北京房屋租赁新法引热议

　　北京市政府法制办会同有关部门根据相关法律法规，制定了《北京市房屋租赁管理办法(征求意见稿)》，这是今年北京唯一一项与房屋租赁有关的立法意向，从租赁信息管理、出租者规范要求、承租者义务范围、租赁税收和违规惩罚制度等多个角度作出了规定。《租赁管理办法》出台后，引发了北京市民的热议，其中，禁止“押一付三”、住宅禁商、禁止“二房东”、出租人和承租人各自权利等问题，都成了市民讨论的热点。

　　租赁办法引发热议

　　法制办相关工作人员表示，制定该办法的初衷，就是为了使政府对房屋租赁的大概情况有所掌握并可以进行管理，明确出租方和承租方的相关权利义务，产生纠纷时可以清楚地解决。本次立法目的有两个：一是通过对治安、安全等内容的明确入法，主动掌握全市房屋租赁状况，让房主分担责任，减轻政府的管理压力；二是通过明确出租、承租双方的责任与权利，便于产生纠纷后有法可依。但《租赁管理办法》一出，市民议论纷纷，其中争议最大的是关于“按月收租”规定。

　　目前北京房屋租赁市场的行规是“押一付三”向租户收取租金，即房客交纳3个月的租金，并且以1个月的租金作为押金。但《租赁管理办法》规定：对于经纪公司与租赁者约定直接向租房者收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。《租赁管理办法》中提到，不再允许中介公司要求租房者至少付3个月的租金，其目的是为了保证交易资金安全。“按月收租”将有助于防止房屋中介公司恶意挪用客户资金，确保租赁安全。

　　但信一天公司市场部经理罗煜认为，租赁市场调控不应“一刀切”，应该确保中介公司在委托租赁中保持同周期收付，这样既能避免挪用资金，也能维持租赁市场稳定。与此同时，市民也更加关注押金和付款方式问题，大多数人认为采取“押一付三”的方式较为合适，不太支持采取月付的方式。一位叫张炜的市民说：“‘按月收租’将使出租人承担更大的风险。我就知道有房东曾遇到这样一位房客，支付了一个月房租，结果租约到期房客就一走了之，屋内损坏严重，且电话费高达千元。如果我们这些租房子的人遇到了这样的房客那怎么办呢？”对此，北京市建委相关负责人表示，禁止“押一付三”，仅仅是针对中介公司的。在没有中介公司的情况下，租房双方可以协商支付房租，这样既保证了租房双方的利益，同时避免了中介公司从中牟取不正当利益。

　　今后是否允许“二房东”的存在？

　　把租来的房子转租出去，擅自当起“二房东”的行为将被法律禁止。《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》明确规定，租房人不得擅自转租、转让和转借承租房屋。《租赁管理办法》认为，允许承租人转租转借，所承租的房屋将会导致原承租人只利用转租获得收益而疏于管理的情况。出租人因与转承租人无合同关系，而无法行使管理权，这样事实上就会变成无人管理的局面。

　　但是，《租赁管理办法》的这一规定也引起了众多议论，于娜是今年刚毕业的学生，她与人合租已经好几个月，她说，北京的房屋出售和租赁价格，相对于千元左右月薪的低收入者来说显然太高，因此二房东经营是符合市场需求的。同时，很多低收入群体一起租房是普遍现象，既然群租现象无法避免，政府就应当予以规范引导，而不是一纸禁令了事。“我觉得，政府部门反对‘二房东’，最多只能在廉租房问题上实行。对于私房出租，还是应该放松限制，最起码应根据实际情况区分‘二房东’的类别，依法驱逐投机者，而支持‘租房联合体’——不管这种转租有没有取得利润，根本上仍然没有离开联合租房的范畴。”

　　有许多市民认为，的确有不少“二房东”转租是投机，甚至为了投机而欺行霸市，对这种行为进行限制是必要的，但是，所谓的“二房东”也包括那些对于高昂的租价吃不消而寻求成本分担的穷人，如果对所有的“二房东”行为一刀切，那么势必会伤害到这些人的生活和自由。

　　可以说，“二房东”转租的真实性质一般是合伙抵御风险。即使对少数投机者进行限制，以防止抬高房价，那也应该拿出法律的依据，现在仅仅以反对投机为由，还不那么令人信服。

　　租房受到了很多条件的制约，经常为了一个好点的环境而不得不扛下一个大面积的套房，自己单租的压力可想而知。此时，把多余的面积转租给别人，就会是一个必然的变通。而且在大多数情况下这种情况得到了房主的允许或默认，因为对于房主来说，他们虽然没有实际上的增益，但也没有实际上的损失。

　　租赁登记制是否合适？

　　《租赁管理办法》规定：出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续。同时，出租人和承租人不得擅自改变房屋使用性质，住宅不得用于生产经营。

　　有市民认为，房屋出租是公民处置自己财产的基本权利，登记制度限制了这一权利。也有意见认为，租赁登记内容多处涉及公民隐私和商业秘密，很难得到当事各方响应。还有人认为，《租赁管理办法》中对于房东需要承担消防、防盗等义务的规定值得商榷。但是大多数发表意见的市民支持房屋登记制度，只是由于《租赁管理办法》没有对房屋登记的细节进行明确规定，让许多市民产生了疑问，希望能够明确租赁登记制度对租赁双方权益的具体保障条款。

　　同时，对于禁止民宅商用，大多数市民都表示支持“住宅禁商”，认为民宅商用严重干扰了其他业主的休息权，所以强烈要求制定出租住宅管理办法来维护其他业主的休息权、生存权、宁静权，此举利于小区管理，为居民营造舒适和谐氛围。

　　但也有市民对此表示了异议，认为政策不应完全限制商业行为，建议应有选择的“禁商”。有市民表示，商住两用房屋在开发时就已经考虑到商业用途，政府现在要禁止，当初就不该让开发商盖商住两用楼。目前北京地区有不少商住两用楼，如何细化管理办法值得推敲。市民项帆说，建议“禁商”应有选择，即对于影响其他居民居住环境的“住宅从商”行为予以禁止，但对于“图文设计”、“软件开发”等商业行为可以适当放宽尺度。

　　大多市民期待房屋租赁法规的出台

　　事实上，大多数北京市民都期待着房屋租赁法规的出台，认为这有利于明确租赁双方的权利和义务，北京市民最集中的意见，是房屋出租方的义务过多，不少安全责任、治安责任，因自身掌握的资源有限而难以落实；“押一付三”的取消，立法取向更多考虑的是防治黑中介，但由此涉及的利益关系比较复杂，民宅商用条款同样存在这样的问题，因为并不是所有用于商用的民宅都扰民，简单划一的规定，会伤害到一大批人。因此，客观中立、细致可行，应该成为“办法”下一步准备工作的重点。

　　此外有市民认为，应加强黑中介监管，目前仍有一些中介公司违规经营，存在赚取看房费和超额服务费等行为。《租赁管理办法》对此没有提出相应的监管措施，建议将责任公司、责任人通过有效的公示方式公开，以供房客和房主查阅，在最大限度上维护市民的正当权益。希望《租赁管理办法》进行有关的补充，出台相应措施对非正规中介违规租赁行为进行有效管理和严格处罚，同时加大宣传力度，使消费者提高维权意识。