房价越调越涨？ 2007：寻找房地产市场大智慧

　　2006年，中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行需有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。

　　如果我们回顾一下中国房地产市场所走过的近二十年的发展历程，就会发现运用行政手段进行市场干预的调控方式已越来越难以达到预期目标。那么，如何走出宏观调控越调越涨的怪圈？这需要寻找到一个解决问题的根本之道。

　　 房价上涨之谜

　　一边是70%以上的城市居民难以承受的高房价，另一边是价格不菲的高档房依然紧俏，这种现象的确令人匪夷所思。但如果深入探究，就会发现高价房确实有它的市场。一位业界资深人士向记者描述了他的所见所闻：有位餐馆老板已经买了10多套房子。最近，又看中京城某高档住宅，总价大约300多万元，并且是一次性现款结清；另一位“普通得不能再普通”的中年女性走进北京国贸附近的某售楼处，一口气买了8套房。那是当时该地区最贵的住宅。后来，她又在同一公司开发的楼盘买了7套房；一企业老总一下买了两套价格千万的别墅……“他们如此有钱，他们只想买房，”该人士不由感叹道。

　　这一现象并非是北京独有。2004年，当上海房价涨得最疯狂的时候，中国社会科学院金融所研究员尹中立到上海调研发现，当时上海很多已售出的新楼盘并未有人入住。根据房管部门以及供水、电、气等单位提供的数据分析，这种“空住率”大约能达到30%—40%，最高的达60%。

　　据分析，制造这种高“空住率”的买家，既有改革开放以来的“先富一族”，也有港澳台及海外侨胞，甚至还有普通老百姓的集资炒房。其时，建设部一官员称，上海的新房销售中，投资性购房的比例大约占到17%，而上海一家大型房产中介公司经理告诉记者，根据他们对代理楼盘购买人群的定向分析，这个比例应占到23%。

　　除了投资性购房之外，城市中富裕人群的置业升级也是房地产市场的一个重要购买力，当这些富裕家庭在购买第二套或者第三套住房时，除了改善居住条件外，也不排除投资置业的可能。

　　对于投资客而言，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，尤其是在大幅度上涨的情况下，投资客就可以无限期持有，等待更高的价格出售。这就有点像期货交易的“逼空”行情，在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本的源源不断地涌入，就会造成房价的一路上涨。因此，决定市场价格的涨跌有时并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期。

　　这也就能够破解房价上涨之谜：为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群和投资人群的住宅市场的价格水平。

　　 当房产成为财富

　　当房价高启，而城市居民绝大多数人无力进行住房消费时，一种“有人没房住，有房没有人住”的怪现象也随之产生，而且这种趋势大有愈演愈烈之势。

　　根据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.6212亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且买得起商品住房的只是其中极少数。在全社会70%人买不起房的人当中，新增人口至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人租用住房来解决居住难题。事实上，上个世纪末福利分房的结束，也就意味着中国城市住房自有率下降的开始。

　　在高房价的背后，实际上折射出的是财富分配差异。一个简单的道理是，如果没有巨大的购买力支撑，开发商们何以能将房子卖高价？

　　客观地说，我国近三十年的市场化改革，在让一部分人先富起来的口号下的确造就了众多的富人，财富分配不公问题也成为较突出的事实。我们不能否认的是，在中国从计划经济向市场经济转轨的过程中，积聚财富的方式既有合法的，也有不合法的，更有不能明确是否合法与“不合法”的。那么，当大量财富沉淀为不动产并由其子女继承，第二代富豪们通过继承，而使财富具有了合法性。问题的关键在于，富人的“世袭”并不可怕，可怕的是富人因拥有房地产这样的垄断性资源而使穷人改善生存状态无望，进而使穷人的贫困得到“世袭”。这不仅关乎民计、民生，而且也涉及社会财富分配公平。由此，开征保有房地产的财产税种的议题浮出水面。

　　 开征房地产保有税的目的

　　近日，有建设部官员说，有关部门正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。其目的显然是想通过税收政策，来调整市场供应结构。但如果我们对以往中央有关部门设计房地产保有税的初衷进行一番探研，就会发现开征房地产保有税的目的不仅仅是调控房地产市场。

　　早在十六届三中全会上就曾提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”所谓物业税实际上就是财产税，准确地说，将这一税种称作是房地产税更为恰当，因为物业税是引用香港的说法，而香港的物业税是向出租房屋受益人所征收的所得税，并不是财产税。

　　房地产税政改革的初衷是要达到三个目标：一是将目前各地方向房地产征收的各种五花八门税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使地方政府分享土地增值带来的收益以及获得长期稳定的收入来源；三是遏制房地产投机行为， 提高土地资源的利用率。

　　从这一税改设计的基本框架看，房地产税将采取从价计征的原则，通俗点的理解就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少来作为征税依据。客观地说，这一税政改革的设想与国际上发达国家较为合理的税制理念是一致的。

　　上个世纪80年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。 一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多。房地产成为地方财政最大的税源。然而这也留下了一定隐患，土地卖一块少一块，这就透支了未来地方政府的财政收入。再有，由于土地资源的不可再生性以及房地产的不可移动性，使得谁手中握有更多的不动产谁就拥有垄断性资源与财富。这实际上也有违社会财富分配的公平。

　　 改革需要大智慧

　　一旦开征房地产税，难免会让社会各方重新考量自己的利益得失。普通老百姓所担心的是，改征房地产保有税会不会增加税负负担和居住成本；已买的房已经提前预交了70年的各种税费，如果再交房产保有税是否合理；开发商会不会在前期开发税费减少的情况下依然高价卖房？

　　政府所考虑的是，这一税种的开征是否具有可操作性以及征管成本能否预测，如果土地收益改为地租和房产税按年收取这会对地方财政有何影响？开发商则会盘算，开征房产税势必会使前期的开发成本节省很多（土地出让金变为地租、相当一部分政府收取的房地产税费变为房地产保有税按年收取，这些目前是由开发商代交的），在理论上盈利空间加大的情况下，相当一部分高端客户也会随之流失，那么开发高档产品的风险是否也在增加？

　　房产投资者也许会暗自思量，要是按拥有房产多少（经评估后的财产）征税，持有的房产越多税负则会越重，或许趁新税制出台前抛出房产持有股票是个明智的选择。

　　总之，如果开征房地产税，肯定是要经历一个利益格局大调整的过程。虽说房地产税政改革的结果会是怎样，目前还不好预测，但如果不改革的结果会怎样是可以预测的：高房价继续催生高地价，高地价又反过来推升高房价。在这一点上，地方政府与开发商的利益基本上是一致的。

　　房产投资依然长期看好，随着人民币升值以及城市土地资源的日益枯竭，作为不动产的人民币资产只会越来越值钱；

　　未来地方政府财政将因土地拍卖殆尽，而失去一个重要的税收来源；开发商仍然会高价买地、高价卖房（而且不愁卖）；

　　中央政府运用市场干预的调控方式，因与地方政府利益有所矛盾，因而其调控的有效性与时效性可能越来越不理想；城市中低收入人群依然因房价高企而改善生存状况无望；“有房无人住，有人无房住”或将更为普遍……。

　　中国房地产经历了十几年的市场化历程，有着太多的经验教训需要梳理与反思。未来的房地产市场能否健康发展，很大程度上取决于政府部门是否具有大智慧。(记者 孟坚)