小心阴阳合同带来潜在风险

　　    最近，市民刘先生向本报记者投诉称，深圳市朝某地产经纪有限公司（下称“朝某地产”）从今年9月开始，独家代理销售罗湖区罗沙路港莲一村28套二手房，总建筑面积2206.26平方米，该公司在销售过程中要求消费者填写一份打印的格式承诺书，内容为房子成交后，消费者向房地产登记部门申报过户时不填写实际成交价（每平方米为5300元起），而是写回原价（每平方米不到1500元），其目的是偷逃国家税费。接到投诉后，记者对“朝某地产”的此次交易行为进行了为期10余天的调查，目前28套房子已有27

　　    刘先生称，按照国家房地产交易的税收政策规定测算，此次交易偷税总额超过237万元。记者调查发现，近年来，不少地产经纪公司采用类似“朝某地产”的做法，大量使用阴阳合同，即实际成交的是市场价，而向房地产权登记部门申请过户的价格是原价或比市场价低得多的价格，由此造成了国家税收大量流失，同时将所偷的所得税风险转嫁给新业主。

　　    事件

　　    欲买房先承诺过户时得写原价

　　    刘先生向记者讲述了事件的经过。

　　    今年9月9日，他经过罗沙路时，一位小伙子给了他一张广告宣传单，内容为：莲塘港莲一村，多层住宅，二房72.89平方米，三房84.7平方米，梯二户，南北通透，全新装修，即买即住等，售价为每平方米5300元起，刘先生当即与太太商量买一套给快要结婚的大儿子用。

　　    第二天刘先生和太太一起到莲塘港莲一村看房，年轻的业务员陈某热情接待了刘先生夫妇，并告知此次港莲一村101栋28套二手房为他所在的“朝某地产”独家代理，由于刘先生是最早的客户之一，房价可以优惠到每平方米5100元，刘先生同时被告知，如诚心要买房，就必须事先填写一份格式承诺书，内容为过户时申报的价格不能填写实际成交价而要写回原价，也就是说，刘先生夫妇看中的港莲一村101栋206房，实际房款总价429726元，但过户后的房产证上只能写11.5万元。

　　    刘先生买房心切，当即填写了承诺书，并交了5000元定金，刘先生与陈某还签订了一份有8项条款的《房地产业务委托书》，内容包括所购买物业的住所、总价款、付款方式、产权过户办理方式、佣金标准及支付时限等，陈某还给刘先生开具了一份交易税费及费用清单：面积84.26平方米，契税：房产证上原价的1.5％，印花税：房产证原价的0.05％，两项共计税金1900元，交易费252元，抵押费120元、按揭费1100元、贴花费5元，佣金为实际成交额的1.5％，优惠后实收4300元，首付157672元，定金2万元。

　　    28套房偷税总额达237万余元

　　    9月12日，刘先生按照所签订的《房地产业务委托书》的约定，补交了1.5万元定金。刘先生夫妇感觉到为大儿子结婚张罗房子的事基本定妥后，把消息告诉了在龙岗经商的大儿子，并向他讲述了选购房子的经过及条件，大儿子听说房产证上只能填写原价而不能填写实际成交价时，立即意识到了这是一种偷税行为，他告诉父亲，向房地产权登记部门呈报的价格与实际成交价不符，这就是民间所说的阴阳合同，目的就是偷税。

　　    刘某的大儿子拿出计算机算了算，如按照“朝某地产”的做法，成交过户后，这套84.26平方米的房子仅卖房偷逃所得税一项就超过6万元。大儿子称他不可能一辈子住在这套二手房里，将来换了大房子，再出售所购的二手房，售价超过11.5万元就得交20％的所得税，也就是说，现在所偷逃的税款从理论上讲已转到了自己头上，于是要求父亲向“朝某地产”表明立场，要么写成交价，要么退还定金不买了。

　　    曾在江西某地做过某地房产局副局长的刘先生意识到问题的严重性，立即找出了国家税务总局有关房地产交易税收的政策规定，对港莲一村101栋28套房子偷税情况进行了测算：营业税损失达58万余元，个人所得税损失（实际成交价减去过户登记价乘以20％）165万元，契税损失达14万余元，国家税收损失总计237万余元。

　　    “写原价就是为了避税！”刘先生忿忿地说。

　　    调查

　　    地产公司：二手房过户写原价而不写成交价是业界多年来的惯例

　　    12月1日，记者以顾客身份来到港莲一村101栋一楼的销售处，接待记者的正是业务员陈某。陈某告诉记者，只有706的房没有完成交易，一名香港人下了5000元定金，但过了委托书约定的交款期，那位香港人已单方面违约。陈某提供给记者资料显示，这套房子面积84.26平方米，售价每平方米5350元，总售价450791元。陈某同样要求记者承诺，过户后的房产证只能写原价不能写实际成交价，他说这是原房东委托给他们公司卖房时提出的要求，记者问他委托方是谁，陈某婉拒告知，并信誓旦旦地说，“你放心，这批房子绝对干干净净，没有任何遗留问题。”

　　    陈某还告诉记者，已成交的27套房子已有11套办好了房产证，其中有一户已拿到了房产证，房产证上写的均为原价而非成交价。“那买主不是吃大亏吗？”记者问陈某，陈某笑着说，房产证登记价并不代表房子的实际价值，比如说政府出售给公务员的福利房，房产证上的登记价只有10万元左右，而现在的实际价格达数十万元甚至上百万元，他还坦承，二手房成交后房产登记要求写回原价，目的就是为了“合理”避税。如果是投资，二手房升值了，买主同样要求新的买主在过户时写原价，如此反复而已。陈某以港莲一村为例给记者算了一笔账，如果按成交价登记，卖方每一套房子就要增加五六万元甚至更多的所得税，卖方一般是不会同意的，再说买方也要多交数千元的契税、印花税，因此二手房过户写成交价是一件对买卖双方都受损的事。记者问：“这样不是明摆着在偷税吗？”陈某笑而不答。

　　    12月5日记者来到了新闻大厦13楼“朝某地产”总部所在地，该公司总经理杨某、总经理助理王某接受记者采访时表示，港莲一村28套二手房是他们公司受某公司的委托出售的，记者提出要看看委托书的内容以及顾客承诺书的内容，杨某以涉及商业秘密为由予以拒绝。杨某反复表示，“朝某地产”是严格按照与某公司签订的委托协议的条款行事，消费者同意写承诺书就是接受了委托方提出的交易条件，就构成诚意客户，他认为二手房过户写原价而不写成交价，这已经是业界多年来的惯例，没有什么值得大惊小怪的，他还称，记者多调查几家房地产经纪公司后，就会发现申请过户登记时写原价而不写成交价的现象，其实已经是业界公开的秘密。

　　    说法

　　    市房地产权登记中心：“阴阳合同”做法在二手房交易中大量存在

　　    12月6日，记者来到了市房地产权登记中心，这里人流如织，充分表明了我市二手房交易的火爆。

　　    在服务台旁边，正在办理产权过户登记手续的冯先生告诉记者，他通过一家中介公司以近200万元价格购买了一套房子，而过户登记时申报的是原价100万元。

　　    该中心工作人员张先生分析，冯先生所买的这套二手房如果将来出售，仅所得税一项就得交20万元，也就是说，现在卖主偷逃掉的20万元所得税已转嫁给了冯先生。张先生告诉记者，类似“朝某地产”的做法在我市二手房交易中的确大量存在，由此造成的国家税收流失数额惊人。张先生称，这两年来我市房价飞涨，而在二手房产权登记中，不少房子却以原价转让，这里不排除极个别的好友及亲戚按成本转让，但大量的成本转让显然违背常理，有偷逃国家税费的嫌疑，由于种种原因，房地产权登记部门无法从中甄别确认真实的成交价，加上房地产权登记部门收取税费是受税务部门的委托，属于代征，即使怀疑有偷税行为，也因不是行政执法主体不能行使稽查权，这就给一些不法房地产经纪公司钻了空子，他们赚取了不扉的佣金及代理费，但造成了国家税收的大量流失。

　　    市房地产行业协会：二手房买主面临巨大的潜在风险

　　    12月7日，接受采访的深圳市房地产行业协会一名工作人员向记者发表了个人意见，她认为近年来我市房地产经纪业务使用阴阳合同的现象的确存在，阴阳合同的签订往往是在中介的撮合下，买方与卖方自愿达成的。随着最近几年房地产价格的飞涨，属卖方市场，委托卖房时，通常给中介公司一个不含税的实收价，中介公司为了在激烈的竞争中取胜，就只好冒险采用阴阳合同的手法，通过牺牲国家的税收来促成二手房成交，赚取中介费及代理费，同时买方目光短视，法律意识淡薄，在短期小利的驱驶下、在地产中介业务人员的误导下签订了阴阳合同。这位工作人员称，中介公司除了赚取中介费、代理费外，并未从所偷逃的国家税款中得到好处，而卖方偷逃的税款可以分两种情况来分析，如果买方是为了自住，所偷逃的税款就白白流失了，成了国家的损失，如果买方将来再出售，就得承担目前卖方所偷的税，除非房价跌到申请过户时所登记的原价，因此，在阴阳合同下的二手房交易中，买方面临着巨大的潜在风险。

　　    据这位工作人员介绍，目前有关部门已发现了二手房过户登记价与实际成交价不符的现象及其危害，正在加紧研究对策。市房地产协会已与市消委会联合发布了多次“房地产消费警示”，龙岗区的房地产权登记部门正在开发一个自动评估系统，这套系统可自动评估不同时段、不同地段的二手房成交价，其产权转移登记价即以这个评估价作参考。