北京二手房价攀升背后

　　当人们还在津津乐道说，买一手房风险高，就退而求其次，买个城市中心区位置的二手房应该是个不错的选择时，二手房的价格也悄然攀升上来。北京中原二手商品房报价指数报告显示，10月北京二手商品房报价指数为145点，同月北京二手商品房挂牌均价为8415元／平米。

　　21世纪不动产房地产经纪有限公司北京区域市场部的统计显示，11月份，北京二手

　　北京“我爱我家”房地产经纪公司的数据显示，前11月，二手房交易均价为每平方米6629.52元，与去年同期的交易均价5674.47元/平方米相比，上涨了16.83%%；预计全年价格涨幅达25%%之多。

　　因此，一位业内人士如此总结了2006年的北京二手房市场：“今年二手房市场呈现出了明显的价量背离现象，交易量增幅很低，而价格增幅很大。”

　　二手房价攀升无人喝彩

　　二手房如此迅速的涨势，不仅让购房者感到望尘莫及，同时更受打击的要属那些靠二手房买卖生存的房产经纪公司。

　　二手房价涨了，大不了购房者可以选择不买，或推迟购买，而房产经纪公司的经纪人却别无选择。

　　赵仲就是二手房价攀高受害者之一，二手房交易个税出台后，原来的经纪公司效益日渐萧条，业内也是一片恐慌与抱怨，每天打开报纸、网站和电视，只要是有关房产的消息都脱不了缴纳个税的身影。主动找到中介要上市交易的房源也明显减少。很多业主都改卖为租了。

　　赵仲在个人的博客上写下：个税已经出来了，那怎么办，影响大吗？但同时他又自我安慰地想，北京的市场那么大，调整好心态才最关键，就像有人说过：决定一个事情的成败是态度。真正了解业主和客户的想法、需求，做一个尽职的经纪人，出什么税都就不用怕了。

　　二手房供需矛盾激化涨势难免

　　“我爱我家”的统计显示，二手房供不应求的紧张局面在加剧。北京二手房市场整体供求比维持在1∶5左右，个别热点区域、个别价格区间的供需比达1∶10。其中，30万~50万元区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，其供需比约为1∶5.5；50万~70万元之间的房源供需比约为1∶4.5。

　　2006年宏观调控政策中，“限外令”政策的出台，让外籍及港澳台人士在中国大陆买房受到严格限制，外资购房行动纷纷转向二手房市场。据统计，仅北京市8月份存量房“外销”量就比7月份上涨了三成多。

　　业内人士认为，一直以来，除了购买一手房外，大量外资购房，尤其是机构购房，买的多是二手房市场的存量房源。出售方为原房产的产权人，即“房东”。“这种自然人对自然人的行为本质上增加了监管和控制的难度。”

　　由此，个人与个人之间通过现金方式交易二手房的情况仍难以控制。因此，原本供给与需求的矛盾更加激化，投资房产住房市场的供不应求必然造成房价上涨。

　　二手房地理位置优势独一无二

　　很多二手房的购房者之所以决定买房的一个重要原因，是看中房产所处的城市核心位置，交通便利，配套完善。而且从保值角度来看，城市中心地段的不可替代性，也是二手房的优势所在。“城中心的房产肯定是买一套少一套，四环内不在批地建住宅，一手新房价格早已突破每平方米万元，现新开盘的房产大都在四环之外，甚至出现新房开发逐步郊区化了的现象，城市中心地区的土地供应不足也是二手房房价上涨的主要原因。在2006年北京冬季房展会上，从二手房的受欢迎程度就不难发现。从据链家地产统计，4天展会意向成交房源为81套，意向成交金额为4900万元。

　　正如“链家地产”市场总监金育松分析，二手房集中在城区，而“物以稀为贵”，价格自然难以下降。原本打算购买公主坟附近一套二手房的肖玲，半年前跟中介看房，三环边上个世纪80年代的房，每平方米8000多元，当时觉得价格偏高，决定再等等，没想到年底再去看同样位置、户型差不多的二手房已经涨到1万元1平方米，再加上交易过程中的税及手续费，她真后悔还不如半年前购房来得划算。

　　一位行业内人士说：2006年国家出台的一系列宏观调控税费政策，本意是希望调控炒房者投资购房的行为，遏制房价的涨幅，但随之带来的调控后遗症是造成了交易环节的成本提升。无形之中抬高了二手房房价，给原本就不发达的二手房市场交易雪上加霜。

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　　售价租金比步入警戒线

　　房地产中介链家地产日前在一份报告中指出，在北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线。

　　链家地产统计资料显示，2006年，北京市一居室普通住宅的租金平均为1526元/月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万元，一居室普通住宅的售价租金比在242∶1；二居室普通住宅的租金平均为1751元/月，二居室普通住宅的每套平均总价为49万，其售价租金比在280∶1；三居室普通住宅的租金平均为2343元/月，每套的平均总价为67万元，其售价租金比为286∶1。

　　业内人士表示，目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200∶1~300∶1之间。如果售价租金比超过300∶1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果售价租金比低于200∶1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房产后市看好。而北京市二手普通住宅售价租金比正逐渐拉大的情况为市场传递了一个需要警惕的信号。