成熟社区二手房价或趋平稳

　　成熟社区二手房价或趋平稳

　　业内人士认为明年新盘充足，二手住宅涨幅将控制在合理区间

　　2006楼价年度报告之二手楼报告

　　本报记者此次调查了22个板块约200个楼盘，主要是针对楼龄较新、在二手市场中成交最活跃的楼盘，因此几乎都有涨幅，但涨幅仍保持在正常范围内。

　　有自然景观二手盘较抢手

　　调查结果显示，有自然景观的单位一般在二手市场上都相当抢手，业内人士认为，公共资源被个别楼盘占据的这种情形将随着“限高”及“江景地块土地出让金提高30％”等条件所限制，促使目前市场上流通的具有自然景观资源楼盘溢价持续见高。而在部分成熟的社区，住宅的投资性行为已经过多次换手被“洗”掉，呈现出自住为主，这种项目，除非业主有“换房”的行为，不然的话难以再有好的二手交易市场；因此，此类板块的二手交易价位也将趋于平稳。对于投资客的行为，专家认为，一个成熟市场必须适当地存在投资成本，才能保持二手住宅市场的稳定，因为只有投资物业的存在，才有可能形成租赁市场。不然，一个市场只有自住物业，毫无流通。

　　对于2006年二手楼价的上涨，业内人士分析认为，2004年是广州房价的“底谷”，因此2006年成交房价与2004年比较，有相当大程度的提高。而且近年城市建设，尤其是交通、生活、教育等配套设施的完善，对于二手住宅房价的涨幅具有关键性作用。

　　此外，楼市政策纷纭，常有业主悔价，甚至有些是行业中的恶性竞争，再加上广州人还不习惯于“独家放盘”，因此，经常有些人为因素，让业主悔价，把价格炒高。

　　大批90m2新盘明年上市

　　对于明年二手住宅的走势，多数业界人士表示“不容乐观”。满堂红地产研究部经理周峰告诉记者，“2006年，政府供应土地的面积大约是2005年的4倍，预计2007年下半年会有一批新盘推出市场，且是符合‘限户型’的要求，即大批90平方米以下的一手单位将涌现在市场上，二手楼市的客源将被分流。2007年会有包括金沙洲在内的新社区物业(即经济适用房)推出，但估计真正符合入住条件的客源不多，其余的或许会流入租赁市场，这将为二手中介带来大量的租盘。”

　　2007年仍是一手楼供应量较为充足的年份，二手楼市想达到并超过50％的交易份额比较难，但在一手楼价格等拉动下，二手住宅市场仍将有一定程度的涨幅，受市场真实的供需限制，二手住宅的涨幅会被市场控制在合理的区间。

　　专题统筹：本报记者肖阳

　　采写：本报记者肖阳何达志刘沣林菁见习记者戴柱明李伟忠谭希莹吴志玲吴广宇吴燕虹王凌郭媛洪敏星李春花李晓瑛陈淑仪张均全孔小云

　　特别鸣谢：满堂红地产、中原地产、合富置业等房地产中介行及业内人士给予本次报道大力支持。

　　二手楼市价格走势

　　(数据来源：市国土房管局官方网站)

　　图表略，详见报

　　中介数据

　　(数据来源：中原地产提供)

　　图表略，详见报

　　（南方都市报）