楼市观察:十大关键词见证房地产宏观调控一整年(2)

　　预售

　　时间：2006年7月10日

　　主要内容：

　　加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

　　短评：

　　建设部、发展改革委、工商总局联合发出的通知，进一步整顿规范了房地产交易秩序。《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》可以有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。从这里可以看出宏观调控更多地关注细节，是今年政策的新变化。

　　外资

　　时间：2006年7月24日

　　主要内容：

　　规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

　　短评：

　　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。《意见》从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。这一政策在上海最直接的作用就是此后沪上针对外资的高档商品房销售进入黯淡期。

　　个税

　　时间：2006年7月27日

　　主要内容：

　　对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。

　　短评：

　　该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅5年内已经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半。

　　《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中指出：“具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定”，根据上海发布的细则，对于未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的住房实行核定征税，分别按照普通住房、非普通住房转让收入(交易总价)的1%、2%征税。

　　[上一页]