征地补偿安置费用、新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准，工业实际用地出让价格也只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。可以说，新政策再次收紧土地闸门，将会抑制地方政府的用地冲动。

　　关键在于消除暴利机制

　　有专家说在房地产市场上最好的调控政策是税率政策，改革政府官员的考核机制提高执行力

　　虽然上述两项措施保持了宏观调控政策的连续性，进一步释放出紧缩的信号，对我国的房地产市场产生一定的影响，但是，估计效果不会很明显。因为只要房地产市场的暴利机制存在，即使货币偏紧仍然会有很多资金流入房地产；即使土地闸口把紧，用地的冲动还是难以根除。解决房地产市场存在的问题，关键在于消除房地产市场的暴利机制。这也是宏观调控政策下一步应该解决的问题。

　　王小广认为：“在房地产市场上最好的调控政策是税率政策。”确实，目前我国房地产市场的税率还偏低，很多方面存在各种优惠政策，更为重要的是物业税迟迟不出台，助长了房地产暴利的气焰。就拿二手房市场来讲，房改房持有的成本非常低，持有者出售的愿望也就较低，这充分说明了为何北京二手房市场房源充足，却交易量不活跃的现象。如果征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对抑制房价起到作用。

　　从土地这个层面来看，抑制地方政府的用地冲动，相关政策的出台是必须的。然而，关键还是要看执行的力度。而谈到政府的执行力，如果不从根本上调整地方政府的土地收益分配，不改革政府官员的考核机制，地方政府这种体制性的用地冲动难以得到根本遏制。从金融这个层面来看，王小广认为，可以采取两种方式，一是提高房地产贷款利率；二是期房改为现房，因为期房具有融资的功能。

　　当然，暴利的消除任重而道远，国家对房地产市场的宏观调控已经逐渐向暴利开刀，此次“银根”和“地根”的再度收紧，虽然短期内可能看不到明显的效果，但是，持续收紧的趋势将必然对房地产市场产生重要影响。

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　　来源：新华每日电讯