商铺、小户型投资“发高烧”

　　深客台商入市为投资“加温”

　　从10月底开始，东莞市区一批小户型项目开始陆续上市，其中位于东城区核心商圈的两个小户型项目因为地理位置好，推出后在投资市场反应热烈，近千套货量在短期之内被销售一空；同期在南城的两个商铺产品城市风景商业街、金色华庭新街口共100多个商铺也都在推出当天短短2小时内被抢购一空。

　　在市区销售形势火热的同时，一些镇区楼盘目前的销售形势也一路看好，特别是紧靠深圳区域的镇区市场，住宅销售一路飘红，素质较好的盘基本上都出现了开盘热销的局面，其中有相当比例是投资意识较强的深圳、香港客户。

　　一楼盘销售经理表示，东莞人比较有钱，买房买铺投资已成习惯，加上最近几个盘的商铺、住宅素质都不错，引起市场注意也是在情理之中，而且目前进入市场的投资客已不限于本地人，越来越多深圳客户，甚至台商、港商都开始举资入市购买商铺、住宅，导致东莞的投资市场不断升温。

　　台商强先生来莞多年，最近也动了投资买房的念头：“最近身边好多朋友都在买房买铺，有的一下就买几间铺，朋友说现在人民币升值了，入市买铺买房进行投资正是时候，搞得我心痒痒的，现在正在考虑去哪里也投资一套。”业内分析人士指出，正是在这股投资风潮的带动下，东莞地产投资市场被越来越多投资群体看中，入市的投资客有增无减，在市场推出货量不多的情况下，出现了商铺、小户型项目热卖的局面。

　　市场分析

　　商品房销量减房价升

　　许多市场分析人士指出，目前商铺、小户型出现热销局面并不代表东莞的物业投资市场有很强劲的发展空间。根据东莞市建设局、统计局以及房地产交易所今年前三季度的统计数据显示，前三季度东莞住宅市场出现房地产供应总量同比增加、但商品房销售量同比下降、单价上涨的情况，同时受到商品房销售情况的影响，商品房空置情况加剧，环比上半年上涨11%。

　　有关数据分析显示，2006年前三季度，东莞市新建商品房批准预售413.8852万平方米，同比去年同期的384.39444万平方米增长了7.67%；而商品房销售面积206.13万平方米，销售额80.47亿元，比去年同期分别下降了25%和15.21%，供应量虽然有所增长，但销售总量明显回落。成交价格方面，2006年前三季度，商品房销售均价3904元/平方米，住宅销售均价3713元/平方米，较2005年前三季度分别增长了13.06%和9.39%。

　　市场分析人士指出，国家相继出台的一系列政策，如贷款利率和首期提高等措施，在某一方面上抑制了部分消费者的冲动，使得销售量下降，但由于土地费用和建设成本的不断增加，加上发展商对利润的无止境追求，使房价在销售减少的情况下还一路高企。今年第三季度，商品房销售均价达到4371元/平方米，住宅销售均价4225元/平方米，较去年同期分别上涨了11.48%和9.57%。

　　空置加剧滞销比例大

　　受供应量增长而销售量下滑的影响，东莞的商品房空置情况加剧，其中滞销和积压部分不合理空置比例较大，占空置总量的65.55%。空置面积共105.75万平方米，环比上半年的95.28万平方米上升了11%，还比去年空置的102.14万平方米增加了3.61万平方米。分析人士表示，主要是由于待销部分或是滞销部分空置量增加，待销部分（空置一年以内）环比上升了12.47％；而滞销（空置1~3年）空置情况更加严重，环比增加了14.96%；反而积压（空置3年以上）部分有所改善，环比下降了7.57％。合理空置（待销部分）占空置总量的34.45%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量的65.55%。

　　根据以上交易数据，市场分析人士指出，目前小部分楼盘表现出来的热销只是个别现象，事实上东莞楼市目前的销售情况、商品房空置情况不容乐观，加上东莞政府目前正在加紧闲置土地开发的调控力度，根据东莞住房建设规划，明年将会有更多项目上马，市场供应量将进一步放大。因此，目前地产投资市场虽然很热，并不代表物业投资前景有很强劲的发展空间，住宅市场竞争将更趋激烈，如果销售单价还一路看涨的话，投资回报的空间将越来越小。