排队买别墅纯属传言

　　【聚焦特别报道】

　　别墅热下的别墅生活（上）

　　自2006年7月份颁布限制外籍人士购买别墅的政策后，京城别墅热销的消息在各大媒体广为传播，一时间，京城别墅“涨”声一片，“京城别墅想买还得排队”、“在北京买投

　　传言求证

　　排队买别墅纯属传言

　　针对“京城别墅想买还得排队”的传言，记者日前分别对在京城别墅市场中，以居住、投资定位的部分别墅以及2006年新增别墅项目的市场供应情况进行了了解，其中以居住型别墅著称的半山枫林、顺驰林溪、玫瑰园、八仙别墅、紫玉山庄等五家别墅项目，都有现房在发售。而在业界被认为以投资型别墅著称的丽高王府、WE HOUSE、晴翠园等，也都有现房出售。2006年新增别墅项目格拉斯小镇、阿凯笛亚庄园、中体奥林匹克、家春秋、泰和人家等36家别墅基本上都有现房出售，不少项目的样板间都还没有建好。证实“京城别墅想买还得排队”的传言并不属实，目前京城的别墅供应量十分充足。

　　业内分析

　　五大因素托起别墅“热销”

　　为了弄清楚京城别墅热销传言的真实背景，记者采访了一直专门从事别墅开发研究的刘铭地产工作室总经理刘铭。据刘铭介绍，北京别墅目前热销涨价现象出现的真正原因除了大家所熟知的外资购买和地价增值、人民币增值的因素外，主要因素有5个方面：

　　担心以后买不着和价格更高：北京别墅购买人群的年龄主要在40岁至45岁之间，主要是白领和私企老板，大体占了整体70%的比例。这种担忧的出现主要缘于7月份限制外籍人士购买别墅被媒体放大炒作。

　　别墅销售期限延长：开放商增加的销售成本、基本维护和银行利息，会被加到别墅的销售价中，销售期越长，价格就会被抬得越高。

　　吐血抛售：如果别墅项目最初的定位、价格、资金调研准备不够充分，一旦形成滞销的局面，开发商很难长时间支撑，光几个亿的银行利息就是一笔巨大的支出。为了避免更大的亏损，开发商往往会采取低价整体转让给下家的做法——吐血销售。北京别墅60%都进行过转手，频率高的半年就转手一次，亏损幅度大体维持在10%左右，转手最多的蒙顿卡雀转手11次了。

　　“假按揭”抬高售价：由于别墅项目融资比例只有60%至70%，低的只有50%，不少别墅项目为了向银行融到足够的资金，不得不采用抬高价格的方式。原本销售1万元的价格，只好抬高到2万元，这样就可以从银行融到足够的资金，但无形中抬高了别墅的真正市场价格，这也是中国房地产融资的一个潜规则。

　　多米诺骨牌效应：由于各大媒体对京城别墅的全面报道，不少停留在政策层面的东西，经媒体放大后，引起了其他行业人士的广泛关注和参与兴趣，在真实情况还没调研清楚前，他们在毫无经验的情况下进入了这个行业，结果直接导致了不断有人进来、又快速转手的“虚荣”行业局面，形成了典型的多米诺骨牌效应。

　　一种观点

　　京城别墅热

　　热的是土地价值

　　最近，几乎跑遍中央别墅区和京昌、京承别墅区的一位投资者告诉记者：与普通住宅不同，往年4月和10月是两次上涨周期，而京城别墅热也就是近一两年才出现。据说，纳帕溪谷刚开盘时曾经每平方米7000多元的单价吸引有钱阶层，还特备了3个精装修过的样板盘，目前的情况是不仅单价已扬至14000元，而且样板盘也被人接盘。这样的情况，在北京周边有位置优势、品质优势的别墅盘均已出现。

　　好像，一眨眼的时间内，北京的有钱人突增，而他们决定投资别墅又有着和普通百姓不一样的认识。

　　就在一周前，在新浪网的别墅老总盘点别墅市场论坛上，几家高端别墅老总和房地产经纪公司老板对别墅的投资热有一番全新的解释和预测：除了供求关系之外，一个全新的理念正成为有钱实力阶层抢购别墅的原因。

　　五和国际集团项目设计部总监尧建刚提出了全新的“置地”理念。他提出，物权法即将进行的修改使那些实力阶层意识到，住宅项目在70年后是没有价值的，真正有价值的是土地。假设，一个小区住宅有1000户，即使70年后新物权法允许续期，但是价值很低了，因为土地是很多人共有的，升值空间不是很大。

　　而别墅不一样，因为它带有私家庭院，土地也归业主，因此业主所拥有的别墅所有权在建筑物的基础上还附加了土地价值，而这是住宅所不具备的投资潜力。所以这个物权法的通过对别墅的升值空间是很大的，现在很多投资别墅的人和建造别墅的人都在预计2007年的别墅价格上扬，甚至提出2007年是“别墅的价值回归年”。在他们看来，以前别墅的价值没有真正体现出来，别墅投资热其实是一种价值的重估。高翔

　　投资分析 中央区郊区别墅冷热两重天

　　■中央别墅区：“限购令”成促销信号

　　购买主体：从外籍人士买房变成国内买家投资

　　每月5000美元租给外企高管

　　“我选择在观唐买别墅主要是冲着那里的外籍人士比较多，别墅出租容易，房租也比较高。做别的投资风险太大，存在银行又没什么利息，借人又不放心，还是选择风险相对小点的项目投资。我的别墅现在租给一个外企高管，每月5000美元，租期两年，比较划算。当初还是老婆跟人去看后决定买的，她看了限制外籍人士购买别墅的消息后，立即跟其他几人一起打起了购房出租的主意，限制外籍人士买房，而他们又要住房，只有租房了，限购消息成了我老婆的促销信号，说实话，最初我还是有些犹豫，现在看来这项投资是对的。”靠做玉石生意起家的张先生提到自己的别墅投资，显得很兴奋。

　　常住外国人增加制造需求

　　据市公安局出入境管理处提供的数字显示，2005年持一年期签证来京、有正当职业的外国人近8万人，持短期签证来京人数每年增速在10%至15%，2005年达310万人次，形成了大量外国人在华常住的事实。据中大恒基不动产营销部介绍，目前在京居住外籍人士投资买房比例占40%左右，其余大部分选择租房居住。其中位于京城东北部的中央别墅区，成为常住北京的外籍高层人士首选区域。但是，最近政府出台的一个“限制外籍人士在京购房”的相关政策，却使中央别墅区里面的别墅项目受到不同程度的影响。据伟业顾问介绍，从今年8月开始，北京的别墅市场外籍人士零交易，这种状况在“金九银十”也一直延续着，而国内的外地买家在八九十这3个月的别墅市场中交易量呈增加趋势。

　　“限制令”拉动国内买家

　　据观唐的项目营销总监畅磊介绍：观唐从2004年年底开盘到现在，主要是一些外籍华人大量购买，现在限制外籍人士购房的政策开始实施之后，买和卖双方都受到了一定的影响，于是出现了本地或者国内外的买家进行投资，买了之后再租给北京的外籍人士居住的现象。而据龙城花园别墅项目的销售总监高峰介绍，限制外籍人士购买，对龙城花园每套200万至300万元的别墅项目没什么影响，因为买家主要是北京本地人和国内外地买家。

　　中央区独栋别墅最受欢迎

　　据中大恒基不动产营销部的统计数据显示，在中央别墅区内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75%左右，以别墅的顶级产品——独栋别墅最受欢迎，此类产品主力户型平均为350平方米，平均总价在400万左右，月租金在40000元至45000元之间。

　　据“我爱我家”的市场研究人士介绍，从投资角度来看，中央别墅区域的别墅目前随着别墅物业的大量建成，投资回报率有所回落，但目前依旧保持在10%左右。新的别墅项目回报率稍高，约13%至15%左右；老的别墅项目回报率在8%至9%左右。

　　■郊区别墅：租售两难套牢短期投资人

　　购买主体：外地富商、官员子女成推动剂

　　全部家当换了两套赔钱货

　　“我是2004年买的这两套别墅，当初就是听说北京的别墅增值空间很大，出租也能赚大钱，我便将这些年积蓄全拿出来，买了两栋叠拼别墅，选在昌平是看好了亚运村商圈和奥运机遇。随后又花了150多万装修，花了30多万置办了全套家当。总共投入接近500万，除了自己的积蓄欠了银行200多万。我当时算了算，就按照每套别墅每月最低3万元的租金计算，每月至少有6万进账，除了还银行3万多的按揭外，每月还能余下两万多，10来年后别墅就全是我自己的了。别墅装修好后，我在北京各大中介机构都登记了出租信息，还托了不少商界的朋友，可3个多月过去了，连一个来看房的人都没有，租出去的希望越来越渺茫。一狠心，我自己住了一套，可另一套怎么办？现在转让的话得亏三四十万，地段升的那点值根本填补不上。有时真想把它分割成小间出租给工薪族得了，可哪个工薪族又愿意住进别墅呢？我现在是左右为难，那可是我这些年全部的家当啊……”任职于中关村一家科技公司的戴炳辉先生谈起自己的别墅投资，满脸愁容。

　　多数转让业主原本为出租

　　记者在京城各大别墅项目业主论坛中发现，除了大量的推销各种装修装饰材料和家具用品外，信息量最多的就是别墅转让出租的信息，记者挑选了20条最近的别墅转让和出租信息，发现其中12条是同一家房屋中介公司。

　　记者以帮人租别墅的名义从其中一名自称姓徐的中介人员口中了解到，在他那里登记的40多套待租别墅基本上都是城区地段比较好的，而需要转让的60多套别墅全部都是郊区别墅。“在我这里登记出租的别墅中，中央别墅区的占了三分之一，平均每月至少租出去一两套。而那些登记转让的别墅地段基本上都是郊区和地段偏远的，起初都是要求出租，挂了一两个月广告也无人问津，业主才答应转让也可以。可是这些别墅区新房都没有卖完，谁愿意接受二手房？就算价格比新别墅便宜点，但因他们装修、家具等基本投入，算起来比买新的还贵，很少有人愿意接盘，而亏太多业主又承受不起，所以这消息就只能一直在网上挂着，还得隔三差五地重新粘贴，要不就没有人看见了。

　　商人官员子女托起郊区别墅

　　目前中央区的别墅大部分都是自住，出租的都是用来投资的，一般是不会卖的，偶尔有卖的也会很快有下家。在我这里登记的打算在中央区购买别墅的客户就有三四十人，他们基本上都是外地经商和做官的。经商的买来自己住和作为在京拓展业务据点的，主要害怕在当地露富遭嫉和扩张发展空间有限，也有送客户公关的；当官的基本上是子女在这里购买后入住，在当地根本不敢买别墅，有些等不及中央区的别墅，就先在稍微远点的郊区购买了，还有先在郊区买了一套又在中央区买的，去年我就遇到过一个。”

　　中央别墅区

　　自住型买家

　　全家在中国的

　　外籍工程师

　　国外驻京机构官员

　　各国使馆人员

　　外企高管人士

　　港澳台人士

　　经商者

　　演艺界明星

　　中央别墅区

　　租赁人群

　　外企驻京的高层

　　外地官员及子女

　　中央别墅区业主

　　自住 75%

　　投资 22%

　　数据来源：中大恒基不动产营销2005年调研数据

　　新闻链接

　　别墅投资“陷阱”

　　据权威机构调查显示，超过五成的富人将不动产作为投资首选，但这一富人的投资“专利”并不意味着能得到理想的投资回报，没有平和的心态和专业的知识以及一定的投资眼光，你的固定资产就很有可能成为“陷阱”。

　　地域陷阱：高价别墅难出租，使用率低导致资金流失

　　2003年正好是北京别墅卖得最火的时候，经商多年的王东觉得这确实是个好机会。经过一番筹措，他在八达岭高速公路附近的“宽HOUSE”项目花300万一次性购买了两套双拼别墅，又花了几十万元把自己的两套别墅装修了一下，便在中介机构和网上贴出招租通知，只等着每月几千美元的主儿上门了。让王东没有想到的是，几个月过去，几乎没有一个人求租，更别说老外了。

　　其实王东的投资选择本来没有错，投资的时间应该说也比较适合。但是，王东忽略了一个重要情况：这些人租赁别墅是非常注重区域的，除了要求交通方便之外，他们还注重一种群聚效应。老外租房的热点区域大多在商圈内或与商圈相连，诸如国贸、燕莎、亮马、亚运村商圈、使馆区等，紧邻机场的京顺路沿线温榆河一带的别墅里也聚集了众多老外家庭。王东购买的“宽HOUSE”位于八达岭附近，很少有老外跑到这里来租别墅，根本没有形成“群聚效应”，而国外人员也不会跑这么远来租一套昂贵的别墅。

　　套现陷阱： 急需现金，低价出手不赚反赔

　　在2003年颁布别墅禁批令之后，温州服装商人范天云认为别墅的投资机会来了，他便在北京香山风景区附近的“半山枫林”一次性付款420万拿下一套340平方米的独栋别墅，准备等着别墅升值之后卖出赚取差价。可惜，快到年底时，范先生的服装生意损失了几百万元，为了东山再起，他不得不提前把别墅卖出去筹集资金。可是香山风景区由于被媒体曝光破坏了风景区的环境，传言要被拆除，造成很多买家持币观望。无奈范先生只好以350万元的超低价格转手。半年不到亏了70万。

　　种种原因使一些别墅投资者只能将别墅低价转手。这种情况下，待价而沽显然不现实，他们只能将别墅选择尽快出手，这时候正如股市的“割肉出仓”一样，低价就成为唯一的选择，从而导致自己的资产出现一定的流失。由于中国银行发布通知，表明要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，将重点扶持中低档自住房按揭贷款。很多投资者就只能选择自己掏巨额资金去投资别墅，这种情况下，投资必然要做好长期持有的思想准备，这对个人资金情况就是一个考验。如果没有充足的资金储备（最起码保障自己两年内不会急需大笔资金）最好不要去投资别墅，可以选择一些别的短期投资产品。不动产的升值不是一天两天的事情，投资之前一定要三思而后行。

　　部分别墅价格走势(单位：元/m2)

　　别墅名开盘价现价

　　（北京别墅在线价格）（从售楼处获得）

　　半山枫林1200020000

　　雪梨澳乡960012000

　　顺驰林溪72008000

　　玫瑰园950010000

　　八仙别墅600010000

　　丽高王府1850020000

　　WE HOUSE1200019000

　　晴翠园1600022000

　　吸引了大量外国人投资的观唐一期中式别墅群。

　　一般别墅区内的交通道路都相对较窄。