二○○六楼市五大谜局

　　2006，楼市注定又是不平静的一年。

　　土地价格涨、新盘价格涨、二手房价涨，如果说，涨势在过去引来的是笑声和骂声，那么现在，快速上涨的价格给人带来更多的是不安。华润置地去年以25.65亿元赢得清河地块。其楼面地价和建筑成本加起来，超过6000元，今年11月初，800多套房子被排着队的购房者们一抢而光，起价是每平方米8200元。与橡树湾相隔一条马路的邓先生，3年前搬到此处

　　谜局一房产定价谁更有发言权

　　潘石屹在个人的博客里答复网友提问时表示，最近几个月快速上涨的房价的确让许多人感觉不安，包括房地产发展商对这种出乎意料的上涨也深感不安。对于决定房价涨幅的根本因素——供求关系，潘石屹分析说，把快速上涨的房价降下来的力量主要来自两方面：一方面是需求方，就是买家；另一方面是供应方，就是各个房地产发展商。在这两种力量的较量中，房地产开发商之间，如果能够形成激烈的竞争，互相压价，要比购房人讨价还价要有力得多。但目前的形势是，房地产发展商受大环境和政策的影响，迅速地被淘汰，使房地产内部竞争越来越不激烈，导致从供应方降低房价的这种力量大大被削弱。其实如果观察市场价格的形成，主要还是取决于供应方。好比去自由市场去买水果，同样的水果，当一家开价5块钱一斤，另外一家开价是4块钱一斤，你很快就会被4块钱一斤的那家吸引过去。5块钱一家的摊贩一看卖不出去，他可能会开出比4块钱更低的价格。而买家去讨价还价总是非常困难的。

　　谜局二涨幅统计数据为何打架

　　2006年，北京、广州、上海等大城市的房地产数据成为公众的关注对象。其中一些相关权威部门竟然出现数据“打架”的情况，给房地产市场造成了一定的混乱。4月，北京市建设部门、统计部门先后发布了各自的一季度房地产报告。

　　据北京市建委的统计数字，今年1至3月份，全市商品住宅期房单月价格分别为每平方米6687元、6957元和7046元，同比上涨14.8%；但此后国家统计部门发布的数据却显示，北京一季度全市商品住宅期房价格同比上涨7.6%。

　　类似的情况也出现在上海，不同的社会机构出现了多个版本。戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务机构曾向外界发布，在今年6至9月份，上海内环线以内的新房均价四个月下跌逾25%。随后，有关上海房价跌幅的争论成为焦点。有的说法是，相比去年5月上海房价高点时，18个月来的宏观调控已使新房均价下降10%。还有一个说法是，今年以来上海房价逐步回调了，综合考虑，目前实际降幅只有5%。

　　一个是房地产业的主管部门，一个是负责统计的专业部门，却在同一行业的统计数字上发生了分歧。后来，据业内人士解释，这是由两种不同统计方法造成的。统计部门采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查，而建设部门、房管部门采用的是房屋均价的方法，即用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。

　　谜局三地产行业究竟暴不暴利

　　房地产行业到底暴不暴利，看看富豪榜不就清楚了？地产圈的传媒人士表示，福布斯和胡润的富豪榜单前十位中，涉足地产行业的占到80％的现实足以说明一切。对此，地产圈中人士任志强则撰文，引经据典地证明，地产暴利只是个别品牌（名牌）企业，全行业从来不曾暴利过，他指出，2003年房地产的行业利润率只有2.8%。

　　事实胜于雄辩。近日传来的消息，位于北京CBD中心的银泰中心，最近刚刚推出每平方米7万元的销售价格。虽然记者没有在北京房地产交易管理网发现其销售价格记录，但据银泰中心销售人员解释，均价4万多元的住宅为柏悦居，是精装修酒店式公寓，位于主楼的偏下楼层。起价7万元的房源是主楼的上层部分。不过，知情人士称，这次的销售是低调进行的。虽然没有销售记录，但据援引开发商的介绍，已有预订买家。

　　国家统计局12月3日发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%，比上年下降了1.4个百分点，而营业利润增长近30%。据央视《经济信息联播》报道，中瑞华会计师事务所张连起表示，这表明房地产开发企业并未过多地从银行取得贷款，或通过改善经营管理取得利润，利润增长主要还是来自于高房价和高销售量。

　　谜局四房价涨速会波及中国经济

　　在房地产市场看好的头两年，老张花光了所有积蓄，一口气在北京买了三套房，无奈政府宏观调控，加重流通环节的成本，他只得变售为租，打算靠房子养老。

　　和他一样，周围的投资购房者，最近总有个挥之不去的感觉是，北京房价涨得太快，最终的结果究竟会如何，在这场中央政府跟房产业界的较劲中，以强力行政为宏观调控手段的经济干预中，变数实在太多了，其结果大家只能拭目以待。

　　对此，在地产圈摸爬滚打多年的潘石屹则坚信，中国的经济总体是健康的，未来发展的前景也是明朗和健康的，把中国的经济放在全世界的经济中去比较，这种感觉就更强烈了。中国的房地产行业与中国整体的经济息息相关，不会出现崩盘这样的事情，但是目前房地产的确出现了问题，这些问题在过去还有争论。主要有两方面：一方面是房价上涨过快，另一方面是空置率也在增加。如果政府出台的政策能对症下药，这种在发展过程中的不平衡很快就会得到纠正，总体的发展是健康的。

　　谜局五谢国忠算准国内房地产命运

　　1997年，谢国忠加入摩根士丹利，同年他预测香港楼市将下跌。在谢预测几个月后，香港楼市果然按照他所说，跌得一塌糊涂，直到2003年后，香港楼市在中房集团200亿买楼的利好消息中才逐步回暖。预测的成功带给谢国忠先生一片赞誉。2004年前后，对中国房地产市场未来前景的判断，是一个预期分歧鲜明的时代，就在此时，谢国忠又几度发表中国尤其是上海的“楼市泡沫论”。当时内地楼市正如日中天，整个市场一片繁荣景象，谢国忠的言论根本没有人理睬。但是从去年下半年开始，上海楼市的问题逐渐暴露，房价也不断下跌，银行被骗贷的事情也屡屡发生。

　　地产圈业人士指出，决定未来国内房地产的因素有很多，但最核心的因素是供求关系。产品供不应求价格就会涨，产品供过于求价格就会跌。因此，调节价格最关健的措施是在供求两方面做文章。