政府基准价能指导市场价？

　　前天，南京市房产管理局发布了南京楼市交易秩序首轮检查结果，5家违规交易情况比较严重的楼盘被责令“封盘”一个月进行整改。同一天，记者接到举报信，信中揭示了兴元嘉园楼盘的零售价竟超出物价局核准价违规行径。在举报信中所附材料中，记者发现该楼盘378份房屋买卖合同审核单中，40％的合同超过物价局核准价的5％销售。

　　政府制定基准价意味着整幢楼的总销售金额固定，有多少开发商执行了该标准？有

　　停盘涨价？

　　据媒体报道，南京市房产管理局发布了南京楼市交易秩序首轮检查的结果，其中有12家房地产开发企业被通报批评，而5家违规交易情况比较严重的楼盘被责令“封盘”一个月进行整改。包括兴元嘉园等五家地产公司。

　　南京市房管局房产管理处曾新骏副处长表示，这五家楼盘主要反映在销售进度跟网上房地产销售的不一致，另外还有就是认购协议用的是自制的认购协议，还有一些抵押情况没有标明出来等等。

　　同一天，记者接到一封举报信，信上这样描述：我们是一代天骄兴元嘉园的业主，我们买了该楼盘之后，发现我们的均价远高于南京市物价局核准价4800元／平方米，经过多方收集证据，我们掌握了以下情况，请贵报记者帮助我们业主伸张正义，讨回公道。

　　随着举报信送来的是两个文件袋，厚达15厘米。里面装的都是业主们收集到的《南京兴元嘉园商品房买卖合同审核单》，记者花了10分钟才将资料理清。资料包括378份房屋买卖合同的审核单。

　　兴元嘉园正是被勒令“封盘”的楼盘之一。

　　昨天，记者以购房者的身份，来到位于河西嵩山路的兴元嘉园售楼中心调查，一代天骄兴元嘉园售楼中心门口并没有看见停盘通知，很多不知情的购房者仍然前来咨询和挑选。一位置业顾问热情地向记者介绍了三期楼盘的情况，并在平面图上勾勒出未来美好的场景。“106平方米的商品房每平方卖到6100多元，如果一次性付清可以下降一个百分点。”当记者要求预定某套房子，这位置业顾问转变了态度，他们表示，目前不能接受预定，必须等到1个月以后才能正常销售。

　　另一方面，记者在该楼盘工地上看见，工作人员正在紧张地施工，从楼中传来轰隆隆的电焊声，施工现场到处是黄沙堆，混凝土搅拌机，水塘大大小小散落在楼间。

　　一位正在铲水泥的工人告诉记者，楼盘停了，可能是开发商想涨价了！这些日子这个楼盘涨了多少啊！

　　涨了多少？

　　究竟一代天骄兴元嘉园楼盘从开盘至今上涨了多少？记者通过378份房屋买卖合同的审核单窥见一斑。

　　这是一份Ａ4纸大小的审核单，在标题处写着“表五”。据不愿意透露姓名的业主透露，每位业主与房产公司签订了《商品房买卖合同》之后，公司内部都要签订这样一份审核单，而这些审核单是作为公司归档所用，这些单子是业主们托人好不容易调出来的。

　　记者看见该审核单包括了“房号”“客户姓名”“联系电话”“合同号”“建面单价”等项目，并注明了合同总价，另外附录了10位业务经手人的签名，包括“销售代表”“复查销售代表”“销售主管”“项目副总”等负责人的签名。

　　据这位知情人透露，截止到11月中旬，该楼盘15幢房屋853套商品房，共卖出了652套，这是其中的378份合同审核单，从这部分资料上可以看出房价涨了多少。

　　记者在2006年5月27日开出的审核单中看见，该楼盘三楼住宅112．66平方米，每平方米4448．70元卖出，总金额为501191元。而在五个月之后，11月10日开出的审核单中，该楼盘八楼住宅106．03平方米，少于前者6．63平方米，价钱却高于前者1560．30元每平方米，该住宅每平方米单价为6009元，总价为637134元。

　　五个月之间，如何上涨了1560元？

　　据资料显示，开发一代天骄兴元嘉园楼盘坐落于奥体大街与嵩山路交汇处的。占地约88．71亩，总建筑面积为近10万平方米，由15幢11层小高层组成，规划853户，主力户型为100至120平方米三房房源。此外还有80至90平方米两房，140平方米左右的四房。交付日期为2007年12月。开发商为南京兴元房地产开发有限公司。

　　在销售初期，兴元嘉园打出的广告为“可能是河西性价比最高的房子吗？应该是河西性价比最高的房子！均价4800元／平方米……”。

　　一位市民表示，他最近东奔西跑看了不少房子，不少楼盘的广告都吹得天花乱坠。如：总价多少多少万元起、均价多少多少元每平方米等。可真的到现场一问，价格都比宣传的高得多。这位先生想知道兴元嘉园宣传的均价4800元／平方米是怎么算出来的。

　　记者在已掌握的378份房屋买卖合同的审核单中分析发现，今年5月至8月间出售的房子大多都在4800元／平方米至5000元／平方米之间浮动。9月至11月间同样的商品房已经蹿到5200元／平方米以上。单10月份卖出的74份合同显示，高于5200元／平方米卖出的就达68份。而11月份卖出的38份合同中，高于5500元／平方米卖出的也有34份。

　　基准价＝空价？

　　根据2006年2月10日南京市物价局公布的南京兴元房地产开发有限公司“关于申报住宅商品房价格的请示”的批复：该楼盘住宅商品房基准价格为4800元／平方米(按建筑面积计算)。根据南京市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》的规定，允许销售价格在核定的基准价格基础上适当上下浮动，上浮幅度最高不得超过5％。住宅楼层、朝向差价，以基准价格为基础，由你公司按整幢(单元)增减差价的代数和为零的原则确定。允许你公司利用楼与楼之间区位的差异，制定环境差价，环境差价按该项目进行价格调节，价格加、减代数和为零。

　　据南京市物价局房产价格处工作人员解释，所谓的基准价指的是政府宏观调控的价格，该楼盘基准价为4800元／平方米，意味着每幢商品房包含楼层差、环境差价等因素在内，其总销售价为额定数字。比如，一幢7层10000平方米的楼房，以4800元／平方米基准价核算，这幢楼的总销售金额必须是480万元。营业额不能超出480万元。如果超出则为违规。

　　据统计，378份房屋买卖合同审核单中，有325份合同房价超过4800元／平方米，占总数的86％。按照规定上浮幅度最高不得超过5％计算，该楼盘最高限价为5040元／平方米，在已掌握资料中，有160份合同房价超过5040元／平方米，占总数的40％。

　　提供消息却不愿意透露姓名的业主，十分纳闷地表示，那么多人买了高价房，为什么没有人去监管？制定这个基准价作何用途？难道只是个空价？我们业主辛苦一辈子赚钱买了一套房子，却被开发商赚去大半，你说我们心里能舒服吗？

　　南京市物价局房产价格处工作人员表示，基准价的测算比较复杂，其中涵盖了许多方面的问题，不是简单可以解释清楚的。如果业主们对此楼盘有疑问，可以向南京市物价局举报中心举报，他们将立案查处。

　　记者采访发现，河西的其他楼盘同样存在高于基准价销售的情况，可是并没有引起开发商的重视。记者致电南京兴元房地产开发有限公司项目副总经理杨峰询问基准价与零售价之间的关系时，杨总表示，此问题要和领导商量后答复记者，可是记者等待了一整天也未见杨总任何答复，而该公司的另一位工作人员在问清记者采访意图之后，避而不答该提问。记者只得无可奈何地挂了电话。

　　基准价

　　毫无意义？

　　“我想做个有尊严的男人，可是房价的长期上涨，让我只能缩在小房子里等待天上掉下个林妹妹。”记者随机调查时，一位幽默的男子这样形容他的状态，到了结婚年龄的他，为了买一个90多平米的家，他看遍了南京城外的商品房，因为那里的房子可能便宜一些，最终向父母借了12万元作为首付，而他每月还必须还1000元的贷款。“我每个月拿着工资就往银行送，向父母开口借钱也让我很不爽却十分无奈，你说我这样的工薪族，如何买得起房子？”他反问记者。

　　记者调查发现，很多20至30岁的市民都在为商品房不断上涨的价格而烦恼。可是，面对如此现状，苏价服2004175号《省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》中写明的基准价格又起了何种作用呢？

　　一位研究了20年房地产问题的学者坦率地说，“现阶段，基准价没有多大意义”，主要体现在，如果该价格是政府强制执行的话，那就会出现开发商纷纷把新房卖给内部人员的现象，而这些业主再以二手房的方式将房子卖出，但是国家并没有对二手房价格进行控制。比如两年前，南京金鹰花园出售时只有6800元／平方米，可是很多业主拿到房子以后，都已7800元／平方米至8800元／平方米的价格将空房售出，那么实际上基准价在其中没有起到什么作用。

　　这位学者更表示，发展到今天，很多开发商不按基准价执行的情况也很普遍。目前看来，与其对商品房实行指导价，不如公布审核成本价的依据，公布开发商为何制定如此价格的商品，比如底价、建筑成本，环境成本、公司利润等信息。物价部门如果将功能转化为信息披露，公布审核信息，让社会舆论充分发挥监督作用。这样就不会失去政府的公信力。

　　东南大学物业管理研究所建设与房地产系的黄安勇教授认为，为了调控指导开发商在销售过程中的行为，制定了基准价作为参考，但是很多开发商的不规范行为，形成市场不规范，价格上存在霸王条款，老百姓叫苦不迭。通常政府部门为了宏观调控，施加一些压力，一定时期内可能抑制房价上涨，可是在市场需求量巨大的基础上，作为卖方市场的商品房买卖，开发商又自行调动房产价格，如此循环往复。

　　东南大学物业管理研究所建设与房地产系的黄安勇教授告诉记者，目前，中国房地产还不是市场行为，大量受到政府宏观政策的影响，房地产市场最终还是必须由市场决定。而政府应当多花些心思关注弱势群体，关注他们的民生问题。依靠政府理顺市场，开发商诚信经营，这是必经之路。