益田村停车位收益“益”了谁？_新闻中心

益田村停车位收益“益”了谁？

http://www.sina.com.cn 2006年12月13日10:02 南方日报

14个政府住房基金建设小区规划停车场租赁收入仅上缴6.6％非规划停车位收入不上缴　　益田村停车位收益“益”了谁？　　追踪2006绩效审计问题　　缘起 　　11月22日，在今年召开的最后一次深圳市人大常委会会议上，市审计局局长陈志刚向常委会作了《深圳市2006年度绩效审计报告》，报告选取了福田红树林湿地保护、市政府投资危险废物处理处置设施建设与运营、市再就业资金使用、市公共图书馆资源利用、市住房基金建设的住宅小区商业用房和停车场租赁管理等10个项目进行了绩效审计和审计调查，并披露了这些项目在经营运行中存在的一些问题。　　这些问题是如何形成的？背后存在怎样的体制机制性原因？这些问题暂时没有在《审计报告》中披露。带着这些问题，选择数个关注度较高的审计问题，本报记者进行了为期半个月的明察暗访，力求查证更多的信息。　　11月19日，第三届深圳物业管理周开幕，来自国内各大城市、香港、台湾以及澳门的物业管理专家、领导齐聚鹏城探讨物业管理之道。就在4天后，物业管理周尚未闭幕的时候，在市四届人大常委会第九次会议上，市审计局就将矛头对准了物业管理企业。这次他们审计出的问题是针对14个用政府住房基金建设的小区(通常所说的福利分房——编者注)的停车费问题。　　在很多商业楼盘的业主们还在和开发商争论到底车库的产权归谁所有、收益人为谁时，政府住房基金建设小区的停车费收益却再也清楚不过——归政府所有。审计部门所指向的正是政府应该收益多少的问题。　　□质疑一　　93.4％规划停车场租赁收入哪去了？　　所谓的住房基金建设住宅小区包括园岭新村、益田村、彩田村、莲花北村、梅林一村、莲花二村等，一共14个。这些小区是用政府的住房基金所建设，停车场、商铺等配套设施的产权属于政府所有，收益权也属于政府。而这些小区的收益正是住房基金来源的重要组成部分。　　记者日前来到住房基金建设最大的小区益田村，益田村现有居民8000户，约4万人。据深圳住宅物业管理有限公司益田村管理处主任助理陈振忠介绍，该小区的规划车位是2400个，包括4个露天停车场、2个独立的多层停车库，还有高层住宅的地下车库。有地下车库的高层住宅为4324户，地下车位为1600个。按照目前的政府指导价，地下车库每月收费250元，年收入即为480万元，这还没有包括多层停车库和露天停车场的收入。　　对于停车场租赁收入到底有多少上缴给市住房基金，益田村、彩田村管理处的负责人均表示不方便透露。虽然如此，从2004年9月，一封以“益田村广大有正义感的业主”名义发布的《致益田村全体业主的公开信》中，益田村的停车费问题可见一斑。　　这封在网上广泛流传的信对物业管理公司收取的停车费提出了强烈质疑：“物业管理公司长期采用虚报、不报等手法，拒不向全体业主交待停车场的巨额收入。以2004年上半年为例，物管公司公布的停车费收入为269万元，而业主经最保守测算出的停车费收入应为627万元(尚未计入每天大量进出益田村的外来车辆停车费)。两者相差达358万元之巨！” 　　在业主纷纷质疑之时，官方也对此提出了疑问。《深圳市2006年度绩效审计报告》(以下简称《审计报告》)透露，“我市住房基金建设的住宅小区停车场租赁绩效不理想，目前各物业管理单位上缴市住房基金的停车场租赁收入，仅占按物价部门收费标准测算收入的6.6％”。　　2003年起开始入住的彩田村目前住了2030户，7000多人，存在A、B、C三个独立的地下停车库，据该小区管理服务中心负责人沈翔介绍，小区是按照两户一个车位设计的，共有1000多个车位，全部是地下车库，目前基本上已经用完。据记者粗略估算，彩田村仅停车费一项一年就将收取300万元。　　《审计报告》在对周边的商业楼盘作调查之后提出，“目前位于益田村和彩田村附近的商业楼盘，其停车位收入的60％上交给商业楼盘的房地产开发商。” 　　对此，市审计局给出具体的建议：市国土房产部门应根据各个住宅小区的实际情况，参考周边商业楼盘的开发商与小区物业管理支出的分配比例，适当提高物业管理单位上缴给市住房基金的租金比例，增加租赁收入。　　□质疑二　　非规划停车位收入直接入物管口袋？　　从2000年起，益田村的停车位开始紧张，2003年后问题更加突出，“停车难、行车难”成为益田村的两大难题。为此，2004年小区管理处邀请口岸大队专家对停车位进行了规划，给道路划上了停车位，并且在比较偏僻处和不影响交通的绿地设置了停车位。陈振忠表示，这一举措在规划停车位置外增加了400—500个车位。　　益田村最早的一批多层建筑于1995年前后建成，当时按照四户一车位规划了800个车位，再加上后来建设的高层地下车库以及临时车位，总车位已经突破2700个，但益田村的不少机动车依然无处可停，只能停到福荣路上。　　停车位不足问题对于早年住房基金建设的小区更是突出，1985年建成的园岭新村基本上没有规划停车位。　　据城建物业公司园岭管理处的工作人员介绍，园岭新村停车很混乱，道路、绿化带晚上都停满了车，“园岭新村的道路今年政府投资1000多万元建成市政道路，是不可以停车的，但是很多人还是把车停到这里。交警晚上两三点就来抄车牌，有人甚至被抄了20多次。” 　　对于占用小区道路、绿化等公共空间的非规划停车位，市审计局也承认“随着住宅小区居民拥有的轿车数量越来越多，规划的停车位已经不能满足需要，非规划停车位有其现实合理性”，但是同时也表示，“其租赁收入有待加强管理”。　　记者调查得知，益田村增加的四五百个非规划停车位都是露天停车位，按照目前的收费标准，露天停车位小型车每月收费110元，而临时停车费为1小时内5元(半小时内免费)，1小时后每小时增加1元，全天不超10元。即使不计算临时停车的收费，这些非规划停车位的年收益也在52.8万——66万之间。《审计报告》指出，“市住房基金建设的住宅小区实际存在大量非规划停车位，属于利用住宅小区道路或功能不明确的边角地形成的车辆停放场所，其租赁经营收入目前由各住宅小区物业管理处(物业服务中心)收取，市住房基金未得到该收入。” 　　对此，审计局的建议是：市国土房产部门和市租赁中心定期对上述住宅小区停车位进行全面清查登记，将实际存在的非规划停车位纳入租赁管理范畴，同时与市规划部门协商非规划停车位的情况，由市规划部门根据实际情况变更完善规划，满足小区居民停车需要，提高租赁绩效。　　■物管公司回应　　需用停车费补贴物业收入亏空　　对于审计局针对停车位收费上交比例太低、截留非规划停车位收益的指责，物业管理公司却都有自己的说法。　　“益田村是政府开发的小区，配套设施产权属于政府。除了必须的营运成本之外，多余的都要上交。我们实施的是佣金制，从每年收的管理费中按照一定比例提成。所以停车费收多少和利润多少没有直接的关系。但因为停车多了，我们付出的人力物力也就相应多。”陈振忠表示。“非规划车位的收入除了停车场必须的成本，譬如说每年车位的刷漆、车线的翻新、路道牙的刷新、人员工资、道闸，还有一些补充到管理费的收入中。” 　　陈振忠表示，审计局对益田村的审计进行了一个星期，“小区的公共配套设施本身就不可能作为一个盈利的工程。比如游泳池一直都是亏本运作的。益田村这么大的一个小区，我们光用在管理车辆的人员就有100多人。政府开发的小区现在管理费才0.42元，物管公司不可能经营下去，必须以停车位的收入、住宅区的商铺来补充……现在多层住宅这边管理费加上停车费，还有商铺的收入仍是入不敷出的。” 　　彩田村管理服务中心负责人沈翔几乎是和陈振忠一样的看法：“停车费很大一块要贴补管理费的不足，我们的管理费标准是10年前定的，2.6元一平方米，一直没有上涨过。而管理的投入、成本一直在上涨，所以单纯靠管理费肯定要亏，亏大了。所以这一部分就要靠停车费来弥补。” 　　■房管部门说法　　“具体上交多少应该看合同” 　　而记者从与彩田村一墙之隔的长城盛世家园二期管理处却得到了不同的答案。长城盛世管理处工作人员告诉记者，该小区的会所、幼儿园、1000多个车位的地下车库的产权都属于开发商长城房地产，所有费用也都要上交给开发商——长城房地产公司。“我们的收入就是佣金，提取管理费的10％。” 　　同样是2.6元每平方米的物业管理费，没有车库和商铺补贴的长城盛世家园二期不仅没有亏损，反而因丰富多彩的社区活动而获得了“深圳市十大爱心社区”等一系列荣誉。“我们是通过搞节能降耗来节流的。物业管理行业是个微利行业，如果不精打细算，那肯定是入不敷出的。” 　　深圳市国土资源和房产管理局物业管理研究所所长陈蔼贫对记者表示，物业管理处的收入主要有三部分——管理费收入、有偿服务收费、公共设施经营收入，而停车场收入正是属于公共设施经营收入的一部分；其支出主要是保安、绿化、正常的运行维护以及小修小补的费用。由于近年来人力成本、材料成本的大幅上升等原因，物业管理企业的支出逐渐在上涨，因此，利润率也从2003年的9.4％下降到了2005年的5.8％。　　他表示，政府住宅小区由于属于福利分房性质，所以从卖房到管理费的收取，在一定程度上都是和市场脱节的。“政府住宅小区由于收费低，所以政府在签订合同时有些就已经明确将一部分公共设施的经营收入让给物业管理企业。但是，具体小区应该上交多少，这个比例还是应该去看最初签订的合同。” 　　专题撰文　黄超　专题策划　曾妮　　图：　　停车位不足问题在益田村等政府住房基金建设小区非常突出，许多小区都占用小区道路、绿地等设置了停车位，但其停车费收益市住房基金并未得到。　　朱丹阳　丁玎　摄