写字楼用地改建住宅 北京“明天第一城”藏隐患

　　京城房地产项目明天第一城、悠乐汇、东亚奥北中心……这些看似毫无关联的热销楼盘，却有一个共同的特征———均是写字楼用地改建住宅，只有50年产权。据悉，京城十几个该类住宅项目于今年“异军突起”。曾经，“住改商”为社区带来诸多隐患，使商住楼最终招致“封杀令”。如今，写字楼立项却建住宅，并带动了新一轮的炒房热。是什么原因引发新的“商住”现象？热销背后是否暗藏危机？

　　逆势助推炒房热

　　今年以来，宏观调控频频出击，无论是“国六条”“九部委意见”，还是171号文件，其中一个重要的主旨即抑制投机炒房。8月份，国家强制征收二手房交易个人所得税，以及12月1日开征土地增值税，都印证了这一点。在调控打压住房投资步步紧逼之时，写字楼立项、只有50年产权的“住宅”却逆势助推新一轮的炒房热。

　　2006年8月6日，东亚奥北中心开盘，虽然当天大雨倾盆，但并未浇灭买家的热情，当日清晨，便有数百个购房人到售楼处排队，开盘不久便宣告售罄。2006年11月3日～5日，悠乐汇开盘三天，其ULO单身派———精装迷你商务生活空间的销售额便突破两个亿。据该项目销售人员回顾，当时数百人齐聚售楼处，办公室、楼道也排满了等待签约的客户，现场气氛火爆异常。

　　“我之所以更倾向于这里，是为了投资。一方面，正因为它是写字楼立项，所以可以在里面注册公司。将来如果出租给居住者，租金不甚理想，那么，就可以选择租给小公司；另一方面，该项目送精装修及部分电器，可以省去自己装修的费用和精力。”看中悠乐汇的李女士向记者表示。正因如此，尽管悠乐汇均价高达9500元/平方米，而临近的纯住宅项目东湖湾、知语城等，均价则在8500左右/平方米，李女士仍然青睐悠乐汇。李女士的想法实际上代表了大多数看中此类项目的购房者的想法。

　　其实，此类项目有几个共性特点，首先，投资性购买比例较高。据了解，该类项目的投资比例通常高达30%～40%；其次，户型小、总价低。该类项目的户型大多在30～50平方米之间。再次，由于公建用地土地出让金较住宅用地高，所以，决定了该类项目的单价往往高于周边住宅项目的售价水平。然而，由于面积较小，总价较低，所以，更容易赢得投资型买家青睐。

　　开发商的“应变之道”

　　曾经，居住用地建写字楼，开发商为了实现利润最大化而使“商住楼”大行其道；如今，诸多开发商又是出于什么目的将写字楼用地改建住宅？

　　“住宅项目好操作，也比较好卖。而商业或写字楼项目，运作周期往往比较长，且投入资金量较大。所以，其对于开发商的开发实力及资金实力是个严峻的考验。现如今，在获取土地日益艰难的情况下，一些中小型开发商在争取土地时通常不会过多计较土地的属性。但由于自身资金链较紧、欠缺相应的开发经验等因素，在获取该类土地后便会产生做住宅的想法。”某资深地产专家如是分析。

　　事实上，除此之外，还有两个重要原因，第一，这些土地通常处于较边缘的位置，而边缘地带对写字楼、商业的需求量往往很有限。这一事实，为开发商做住宅提供了先天条件；第二，由于政策的空白，使开发商有机可乘。比如明天第一城，在各大网站的产品介绍中，产品类别分明是普通住宅，然而，实际立项则为“公寓写字楼”；同样，位于广渠门附近的某项目，对外宣称是公寓，实则是写字楼立项……“更改土地用途，实际上就是一种违规行为。而政府之所以未下令禁止，一方面，是考虑到区域的实际情况，比如不同类别产品的配比等；另一方面，由于综合用地土地出让金较住宅高，所以，面对开发商的‘违规’，政府往往是睁一只眼，闭一只眼。”某一不愿透露姓名的业内人士说。

　　由于“住宅禁商”政策，使得诸多小公司面临“无家可归”的局面，然而，前几年政策鼓励人们自主创业又促使大批小公司诞生，他们需要解决办公场所的问题。而写字楼立项的“住宅”，既可注册公司，又由于与纯写字楼相比较低的价位、较小的面积，而迎合了小公司的需求。然而，在专家看来，该类项目利好的背后，实则暗藏着重重危机！

　　五大隐患不可不防

　　一边是疯狂热销，一边是政策空白，在利好和利空共存的前提下，写字楼立项的“住宅”风险暗藏。专家认为，其潜藏的隐患主要体现在居住、规划、市政、税收及产权等方面。

　　首先，与商住混居的社区所面临的问题一样，自住者难免受到办公企业所带来的干扰；而公司也不得不面对抱着孩子或拎着蔬菜进进出出的邻居。不和谐的表象背后，不仅仅是人们生活、工作的不便，而且居住品质受到严重影响。

　　其次，规划欠合理。该类“住宅”的规划普遍存在问题，比如位于广渠门附近的某项目，容积率较高，两梯30户左右，早晚高峰时期，电梯使用紧张程度可想而知。并且，由于该项目是写字楼立项，所以建筑结构中，必然存在相对较多的非承重墙，如此，无论是居住还是办公，其私密性均无法得到较好的保障。

　　第三，市政风险。比如崇文区某项目，由于是写字楼立项，所以房间内没有通天然气，给自住人群带来巨大的不便。事实上，该类住宅的市政风险远不止于此，由于是非住宅用地，所以不少项目用的是商用电、商用水，而非民用电、民用水。所以，对于自住型买家而言，必然要付出更多的费用。

　　第四，税收风险。现如今，物业税、土地增值税均未开征。但从大的趋势来看，这些税种开征是迟早的事情。对此，一位不愿透露姓名的专家不无担心。“如果开征物业税、土地增值税，那么，仅有40年或50年寿命的‘改建住宅’必然比70年产权的普通住宅征税标准高。所以，业主养房成本自然也比较高。”

　　第五，产权欠明晰。据调查，写字楼用地改建的住宅产权究竟是住宅还是写字楼尚不明晰。所以，作为过渡产品的自住型买家，未来出手交易时可能面临障碍。另外，一些项目由于产权分割出售，为后期的管理埋下隐患。比如某写字楼用地改建住宅项目一套54.58平方米的小两居，可拥有三个产权面积，因此可以注册3个公司，未来的管理难度可想而知。

　　综上可见“写字楼用地改建住宅”的种种风险。事实上，该类住宅的风险远不止于此，比如，买家必须承受较高的首付款比例，商业按揭一般为四成，写字楼为五成，而普通住宅只有两成或三成。此外，未来政策是否对该类产品予以限制尚不得而知，所以，买家还需承担不可预知的政策风险。

　　(来源：中国经济网，作者：杜瑞峰）