省3000元契税　亏2万所得税

　　省3000元契税亏2万所得税

　　珠海市消委会发布消费警示，提醒消费者警惕二手房交易楼价“缩水”新陷阱

　　一套价格近40万元的二手房，成交后“好心”的中介开出不到30万元的发票。约10万元的纸面“缩水”，确实可以帮买家“悭返”3000多元的契税。这样一来，好像形成了卖

　　昨天，珠海市消委会发布今年第六号消费警示，提醒消费者警惕二手房交易中楼价“缩水”的新陷阱。据介绍，近两月来相关投诉高达17宗。消委会表示，“省钱”的实质是偷逃税款，属违法行为。

　　【新型陷阱】

　　将个人所得税转嫁给买方

　　本文开头案例的主人公是市民李先生。李在向市消委会投诉中称，自己日前与市内某房产中介签订委托购房合同，委托该中介购买二手房一套，合同约定总房款为386000元。后来他按约通过支付首期及办理银行按揭的方式付清全部房款。但中介却以为他“省钱”为由，开给他281000元的发票，与实际成交价相差105000元。李不同意，遂投诉至消委会。

　　消委会有关负责人表示，这“缩水”的105000元，看起来确实会给李先生带来实惠，也形成了一个“三赢”的局面：按照最高3％计算，李先生可以少交3150元的契税；卖家可以少交个人所得税；中介可以少交相关税费。

　　然而，“事情远没有那么美妙”，市消委会副主任胡伟涛表示。据称，如果李因故再次出售自己买下的二手房，房产交易部门是以上次交易的发票成交价281000元为基准。因此，就算李将自己的房子卖出当时的买入价386000元，那李将为自己105000元的“获利”交纳21000元的个人所得税(法律规定房款差额部分出卖人应支付20％的个人所得税)。“结果卖家、中介都没有吃亏，只有当初的买家成了‘冤大头’，因小失大。”胡伟涛说，这种交易方式，实际上是将原业主应承担的个人所得税，在无形中转嫁到了买方身上。

　　【形成原因】

　　楼价涨卖方、中介想“避税”

　　据了解，这种新型的二手房楼价“缩水”陷阱最近开始在珠海集中出现。胡伟涛表示，近两个月来，市消委会就收到相关投诉17宗及为数不少的咨询。

　　对于陷阱出现的“土壤”，胡表示，珠海楼价近几年来不断攀升，几年前买入的房屋现在卖出，都可获得较大的价差。而国家规定按照20％的比例征收个人所得税，则让很多人开动脑筋想办法“避税”。与此同时，珠海近千家房地产中介公司良莠不齐、恶性竞争，个别公司为争抢房源，“无条件”同意出卖方提出的实收多少房款、不理税费及不付代理费的要求，为争取自身利益“最大化”，中介因而挖空心思不交或者少交税费。

　　【骗人招数】

　　利用消费者贪便宜心理

　　据消委会调查，在相关案例的实际操作过程中，房地产中介则是花招迭出。消委会法律顾问朱光仁律师表示，在交易过户时，谎报、少报实际成交价，因此而不交或者少交卖方应付的个人所得税就是重要的一个伎俩。

　　朱称，陷阱的具体布置方法则不一而足。如有的中介在介绍业务过程中一直不让买卖双方见面，在三方一起向房产交易中心递交产权办理资料时，则以“时间紧迫”为由，让买卖双方在房屋买卖合同上草草签名，而在这个过程中，中介早已移花接木，将合同中的交易价格更改。有的代理公司则利用个别消费者相关法律知识的不足，欺骗性地在合同中规定“认购方同意按原房主价格进行评估、过户”的条款，或以“做个好人，帮卖主省钱”为由，说服买方同意少报房屋成本价。还有个别消费者不明就里，当中介提出可以适当减少代理费，或者省下一部分契税时，出于“贪便宜”的心理而同意配合将房屋成交价减少。

　　【消费警示】

　　少报成交价买方终吃亏

　　对此，在消费警示中，市消委会首先特别提醒即将购买二手房的消费者，在房屋交易价格上弄虚作假，以达到偷逃税款的行为，属于违法，严重者还可能触犯刑律。胡伟涛表示，市消委会将于明年初对全市二手房中介物业包括该新型陷阱等存在问题进行全方位调查，调查结果将直接转交建设、税务、工商等部门参考。

　　与此同时，结合上述案例，消委会希望消费者清醒地认识到，办理产权过户时，谎报少报房屋实际成交价，最大的受害者其实还是作为买受人的消费者，千万不要因小失大。而要在实际买卖过程中，在相关合同、文书上签名时多留一个心眼，特别是代理公司让双方在房屋买卖合同上签名时，务必把合同内容查看一遍，看合同约定与原协商内容是否一致、交易价格有无更改，以防代理公司移花接木。最后，遇到类似问题，消费者应及时向工商、税务部门举报，向消委会提出投诉。

　　■相关案例

　　1

　　合同成交价减少近10万

　　本月2日，市民罗先生通过珠海市X源物业代理有限公司，认购了一套位于香洲区利达新园的二手房，并于签订合同当天支付1万5千元的认购金。投诉书中罗称，此后由于房屋所在的学区与当初中介承诺的不一致等原因，他们要求退订，中介不同意。

　　消委会工作人员在罗当初与中介签订的《购买房地产委托代理合同》中发现，合同的补充条款中约定“甲方(罗)同意按原业主价格评估、过户”，而原业主价格与合同中约定的成交价格差额近10万元。消委会据此询问当时“接单”的牛姓中介业务员。在调查记录中，牛表示这个补充条款为罗要求加上去的，目的是尽量帮他少交些契税。而对于消委会“10万元的契税最多也只3000元，而个人所得税则近2万元，他会这样做么？”的反问，牛表示“这个不知道他怎么考虑了”。目前该案仍在调解过程中。

　　2

　　33.5万房款拿22万发票

　　今年5月，李小姐计划买一套带户口指标的二手房。当月8日，经洽谈，她与珠海市吉大天X物业代理行达成两个协议：一是委托以33.5万元的价格，购买在该代理行看中的一套房产并过户到名下；二是在9月前，将她与儿子的户口从外地迁入所购房中，并交付了1万元代理费。

　　当月18日，李小姐支付了足额购房款，中介将房产过户到她名下，但户口迟迟没有着落。直到11月18日，李小姐找到律师后才得知，中介在整个代理过程中，存在一系列的欺诈行为。如当初她支付了33.5万元的购房款，但中介只开具了21.9666万元的购房发票，使李小姐在今后的房产交易中要额外承担至少2.666万元的所得税。而原房主从中介手里收取的房款是34.5万元，扣除中介代交的各种税费400多元，中介“吃了”7500多元的差价。与此同时，中介根本没有帮助李小姐办理户口，已经将李小姐为办理户口的4份资料全部遗失。

　　■部门说法

　　【地税】买家补齐税款可无忧

　　珠海市地税局有关人士昨日表示，地税部门最近查处了几单相关案例，正对这种新型陷阱的偷逃税款行为保持密切关注，该局下属稽查局及征收管理科等相关部门正在调查研究应对办法。

　　该工作人员表示，市民遭遇到这种“缩水”陷阱，可立即通过电话、网络及书面等方式，向稽查局或者纳税人服务中心举报。举报时，务必备齐当时交易的合法原始票据，以维护自己权利。据称，若属中介私自涂改合同上的成交价格，税务部门当场即可处理。若是买方为贪便宜与中介达成“默契”，发票上的价格与合同上一致，也不用担心因自己一时“脑热”导致申诉无门，可同样将举报材料提交地税部门，后者将对相应中介进行跟踪调查，消费者自己也可同时努力搜集证据，证明自己当时的实际成交价格与合同、发票上并不一致。这样，在查处中介之后，买房者只需要补缴当时“逃”掉的契税，不用再担心以后买卖房产时亏损所得税了。

　　【工商】将严处违法房屋中介

　　工商部门昨日受访时表示，从已经查处的案例可以看出，只要接到关于房屋中介方面的投诉，工商部门就会认真核实，属于消费纠纷的积极调解，对违反相关法律法规的行为，将依法进行严厉查处。

　　■律师观点

　　合同基础违法，无效！

　　市消委会法律顾问朱光仁律师表示，楼价“缩水”新陷阱案件中，由于双方签订的合同是建立在非法逃避国家有关税费的基础上，属于无效合同。若房屋买受人据此要求退回认购金，房地产中介应无条件退回，或者补足发票。

　　采写：本报记者过国亮

　　图：

　　制图：吴山

　　李先生当初买房

　　买入价386000元－281000元发票成交价＝105000元×3％＝3150元契税(买家李先生少交3150元契税、卖家可以少交个人所得税、中介可以少交税费)

　　李先生如再卖房

　　卖出买入价386000元－281000元发票成交价＝105000元获利×20％＝21000元个人所得税(只有买家李先生亏损17850元)

　　（南方都市报）